引 言
2018年5月16日,由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。
以下为专家代表专访实录：
主题专访二：
当前去杠杆的背景下，
怎样看待整个市场的销售、投资和新开工？
中信建投地产首席分析师 陈慎：
今年我们对房地产行业的判断，用一句话概括就是：销售不乐观，投资不悲观。
销售不乐观的原因是信贷收紧，去杠杆，和去年支持整个三四线城市爆发的棚改。今年的增量也会下降，所以我们判断今年的销售面积也是负增长，大概是-5%左右，但因为均价的增长，可能会带来销售金额正增长。我们认为投资不悲观是因为当前整个房地产库存还是确实处于比较低的位置，会带来整个投资的持续增长，大概是在百分之五到六的增长，目前可能是百分之十，但是未来在去杠杆的影响下会有所下滑，像融资端的收紧或限价会导致房地产企业的拿地意愿有所下滑，但是全年来看，正增长是没有问题的。新开工也是一样，因为过去这两年拿的地，我认为今年一定会进入一个开工阶段，但是开工可能会受制于房地产行业的销售，如果销售不畅，可能会导致开工的意愿有所下降，所以可能没有投资那么好，但是整体还是维持在正增长。
西南证券地产首席分析师 胡华如：
现在看来，投资和销售是有点背离关系的。从住宅投资占商品房投资的比例和住宅销售额占商品房销售额的比例统计来看，会发现一个上升一个下降，是因为2016年是总量错配修复和房地产调控小周期的交叉点。那么这个交叉点发生了之后，调控小周期的逻辑就不适用了，所以可以发现在2016年很多房企开始大量地补库存，比如说环京地区廊坊这些城市，新房销售没有特别好，但是房企的拿地热情还是很高涨的。可以看到就是，第一这两年我们觉得土地购置费是房地产投资一个非常核心的因素；第二有效施工面积的增长，得益于竣工面积的延后；第三方就是核心城市的旧城改造，棚改旧改，还包括这个发展租赁市场。这个我们觉得可能是增量，如果是房企参与的话都会变成房产投资的增量；第四可能就是建安价格指数的变化，因为去年这个指数上涨的很明显，可能反应到今年的建安成本里面去。所以这四部分都会对房地产投资有个比较好的支撑，我们判断2018年的投资应该和2017年差不多，6%的增长。
中泰证券地产首席分析师 倪一琛：
自2017年以来，行业就在持续去杠杆，但整体进展还是相对温和，三四线首付比例还是低于一二线， 整个楼市的需求韧性也大超市场预期，全年来看，销售面积预计小幅负增长、销售额有望基本持平；在房企对三四线销售持续性预期仍较乐观及规模房企加快周转的背景下，我们认为全年新开工较年初预计乐观，增速在3-5%左右；由于地价支付的滞后性，土地投资对房地产投资仍起到较大的支撑作用（18年一季度房地产投资、土地投资、建安投资增速分别为10.4%、48.6%、-0.6%），全年预计增速5-7%左右。
华创证券地产首席分析师 袁豪：
对于整个市场的，从投资开工数据来看，今年处于去杠杆的年份，总体的资金还是会处于偏紧的状态。但是目前经济比较好，但是趋势又有略有向下这样的状态，所以对房地产又不会是一味的打压。尤其是在两会当中，中央财经领导小组办公室副主任杨伟的说法，就是正常的房地产开发融资需求也是服务实体经济，所以不会是一杆子打压。资金的瓶颈，就更多的是体现在总量上面，结构性实际上还是会有一些偏向或倾向。
对于大房企来讲，量和价格，都会相对会就是在资金这一段会显得更加有优势。所以反倒是在行业在偏紧的状态之下，我们会发现拿地的集中度、销售的集中度、开工的集中度，所有的这些开发投资的这些数据，集中度会大幅的提升。对冲掉一小部分企业的下降，所以总体开发投资数据都相对是比较稳定的。销售的数据，可能因为区域的因城施策的因素，也会处于比较稳定的状态，所以我们对2018年投资开发和销售的数据的判断是投资超过百分之六，销售面积百分之零，新开工在百分之六左右，可能也会略超过百分之六。
中金公司董事总经理 张宇：
关于销售、投资、开工，跟去不去杠杆，我不想把他们去挂钩在一起，实际上，销售怎么样开工怎么样投资怎么样，更多的是中短周期的判断。这个中短周期之下，可以把它理解成库存周期。库存高的时候，其实这些项都不会好，库存低的时候，销售、开工投资都表现得比较强。去年经过三四线的去库存政策，应该说效果还是很明显的。在去年年底的时候，不管是一二线还是三四线，在已经开工还未销售这个口径之下的库存，都是降低的。
所以今年，在这种情况之下，从综合意义、普遍意义、平均意义上来说，边际上房价向上的压力在增加。这种情况下的销售，通常是不会差的。所以我们对今年销售的判断，从去年十月底就能给出了——今年销售增长会是百分之五全国销售面积正增长。现在我认为，甚至有可能比我们说的这个预期有可能还要再高。但不管怎么样，我们还保持百分之五左右的这个预测，我相信市场现在的预期，应该是往我们这个方向在靠拢的。开工和投资这两个指标的判断的我们都是增长百分之十。开工，可能在百分之十以上，投资在百分之十左右。我们这个判断也是去年十月底给出的，现在我们这个判断不改。我相信现在的预期要往这个方向去挪动。
东方证券地产首席分析师 竺劲：
其实对于销售、投资和新开工，我们在去年下半年研判的情况跟现在的变化不是太大。现在从数据上看，跟我们判断的有一些差异，但是其实也不大，因为我们做的还是全年的判断。去年我们基本的判断就是房地产销售的面积应该是0到-5的增长，销售金额相对来说是正向的增长，因为我们的基本观念就是整个楼市还是处于高等级城市往低等级城市在迁移，就像比如说更贵的一些卫星城、像中西部的一些核心的二线城市，大量的人口涌入，那么房地产市场也向这些城市迁移，原来的一些比较低价的三四线城市可能就不是未来市场的主流，尽管现在好像还是。这样就会导致尽管销售面积有所下滑，整个销售金额是可能有增长的，也就是单价是上升的。目前我们还是做这样的判断。我们认为今年的三四季度，整个房地产市场还会出现一些调整，这个是由于政策调控和整个周期所导致的自然结果。
第二个对于投资和开工，我们今年给的投资增速是5%左右的增长，可能给的相对低一些，但是这个增速可能比目前10%这个增长更合理。因为目前来看，实际上开发商的到位资金已经出现了比较大的下滑，只是目前投资还没有对资金下滑进行一个反映，包括销售目前还在上面，但是我们看到4月份销售面积已经出现负增长了，单月销售面积增速是-4%，所以整体来看市场是下行的，开发商到位资金也是减少的。整个房地产的投资应该来说是前高后低的局面，所以我们觉得今年投资增速是5%，当然也可能是7%，这不一样，要整体来看。但是肯定是要比现在的数据要低很多的。我们认为新开工是持平或者略微的增长，因为很多地方目前库存非常低，我们认为在简单的补库存的背景下，可能还是会有一些开发商去做开发，所以我们基本上认为销售、投资和开发整体都是下行的，但是基本还是有个底，我们不觉得会有崩盘式或者崩溃式的这种下行。我们觉得地产市场是进入低谷，但是经过这个低谷以后，未来来说还是会有比较好的发展，包括有一些好的开发商在调整过程中会凸显其优势。
更多专题专访未完待续...尽情期待...
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