导读
2018/5/19
中国养老产业将迎来爆发，这不难理解；令人难以理解的是，养老机构/养老社区该如何盈利？
作者：林志愿
文章来源：新地产财经新闻网
中国的人口结构正在不断变化，老年人变得越来越多。
在已全面步入老龄化社会的中国，未来机构养老将取代家庭养老，成为我国新的刚性消费需求和消费增长点。中国国家信息中心预测，到2030年，中国65岁以上人口将占全部人口比重的20%，到了2050年，则每3个中国人中就会有一个超过65岁。届时，阿尔茨海默症患者人数将高达到1000万。
中国社科院老年研究所预计，目前中国养老市场商机约1000亿元，而到2030年有望增至万亿规模。这就是为什么近年来养老地产能够频频获得机构投资者的关注和青睐。
▲80岁的王姓奶奶在北京通州家附近的台球厅晨练台球，
她爱上台球运动已经近10个年头。
然而，养老产业投资虽然前景乐观，却“钱”途渺茫。由于投入高、回报期长、盈利模式模糊，当下的养老产业投资机构们并不明确知道该把钱投向何处。为此，新地产财经记者以中国养老地产的“出路”为主题，独家访问了具有多年海外养老地产经验的信泰资本董事长蓬钢，以求为各路资本拨云见日，启发新的投资思路。
▲信泰资本董事长蓬钢常居美国，对当地养老产业有深入研究
以下奉上访谈实录，供诸位各汲所需：
Q：信泰在养老地产上吃到了多少奶酪？
A：我们确实在养老产业上收获颇丰。去年我们养老的整体投资收益达到了20%。因为美国医改，这两年养老产业股价不是很好，美国的养老企业借了太多贷款，资产积累太快，导致运转不良，杠杆太高，因此又有了出售需求。但这也给我们创造了机会，去年信泰资本在养老市场上大力扩张，收购了美国养老地产行业的Well tower养老资产，该项目囊括美国11个州的39个优质养老社区物业，共花费9.3亿美元，我们通过Reits 的方式将其拿了下来。
可以说，美国医养系统已经发展成熟，已形成了包括养老、医院、专业护理机构以及医学实验室等在内的医疗健康产业链，这其中还包括大量的上市地产Reits及运营管理公司。
凭借多年全球养老服务的经验，我对中国养老行业还是很有信心。养老行业地产投资机会的资本化率将在未来几年持续压缩，预期会有较好的投资回报，未来能够吃到这块奶酪的人会越来越多。
Q：美国养老地产是如何起步的？
A：美国养老地产开发商通常是由其他类型的地产开发商演变而来。
最初，开发商自建养老社区，逐渐实现自持和运营管理。在这个过程中，资金的大量占用迫使许多开发商开始寻求新的盈利模式，或者转型成为专业运营商、以轻资产模式发挥规模效应；或者致力于开发销售模式、为投资商和运营商定制开发养老物业。
▲美国hill haven
Q：美国共有几种不同类别或不同运营模式的养老机构？
A：养老产业在全球不同市场有着不同类别及运营模式，以美国为例，养老住宅和医疗地产市场规模较大，超过一万亿美元，从数额上看，约占美国 GDP 总额的近 6%。主要可投资物业类型包括养老居住社区和医疗办公楼；其中，养老居住社区按照服务类型、老人健康状况和护理程度又可以细分为自理型、辅助型、失忆看护和特殊护理养老社区。
自理型养老社区：针对健康状况较好的老人提供居住、护理和其他生活服务。住户个人净值一般超过 30 万美元，平均居住时间为 32 个月。 辅助型养老社区：相较于自理型养老社区的住户需要获得更多护理服务。住户个人净值大多超过 20 万美元，平均居住时间为 23 个月。 失忆看护养老社区：针对失智老人，主要为阿茨海默症患者提供居住护理服务。美国 65 岁以上老年痴呆患者预计在未来十年内将增加 40%。 特殊护理养老社区：区别于上述社区住户主要依靠自费，该类养老社区住户较为依仗政府医疗财政，同时所提供的护理服务级别也最高。 医疗办公楼：医疗办公楼因其医疗属性使得其在运营和估值上区别于传统写字楼，但随着医疗行业强势的就业增长（2014-2024 年预计新增就业约 230 万），未来该领域的投资前景广阔。
Q：美国养老机构如何盈利？
A：养老社区主要依靠于租金以及其他附加服务产生利润。
表1:美国各类养老社区特点及简介
Q：支付来源是与美国的养老福利有关？如何理解？
A：从支付来源来看，美国医疗养老又分为低收入医疗救助保险、联邦医疗保险、医疗救助管理式保险、联邦医疗优势计划、商业保险以及个人支付几种形式。无论是哪种形式，对于养老机构来说，都是获利方。
表2:美国各类医疗养老保险计划分类及内容
Q：开发商、投资商、运营商在养老机构的盈利方式上有何不同？
A：作为开发商，可以通过快速销售模式获取开发利润，利润率不高，但资金回笼速度快；REITs 投资人则通过长期持有资产获取稳定的租金收益，利润率高，风险低，但资金回笼期长，投资回报率也略低；而基金投资人通过资产的买卖获取资产升值收益，承担财务风险的同时还可获得较高投资回报率；与之相对，运营商借助轻资产模式放大经营现金回报，承担经营风险的同时也能获得较高投资回报率。
Q：中国养老行业离盈利还有多久？
A：中国养老地产领域可以说是刚刚起步。目前汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业各种机构参与。但目前尚未形成明显西方发达国家明确的角色分配，很多地产商、保险公司同时兼任着养老物业的开发商、持有业主以及运营商。相比之下，美国养老地产生态系统的核心，是通过开发商、投资商与运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。
我们看到中国养老地产要得以持续发展，也需要构建这样一个清晰的养老地产金融生态链。随着整个社会对养老形式观念的改变，养老服务设施水平的提高，老人们会适时释放名下资产，养老机构便能进入回报期了。房产拥有者是十年后的养老院主力军，现在房价在涨，大家都不愿意卖，但当房价稳定了，房产税出台后他们都想卖房，拿着钱住进可以信赖的养老院。
因此我们可以说，当前中国的养老虽然盈利维艰，但可以想象的是未来中国的养老在未来十年间仍有着可谓斑斓的想象空间：需求强大，租金大涨，老有所养。
Q：投资机构在中国养老地产哪些行为是错的？
A：选址。很多企业都选在郊区其实这是错的，地址很重要，信泰现今在上海市中心已购入了一个养老资产包，未来能赚钱的养老机构一定都在市区，那些老人家熟悉的地方。地理条件优越，养老机构才能做的越高端，才能提供租金，高收入的老人期待能有高端的养老院，大家都希望养老院环境优美、服务诚挚、价格亲民，都希望能有尊严地养老。
后记
10－20年之后，中国的老年人将以“60-70”后群体为主。他们是中国首次改革开放的受益者和弄潮儿，是勇于赚钱、勇于花钱的一代。他们的消费需求，恐怕不是基本护理、安全保障等基础服务就能满足的。再从资本层面上讲，每一个利润中心，本质上都是一个产品中心。深入研究这类人群的消费心理和行为，做好产品服务，是构建“养老地产金融生态链”的根本和基础。
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