导读
面对无处不在的资金链压力，2018年，房企必须要在“现金为王”的基础上谈“规模为王”！
整合小公举 / 文
李惠聪 / 编辑
文章来源：新地产财经新闻网
▲头图故事：
碧桂园从2012年的476亿一步跨入2013年的1060亿，从2015年的1402亿跃升至2016年的3088亿，再到2017年的5508亿，高周转是碧桂园最有力的武器之一。面对资金压力，2018年4月，碧桂园又在一周之内连发三份内部文件，包括4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。据碧桂园内部员工向媒体的爆料，碧桂园董事局主席杨国强在集团“高周转”专题会上表示，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”。
2018年被称为违约潮爆发元年。
自2017年银根收紧以来，中国房地产市场风声鹤唳，违约风险越来越令人心惊。
全面战略押宝旅游度假地产的中弘股份，近两年公司资金状况令人颇为堪忧，2018年媒体对其巨型债务与冥顽不灵的战略转型倾注了“极大热情”。据其公告称，截至2018年4月30日，公司逾期借款本金达27.5亿余元，公司资金紧张，经营困难，正常偿债能力已出现问题。这似乎已被部分境外媒体视为中国房地产业违约问题始现的草蛇灰线。
事实上，在多年房地产政策调控长波段内，房企债务违约、资金链断裂之事并不鲜见。最为知名当属中城建，从2016年11月28日到2018年第一季度末，一年多的时间里累计发生14次违约，涉及金额达230多亿元，累及多家金融机构叫苦不迭。
“兵马尚未动，粮草须先行”。最近银根不断收紧，为各方带来了焦虑和困惑。若干抗风险较低的中小企业开始出售部分、甚至全部股权以“保全身家”。随着并购与调控深入，行业分化正在加剧，而地产融资不但成本上升、速度下降，且渠道、方式几乎全部改变。
而对于房企融资人员来说，2018年更是要拼脑力和体力双重考验的一年。尽管如此，“好学谦卑，且思想开阔”的中国房地产人，仍以无穷智慧和惊人意志力破解层层关卡，迅速构筑起新的融资通道。
解药1：股权融资
“早先金融机构更多偏好债权人融资，未来股权融资是地产融资是比较好的发展方向。”
在金融强监管的环境下，“股权合作”正在加速蔓延。一方面，今年以来股权投资的利好消息频出。比如政府工作报告中再次提到直接融资和股权融资；国家为独角兽企业开启IPO快速通道等；另一方面，打破刚兑原则与企业债务违约事件将促使债权投资部分转向股权投资。目前比较普遍的股权融资包含两种方式：
境内再融资： 当下房企进行股权融资绝大都采用这种方式，获利多，见效快，可为房企实现较大的融资规模。 近来最典型的境内再融资案例，当属恒大在2017年末的600亿元股权增资。2017年11月6日恒大地产公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，第三轮投资者按照增资前3651.9亿元的定价，向恒大地产增资600亿元，占恒大地产扩大后股权约14.11%。三轮融资完成后，恒大地产合计融资达人民币1300亿元，这些战投将合计持有恒大地产36.54%股权，而许家印控制的凯隆置业持有恒大地产的股权由73.88%摊薄至63.46%。与此同时，不到一年时间内密集引入战略投资者，令恒大地产的估值从第一轮战投前的1980亿元，迅速膨胀了115%。 股票期权计划： 股票期权计划的融资规模通常较小。同策研究院发布报告表示，2017年12月至2018年3月，监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，最大笔来自于九龙仓集团1.19亿港元股票期权计划。
解药2：供应链金融
“在全产业链上每个环节都考虑融资的可能性，降低替代金融负债是今年房地产融资的主思路。”
在政府重视、产业需求以及金融创新的多方驱动下，供应链金融正成为金融行业的新风口。自2016年11月新城控股会同多家金融机构成功在北京金融资产交易所挂牌发行第一单地产供应链金融ABS业务开始,万科、碧桂园等都已率先成功发行供应链资产证券化产品，加上泰禾、雅居乐等正在筹备的产品规模，根据wind统计，房企供应链金融ABS潜在供给量达500亿元。
解药3：社会资本
“引入社会资本，企业重点考虑的是速度、周期和回报，因此效率很高。而房企想要结合社会资本，就要在综合开发能力上下功夫。”
丰富的社会资本其实可以成为房企非常重要的资金来源，从中粮资本混改可以很清楚地看到这个趋势。中粮资本划出了35.5%的股权面向社会资本，股东中包含很多当地小股东。
对此，当代置业副总裁王强日前在亿翰智库和中国网联合举办的2018中国上市房企百强峰会上提出：“房地产行业比一般行业回报高很多，因此综合开发能力强的企业最终一定能吸引来资金。社会上的资金并不缺，但房企想要得到社会资本的信任，就不能仓促投项目，而是要清楚未来的周转、回款、客户情况，从初期城市布局、项目选择等开始，一条龙规划，从全产业链布局，整体选择资金。”
解药4：投融资一体化
“投融资一体化在房企内部正处在一个前所未有的高度。”
力高集团助理总裁梁婉婵在2018中国上市房企百强峰会上分享认为，现阶段，为实现投融资一体化，房企在做项目研判时，实际上已经开始跟金融机构接触，投资、融资、销售几个部门联动才能做出决策，共同分析项目对症下药，提前做资金铺排。
解药5：租赁业务授信
“自2017年开展住房租赁试点工作以来，银行信贷对租赁地产项目保持宽松和倾斜。”
2018年房地产信贷逐渐收紧，与此形成鲜明对比的是，中农工建及交通银行这五大银行向住房租赁领域合计提供的意向性授信规模超过了万亿元。与传统住宅销售相比较，目前在投资风口上的住房租赁的金融属性更强，开发商在融资动力驱使下，也纷纷在国内各大城市寻觅适合做长租公寓、住宅租赁的项目。
解药6：抵押型融资
“商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）等抵押型产品与当下中国开发商关系最为密切。”
在抵押融资中，房企以公寓酒店/度假村、购物中心，社区商业、写字楼等不动产为抵押，信托计划发放信托贷款（或委托贷款），专项计划持有信托受益凭证。这类融资下，专项计划在投资相关债权时，同时也拥有债权的所有附属权利，即对底层不动产的抵押权。
抵押融资也存在许多缺陷。不动产物业的估值由于受到市场景气程度和流动性的影响，因此存在一定的不确定性。因此，目前对不动产物业的抵押率仅在50%～70%左右，并且为防止底层不动产被动处置，项目公司股权100%需向专项计划质押。
解药7：现金为王
“2018年，房企不能只讲“规模为王”，而是要在“现金为王”的基础上谈“规模为王”。”
东方邦信置业副总经理冯健在2018上市房企百强峰会上表示，现在很多大型开发商提出降低资产负债率，尽快增加销售回款，将现金为王提到一个重要位置，而不应再盲目强调规模扩张。
这是因为大家都看到一些资产负债率比较高的开发商在被大量负债所累，这些房企规模或可能面临不进则退，甚至存在潜在债务违约风险，未来的风险不可控。
解药8：公开市场产品
“随着银行非标业务清理步步深化，无论主动或被动，开发商开始越来越多选择公开市场产品。”
政府鼓励企业在公开市场买卖交易资产证券化产品，ABS、CSBS等正在成为房地产金融新生力量。那些顺势而为的房企将逐渐接受并尝试这些新的融资模式。
解药9：房地产基金
“目前‘股权+债权’的房地产投资方式正在高净值群体中兴起，即通过私募母基金的方式参与房地产股权投资。”
宜信财富董事总经理周湲指出，通过基金的方式投资更侧重房产的投资价值。而对于房企来说，由开发商自己来发起基金为自身开发的项目进行融资，不但能以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。
解药10：拓展区域
“开发商与金融机构要拓展合作范围，不止针对某个项目合作，开展区域性战略合作，更利于开展融资。”
2018年以来，碧桂园在东莞长租公寓市场积极布局扩张，碧桂园旗下的BIG+碧家国际社区在东莞正式发布，共计近400间长租公寓向市场开放。值得注意的是，这背后是开发商与资本在区域层面上的强强联手。2018年2月2日，由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深交所审议通过，产品规模达100亿元。
据同策研究院统计，2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔（包括计划发行和已反馈状态），融资金额近1000亿元，为长租公寓发展打开了新的融资渠道。
结语：
正如花旗银行的董事总经理蔡金强所说，中国房地产已经进入快速整合的时代，将会形成一个仅次于互联网产业的生态圈。在不断衍生、精细、扩展的过程中，房企的融资需求将空前高涨。
进入2018年以来，虽然银行业和房产行业监管双向趋严，然而宏观上看，2018年资金利率比较平稳甚至还在下行，企业融资环境并不会比2011年更差。对于房企来说，融资不易，而抓区域化，练内功更加重要。一方面提升产品内力，一方面提升资产运作能力，只要能够给股东、给同仁赚到钱，就一定能吸引来资金和投资。
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