超越长三角，中西部已然成为投资新宠
近期中西部成为房企投资热点区域，据亿翰智库研究，2018年1-4月中西部top10房企拿地建筑面积高达3812万平，将近超越长三角70%，位居四大城市群第一位。
究其原因，我们认为有以下三点：
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第一，热点区域被调控，土拍门槛较高。长三角、珠三角等热点区域城市土拍门槛不断提高，房企拿地困难，如上海实施土拍打分制度，对企业技术标、环评、开发资质、综合实力等多方面进行评定，资格审核之严前所未有。
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第二，中西部受政策红利带动，发展空间巨大。2017年国家发改委出台《西部大开发“十三五”规划》，规划指出打造内陆和沿边开放试验区、加快培育重点城市群等举措，结合“一带一路”建设三大战略，发展壮大城市群，规划引导城市群有序发展。作为海上丝绸之路的重要门户，西南地区综合经济实力大幅跃升，经济增速引领全国。
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第三，中西部核心城市规划加速，存在投资机遇。昆明、成都等近期都提出了新一轮的城市规划，规划中对城市定位及未来发展制定了明确的目标，如昆明将打造成“中国面向南亚东南亚开放”的门户城市等。
成都市场成为中西部投资热点，
房企加速进行布局
从中西部核心九市来看，成都、长沙、西安、昆明、南昌等近期土地成交量大幅增长。其中成都增长尤其明显，2018年1-4月成都住宅+商办用地成交建筑面达1335万平，同比增幅达145%。
表：2018年1-4月中西部核心城市土地出让建筑面积
究其原因，我们发现成都有以下两大优势，促使众多品牌房企纷纷在成都投资布局：
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第一，区位优势。成都是我国西南地区的科技、商贸、金融中心。在第一财经发布的15个“新一线”城市中，成都已连续三年占据新一线城市榜首。
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第二，规划优势。2017年，成都中心城区进行拓容，“东进、南拓、西控、北改、中优”规划正式启动，逐步推进建设“全面体现新发展理念的国家中心城市”的计划。城市布局也由原来的“两山夹一城”转变为“一山连两翼”，以龙泉山为界，未来的成都将迈向“双城时代”。
表：近两个月房企在成都土地市场拿地情况
经信息梳理，我们发现融侨是通过合作的方式首次进入成都，而在前不久的5月4日融侨刚刚在重庆南CBD竞得一宗地块，融侨为何会在一周之内频频在西南区域拿地？
融侨在今年年初“千亿战略”发布会上提出“深耕省会及强二线城市，辐射环热点城市群的三线城市”全国化布局战略，此次连续在西南区域开疆拓土也标志着此项战略正式实施落地。
“聚焦核心经济区”战略，
西南区域是战略布局重要一环
城市布局一直都是房企关注的焦点，融侨起源于福州，即以福建区域为大本营，后续土储主要分布在福州、天津、郑州、合肥、武汉、南京等核心强二线城市，但是进驻的城市数量以及土储显然不能支撑融侨业绩的持续增长以及企业做大做强的诉求。
对于城市布局，从同行的角度看，除了恒大、碧桂园等全地域覆盖的龙头企业外，其他房企大多属于“片区+节点”的布局方式，即全方位深耕大本营区域及核心区域，节点性深耕其他点状核心城市。
目前融侨也采取此类布局方式即：重点布局省会及强二线城市，伺机进入环热点城市群的三线城市，深耕布局长三角、海西、中部及京津冀四大核心经济区，今年全力开拓成渝和广深。
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长三角经济区（上海、南京、无锡、苏州、淮安）
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海西经济区（福州、厦门、龙岩、莆田、福清）
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中部经济区（郑州、武汉、合肥）
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京津冀经济区（天津）
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今年全力开拓西南区域（成都、重庆）和华南区域（广州、深圳）
全国布局战略支撑下，
融侨加大各区域投资力度
今年以来，融侨在全国范围已快速投资拓展10余幅优质地块。新增土储建面高达104万平，同比增长121%，土地投资力度空前。
表：融侨2018年1-5月部分招拍挂拿地情况
在资源获取方面，融侨拿地方式灵活，除传统招拍挂外，还通过收并购、战略投资合作等方式获取优质土地。目前已与首开股份、阳光城、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、中晟集团等多家房企形成战略合作。
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2月13，融侨与华夏幸福签订合作协议，华东区域将成为双方合作首批重点推进区域。通过与华夏幸福合作，将深化融侨在长三角区域的全局优势，并将融侨在长三角的战略布局辐射到华东六省一市。
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4月26日，融侨与郑州中晟集团签订战略合作协议，获得郑州城西两宗土地的开发权，总建筑面积超过40万平方米，实现了融侨郑州“一城六子”的战略布局。
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5月9日，融侨集团通过投资合作方式获取成都大丰地块开发权，首次进驻成都，扩张西南区域，近期成都土地市场火热，地王频出，通过合作方式拿地在一定程度上降低了土地成本。
据不完全统计，未来2到3年，融侨完工、在建及拟建的地产项目近70个。目前，融侨集团在地产板块土地储备已逾500万方，可售货值预估超1700亿。
坚持投资“四导向”支撑投资战略有效落地
在确认了城市布局下，如何进行投资是支撑战略落地的重要环节。据亿翰智库研究发现，融侨在投资布局时坚持“四导向”，支撑企业实现可持续的战略发展目标。
导向一：提高投资效率为导向
✔区位选择：选择有人口、教育、交通、景观等核心资源优势支撑的地段进行投资，提高投资效率
✔深耕聚焦：对已进驻的优质区域进行聚集深耕，充分挖掘区域价值
导向二：提高周转效率为导向
✔ 聚焦住宅：投资项目以纯住宅类快周转项目为主，加快现金流回正时间，控制自持运营类如长租公寓、商业、办公、酒店等和小镇类大盘运作项目的比例
✔小盘优先：项目布局选择城市中心城区和近郊，辐射卫星城和都市副中心的快周转小盘项目
导向三：打造优质产品为导向
✔ 打造特色产品线：树立标准化，打造出特色产品线
✔ 提升产品溢价：注重绿色建筑、施工工艺、健康智能、社区服务、优质配套等方面，提升产品溢价能力，提高投资利润率实现
导向四：多元化拿地为导向
✔业务发展多元化：结合自身资源拓展具有稀缺的景观资源、规模化、低成本、交通便捷的小镇项目；同时积极关注存量市场，探索获取城市更新机会
✔融资渠道多元化：区域公司积极自身造血，提高投资金额滚动运用能力，拓展外部融资渠道，积极寻找投行、基金等进行合作拿地
根据亿翰智库数据，融侨在2017年的合约销售额在562亿，在房企中排名34，按照权益销售额来看，融侨的546亿排名第29，甚至要高于绿城。在此背景下，我们认为融侨未来的发展潜力是巨大的。
在规模化竞争的时代，房企纷纷在追求规模扩张。融侨此时提出“深耕省会及强二线城市，辐射环热点城市群的三线城市”的全国化布局战略，是符合行业发展趋势的，在融侨的城市布局思路和土储量双重支撑之下，我们相信融侨的千亿目标一定会顺利达成。
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