盘和林
近几月以来，西安，南京，杭州等热点城市的房地产市场出现了严重的供不应求现象，新开楼盘频现认筹暴涨，远高于房源数，热点城市一房难求。
在市场经济条件下，任何市场都莫过于“需求”“供给”两个方面，房地产市场也不例外。我国房地产调控政策频出，甚至动用到限卖，几乎用了相当于冻结交易的最严厉手段，但还是出现热点城市一房难求的现状。这说明，缓解热点城市的房地产市场过热，供不应求的情况，仍需思考我们在需求和供给两方面是否真正做到有效调控。
纵观我国调控房地产市场的历程，一直是以调控需求为主，尤其是短期需求。例如提升房贷首付比例，差异性提高贷款利率，分情况对需求者进行限购，限贷，限售等措施，对于过热的房地产市场，通过减少有效需求的方式来稳定房价，调控房地产市场平稳发展。
需求管理或更拉高房价，“抢人才”导致刚需快速膨胀
总体来说，从需求端来管控房地产市场，的确能起到一定的作用。然而，有一点我们要明确，刚性需求是无法被调控的。也就是说，对于市场内的刚性需求，需求侧的调控是没有用的。不断的限制刚性需求，反而会适得其反，就比如曾经风靡的凯恩斯需求管理政策，为何在后来面临到了瓶颈，就是因为出现结构性供给不足时，需求管理的作用将丧失反而会造成更严重的滞胀，此时只有通过调整供给侧，才能解决。盲目的单方面的进行需求管理只会使得需求更加膨胀，反而更会拉高房价，使得供不应求的情况更甚。
各个热点城市热衷于抢人大战的同时，都看重人才所能带来的经济效应，而忽略了人才所带来的大量的住房和基础设施需求，而外迁进来的人才们都迫切的需要成家立业，需要住宅，由此产生的对于房屋刚性需求的快速膨胀，使得房屋的供给压力骤增。
2018年开年后不久，包括成都、西安、长沙、武汉、郑州等多个城市为引进人才或留住人才，宣布提供包括落户优惠、购房或租房补贴等政策支持。最近，珠海更是推出了“送房抢人才”。与“抢人”同步的是房价的变化。以成都来说，2017年，成都落户人口劲增36万，使得新盘一房难求，成都已经出现了“万人抢千套房，买房队伍绵延几公里”的景象。
缓解一房难求，同样需要从供给侧发力
所以，当前缓解热点城市一房难求的情况，不仅仅需要从需求端降低房地产融资需求，贯彻落实房子是用来住的的思想，同样需要从供给侧发力。
首先，我们需要减少开发商恶意囤积房源，拉高房价的行为。政府应对开发商销售行为严加监管，对开发商的房源情况进行摸底排查，以及对周围房地产需求进行市场评估调查，允许开发商在一定范围内进行商业手段对房源进行调整，但应设置底线，严禁通过恶意收缩供给，拉高房价待价而沽的行为。
其次，我们需要规范开发商分配房源乱象，对于摇号等过程要求公平公开透明，对于茶水费，号费现象进行严厉整顿，降低交易成本，满足市场中的刚性需求者。
最后，其实我国住宅用地和新建住宅供应不足的情况已经很多年了，而且几年呈现逐年的下降趋势，全国房地产用地占供地面积从2013年的27.4%降至如今的20%左右。所以我们应当增加住房用地供给，在严守耕地红线的基础上，可以进行跨区域的资源配置，对于房屋需求过热的地区，增加土地供给，使得开发商有地可建。
优化土地出让模式，加强土地购置资金的监管，调整住房户型的结构，减少小高层等建筑形式，增加中小型户型房屋的供给，在规范安全审查制度的情况下，提高建筑小区最低层数要求，增加在单位用地上所能容纳住房者的人数，提高土地使用效率。推进廉租房制度和公共租赁制度，完善住房保障制度，严查将政策性住房转变为商业住房的行为。
对于产业用地的配套建设租赁房等生活服务设施，提升最低建筑面积占比要求，保障员工住房需求得到满足。加快推进城中村改造和住房改革，可以通过适当的手段，将部分符合要求的小产权房纳入商业用房的范畴，在通过政府耕地审查以及房屋质量审查等等程序之后，允许一部分小产权房入市，用于缓解城市供不应求的情况。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）
