引 言
2018年5月16日,由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。
以下为专家代表专访实录：
主题专访四：
城市群里的三四线的城市市场热度还能维持多久？
未来会呈现什么样的变化，
市场的火热还会蔓延至非城市群的城市吗？
中泰证券地产首席分析师 倪一琛：
对于三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）的强三线城市来说，从数据来看，其在2017年就开始降温（本身也是调控重点关注区域），环京市场目前仍是清冷一片，我们统计的珠三角和长三角9个强三线城市2017年、2018年一季度的成交同比增速为-29%、-7%。这些城市群强三线楼市成交已经呈现筑底的特征，但后续反弹力度的确仍有待观察。
而对于非城市群的四五线城市，结合草根调研和统计数据来看，市场热度早在2017年就陆续蔓延至这些市场，目前江西的赣州、上饶等楼市相对仍较火爆，但长期看，这些市场需求释放一波之后，需要沉寂一段时间。
方正证券地产行业负责人 夏亦丰：
我觉得三四线的话，目前来看，部分一些热的三四线城市，在2017年火爆了之后，现在经历一个政策环境比较趋紧的情况，那么现在的话整体来看可能会跟一些一二线城市的政策一样。因此，我认为三四线城市分为两类，一类是原来人口是外流，现在受一些返乡置业，当地的规划等一些的重大利好，造成人口的回流；另外可能一些棚改货币化，导致规模比较大的一些拆迁啊，这样的一些三四线城市，还是有一定热度的；还有一些三四线自身需求就不那么大，在经过三四线的炒热过程之后可能会冷下来了，因为需求等于说提前释放了，不会有持续的热度趋势，这样的三四线城市可能相对来说不是特别看好。
其实，我们之前也做了一个分析，从销售面积的数据上面来看，当每年所有的一二三四线城市整体销售情况都明显向好的时候，一线城市的弹性比较大；如果是整体的销售明显向差的时候，二线城市的弹性是比较强的；那么如果是分化比较严重的，就无论是一二线好还是三四线城市好，都是三四线城市弹性比较大。三四线城市是能够给全国销售做一个支撑的，目前我们认为三四线市场可能还会有一个延续，可能至少都是三年，没有那么短结束。
我们认为实际上还是三大都市圈，也就是我们所谓的核心城市群的核心城市会比较活跃，当然现在国家提了九大城市群，这一类城市可能还是有一定的热度。但是其他的所谓我们要给他加一个城市群概念的三四线城市，从长期来看，如果人口没有大的净流入，其持续性不强。现在整体来看，三四线火不火，有一个政策引导的前提，就是去库存，一直在去库存，我认为现在去的是最后一轮的县级去库存。原来是城市群里的三四线很热，非城市群里的三四线不热，但现在这一轮包括之后可能出现这样的现象：热度从核心的热点的三四线转移到了非热点的三四线，或者说，同一区域里面下沉到县级或者更低层级的城市。
国泰君安地产首席分析师 谢皓宇：
首先，从城市群的角度，现在整个三四线城市确实表现较好。在今年，我们可以看到除了城市群之外的一些三四线城市，或者我们把五六七八线城市都统称为三四线城市，整体表现准确来说都是超预期的。其实，我们可以把整个三四线城市和城市群周围的三四线城市分成两类。
第一类是在城镇化的进程当中城市镇化率已经开始接近70%这样一个区间的城市。这些城市的一些典型特征是，除了传统的棚改货币化以外，它还会逐步的吸收一些人口的流入，虽然说这种人口流入即常住人口增长绝对额暂时可能不是那么明显，但是我们可以从常住人口增速的相对变化来看，基本上在全国来说都是名列前茅。这样就有一个大背景，准确来说是从2013年搞新型城镇化开始，对一线城市和特大城市的人口流入开始做出了非常多的限制。而城镇化的速率在目前为止依然保持以1.2个百分点在增长，所以照这样一个速度的话，新增的人口流动大量的都去到了那些城市能级并不太高、有一定产业集群、城镇化率大概在60%到70%之间的这些城市。所以从基本面来看，这些城市应该堪比曾经的一线城市和二线城市这样一个大周期的，有支撑有发展前景。我们也可以算房价收入比，如果说一线城市的房价收入比相对来说比较高的话，我们可以计算出这类城市的房价收入比大部分情况都是在10倍左右，其实是属于一个比较均衡的区域。
另外，从三四线城市来看，那些不在核心城市周边和区域经济的城市，它可能房价相对比较便宜，大概按照成本加成在4000到5000元这样一个区间的一类城市。由于整个房价梯度的原因，也会把房价上拉，最近这个上拉在一些城市表现的确实是相对比较明显。那么这样一个房价上拉的可持续性有多强呢？我们需要从两方面来看，第一，有没有基本面的支撑，我认为它是叫做商品房市场从无到有的过程。就是这些城市从原本商品房市场不是特别多、特别成熟，到开始有大量的品牌开发商去进驻，再到这样一个县镇一级的城市之后，它带来了一个新的开发模式，有物业的配套、服务的配套、有园林设计、有电梯。对整体带动是相对比较明显的，它叫做一个从无到有的过程。第二，这种市场是否会存在二手房市场呢？我们认为相对来说是比较难的，也就是说这一类市场的成长持续性主要是体现在新房市场上，而在二手房市场上的传导，我认为相对来说没有那么充分。所以总结一下对于三四线城市的可持续性上来看,分成两类：有产业支撑的我们认为是一个新的大周期，这个我们之前也表述过相类似的一个观点；那么对于其他的，那些商品房从无到有的过程，至少是在未来的两到三年之内暂时还看不到这样一个衰退的迹象。
我们认为目前来看，非城市群火热态势延续的措施不是特别类似。首先，我们可以看到非城市群的发展并不是像去年有一个大催化剂，就是做棚改和做棚改的货币化。因为去年随着货币化的资金投入，确实是带动了大量的三四线城市的一个增长，特别是在核心城市群周围的城市，我们也会发现这些城市在之前往往是属于大家习以为见的鬼城。但是如果在非核心城市群的一些三四线城市，这些城市的土地库存水平并不是特别高，所以从风险角度讲不会有特别大的风险，这种市场属于一个新挖掘市场。如果再从新挖掘市场来看，我认为是会往其他城市做一个延续的，就是时间周期的问题。我们认为这类城市的增长可能会比较难以像有人口流入性的增长一样会持续个五年到十年甚至更长，它们的持续性可能会差一些。但是有关是否会扩散，我们认为还是可能会扩散的。
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