作者 l 姜皓天
规模大跃进，是今年的地产主旋律。泰禾要翻4倍冲击4000亿，刚破百亿的大发地产也要冲击3000亿，碧桂园3个月开盘的高周转，再次点燃地产大佬们的热血激情。上百家房企在千亿之路上冲刺。稍有实力的开发商使出浑身解数，抢食剩宴。
然而，地产界速度最快的男人之一，融创的孙宏斌却要在今年慢下来！业绩增速不到去年的1/5。
他是快周转的倡导者，他是并购之王，他是规模跳涨的代表人物。他却说2018年要谨慎拿地，要去杠杆，要降低销售预期。
01
慢动作
“融创现在还争第一吗？”
孙宏斌答：早就不争了，没啥意思，大家小时候都知道，班里第一名都不咋样。
融创2018年的销售目标定在4500亿，只比去年增长25%而已，是2017年凶猛增长133%的1/5不到。融创上市八年来，通常增速都在60%以上，一直都是快增长的旗手。
在三月底召开的去年业绩发布会上，孙宏斌不那么着急了。去年融创排第四，碧恒万融，被人并称为四大天王。2007年，顺驰功亏一篑，融创再次出发。11年后，这可是融创离梦想中的行业第一最近的一次机会了。一直为孙宏斌点赞加油的瓜众们期待他冲进前三、甚至干掉老二老大，荣登宝座。但他却慢了下来。在三大巨头的持续刚性奔跑下，今年融创将落下更远。这让人不免有些失望。
如果融创今年顺势翻倍增长到7000亿以上，才算真正与碧恒万并驾齐驱的。去年虽然位列第四，但是与第三名尚差1400亿左右的巨大鸿沟，严格来讲还不能算是一个梯队的。
但今年一二线市场继续严控，给重仓一二线的房企巨大压力。同时，融资收紧，资本市场不容乐观。
同样凶猛甚至以三四线为主的恒大也在调低目标，快速去刚杆。更别说一向稳健的万科。现在，规模或许不再是头部房企在意的唯一指标。他们开始避风险、转型发展。
这次孙宏斌没有选择逆势突袭，而是顺势而为。
2017年下半年开始，孙宏斌说要暂缓拿地！
“房地产企业负债基本上是用来买地，要降负债，关键是控制买地”，经过2017年上半年疯狂并购，融创的土地规模达到2亿平，已经成为行业第二了。
地价高企，现在还去拿地王，恐怕要在珠峰顶上站岗好几年了。
“文化是诗，旅游是远方，我们投资的是诗和远方。”收购万达资产包后，融创将发力文旅地产。诗与远方，都是急不得的事情。慢工细活，匠心流传。
说到底，房地产是政策市，要看天吃饭。孙宏斌也早已学会了顺应大势、娴熟于掌控快慢的变化节奏。
02
快并购
孙宏斌被认为是地产界最快的男人之一。
地产圈有一种速度叫做——融创速度！
2017年上半年之前，就靠一个“快”字，孙宏斌一路菜刀砍电线，火花点闪电。
收购方面，孙宏斌36天花150亿收购乐视、18天花600亿收购万达项目，像鲨鱼一样对绿城、佳兆业、雨润等曾陷经营危机的企业，快速切入并发动收购行动。
乐视、金科、链家、万达……2017年的176天里，孙宏斌花在收购上的交易金额超过1000亿元。这位动辄豪掷几百亿的地产大亨，像一台推土机，一路碾压，圈地无数，势不可挡。
地产项目的甩卖通常面临不可抗拒因素，急需用钱为企业续命、为企业家续命。
而当年没有更好出路的光耀地产只能借高利贷续命，最后还不是破产了事。
并购项目时，孙宏斌往往亲自带队每天10几个小时强行军，现场决策。这是其他对手层层上报、细致论证的流程化所所不能比拟。孙宏斌每次谈妥之后，就立即把钱打到对家账上。
动作快的让那些磨磨唧唧的竞争对手无处下手。
等他们决策要进了，黄花菜都凉了。孙宏斌一点渣都不会给他们剩的。
03
快周转
开发方面，融创通常拿地后6个月开盘。前脚买地，后脚就出设计图，大后天就能破土动工！快周转速度曾让同行大开眼界。
销售方面，连续2年1.3倍的增长，从第八名上升到第四名。追击速度，再次打破人们的想象。无论是融创还是当年的顺驰，别人家增长30%已经是丰收大年的时节，他们家都是一倍乃至数倍的外星速度增长。
1995年，孙宏斌7个月开发出第一个项目“香榭里”小区。这个速度比房地产行业从拿地到开发的平均周期18个月快了一倍以上。
直到23年以后，今天行业普遍开盘周期还在10个月左右。只有极少数的例外如碧桂园实现3个月开盘，才把效率提升一倍以上。
无论是碧恒万第一梯队，还是阳光城、旭辉、中梁、祥生等新生代房企，几乎都在沿袭着孙宏斌二十几年前开辟的高速公路大步前进。几乎当下所有的房企都是快周转，那些做豪宅慢周转的企业也慢慢从百强榜单上消失。不是他们不努力，而是别人家都跑的太快了。
据说，万科当年的百亿计划都是在研究顺驰快周转的基础上提出了的。2005年之后，就是利用这套快周转的模式，万科第一次真正意义上快速崛起，房企老大的位置做了十几年。
在整个行业茅塞未开的时候，都还在拼资源拼关系的大环境下，快周转是最纯净的专业能力。
04
慢成功
然而众所周知，孙宏斌的名声的不仅来自于快，而更多是失败。
孙宏斌给顺驰取名意在又快又顺，却作为“因扩张过速而资金链断裂”的失败案例代号，永留中国商业史，被人无数次引用。疯狂的顺驰最夸张的一天，整个苏州项目公司的账上只有 16 元。最终以12.8亿元的白菜价，卖给了路劲基建。
收购绿城仅仅6个月后，剧情大反转，功亏一篑。包括后来的收购佳兆业和雨润，都曾轰轰烈烈。也必将是收购行业内值得深入分析的失败典型。
瓜众都是来看热闹的，更多是想看他笑话的。他贡献了太多惊险的剧情。
即使是收购万达，王健林是悲剧性男1号，孙宏斌只是配角。这么大的曝光度，其实瓜众多是想看首富的笑话，更想看老孙的笑话。
房子能不能打5折，似乎是一个笑话。但是顺驰卖身让你见识什么是1折促销。乐视投资全部打水漂，价值为零，也是再创奇迹了。
“我们去年投了165亿元，脑袋都断了。”
我不相信，孙宏斌不后悔。要知道去年融创实现归属上市公司股东净利110亿元，同比增长344%。也就是说，要不容易过了个肥年，结果被亏去大半。如果没有投资乐视的巨亏，那他们去年的利润可能就275亿。基本上是赶上万科一年的净利了。至少他有一项指标可与万科比肩了。
走路太快，跟头不断。
火急火燎的吃热豆腐，却每每被烫出满嘴泡。
纵观孙宏斌的人生与企业发展全程，整体时间效率也不是最高的。
在人生方面，他在联想疯狂成长了4年，接下来却做了4年冤枉牢。白白丢失了四年时间。
再彪悍的人生，也经不起牢狱之灾。
从行业公认的企业规模维度来看，那你说他是真快，还是真慢呢？
1994-2007，13年时间，顺驰从无到有，从籍籍无名到功亏一篑。
2003-2018年，15年时间，融创从头做起，到目前最高的第四名。
孙宏斌进入地产行业24年来，中间摔了一大跤，而屈居第四。按目前的架势，如果要进入第一阵营，甚至夺冠，恐怕也得3-5年时间。从零到行业老大，孙宏斌得花30年时间。
而同比之下，同样生猛的恒大，从1998年起步，到2017年登顶夺冠，并稳定在第一阵营，也只用了20年时间。尽管许家印2007年上市遇到波折，但都没有孙宏斌的剧情长。
如此粗略算来，被称为行业里最快的2个男人，孙宏斌却比许家印慢了近一半的脚速。只因老孙中间摔了一大跤，从新起跑。为了行业第一的王座，他又长跑15年。
在漫长的马拉松之旅上，他始终保持着冲刺的姿态。但往往因为跑的太快而摔倒。
05
慢修炼
快的前后必然有慢在如影随形。他们是硬币的AB面。
步伐太快了，总有意外的跟头让你慢下来。而失败的经验慢慢堆积起来，又构筑了快速向上的台阶。
几十亿元的练手失利之后，两个更大规模的百亿级并购却显得波澜不惊，水到渠成。2016 年耗资近 140 亿收购了老东家联想旗下融科智地，2017年再次耗费102亿收购天津星耀。
与绿城合作后，融创的产品力获得了更牛逼的大幅提速。为连续2年的翻倍增长，提供了坚实的产品力。
“必须让自己先活着”
孙宏斌上次慢下来，是2011年。
“过去我恨不得把每个机会都抓住，现在是首先不能掉进陷阱里面去。”当时可能还在顺驰失败的阴影里，融创也刚上市不久。
当时他最为关心的事情有三件，产品、风险管控以及买地。
“在顺驰时代，孙宏斌对于公司细节参与非常少，他只关心企业战略，天天开会到深夜试图让公司的保安都知道顺驰的战略和核心价值观是什么，即使是十几亿地的投标他也授权给分公司做。而现在，公司几乎每个报告他都要签字，项目的规划定位会也基本上会参加。在过去两年里，孙甚至带领着融创团队看遍了中国和美国纽约所有的豪宅。”南方周末的采访记载。
2012年万柳地块失利后，孙宏斌称：“我们喜欢这块地，但从来没有志在必得的地块，合适就拿不合适就不拿。”
在疯狂的抢地面前，孙宏斌选择了忍耐。毛利率的红线最低不能低于30%。一旦超过该红线，无论多喜欢，融创立刻停止再举牌。
近年来，融创的70%的土地获取都是通过更低价格的收并购获得的。
2013年3月，他在微博中说，自己其实不是一个激进的人，厌恶风险。不允许司机开快车，过马路一定等人行道绿灯。孙宏斌不厌其烦地解释道，“之所以被认为激进，是因为我觉得没想好的事坚决不干，想好的事就坚决果敢的去干。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。”
那年，孙宏斌要求融创更加重视现金流管理，融资的资金成本不能超过13%。他为融创定下了铁的纪律：在拿地时谨慎，绝不盲目争抢“地王”。
顺驰的资金链断裂事件，让孙宏斌学会一件事：管好公司的现金流！所以到了2017年，融创的现金余额近1000亿元。
06
慢工细作
快的背后，是慢工细活。基本功都是慢活。做多了，做透了，才能熟能生巧，轻车熟路。
基本功具有奠基性。就像鸠摩智学会了小无相功，其他各门绝学才能一通百通，飞驰电掣。
融创的营销快，本质上是产品力的慢。一个非常激进的公司，背地里愿意为产品花时间。
正如自媒体人卢俊的实地采写，
据说，国宾壹号院，前后就做了不下十个方案，来回的推翻来回的修改。不仅成本的大量投入，更多是时间的投入。对于房企来说，时间可能比成本更重要。
融创每做一个项目就落位一个客户数据库。一个人头一个人头的点，一份问卷一份问卷的做。一做就做了十五年。
在部分园林景观打造上，融创给自己提出的要求是所有的石材，误差不能超过1毫米，行业标准是3毫米。
重点小区会架设一台摄像机，24小时的拍摄，看看社区配套在什么时间段怎么使用。还会根据业主意见，在地下车库设有卫生间。
孙宏斌说，普通产品找到一个优点，就可能促使客户下单，但高端产品往往挑出一个不足，就会令客户放弃。对于专注在高端市场的融创来说，慢工细作尤为重要。
据说，每一次规模跃升之后，融创的产品质量就会再提高一点，而不是下降。
07
快慢哲学
他是地产界少有的高学历高智商的地产大佬，但天才型的偏执狂或许都不会一帆风顺。
乔布斯曾说，只有那些疯狂到要改变世界的人，才能真的改变世界。苹果乔布斯和特斯拉马斯克也都曾经历过颠荡起伏的失败和成功，为心中的梦想或乌托邦，进行不停的战斗，才最终封神。
孙宏斌说，“人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲求成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重，因为这个世界就是靠这些有梦想的人去推动的。”
熊熊燃烧的激情让他义无反顾的奔跑。人们往往只看到他奔跑、摔倒，奔跑、摔倒。却很少注意到他为奔跑所做的努力，以及每次摔倒后的重新站立、重新修整、重新出发。一次比一次更快，一次比一次更稳。
如今，孙宏斌的眼里，不仅有目标和理想，更预先警惕着各种潜在暗坑。在最后的仰攻之前，一阵风雪袭来，总得避避风头，歇歇脚，喝口水，再一鼓作气。
每一步，都算数。无论踟蹰与高速。
孙宏斌的慢，正从意外跌倒后恢复重建，过度到内功修炼的傻傻坚持，再次过度到提前预警与速度控制。每一次都是一次升华，都是功力的再次跳涨。
巴顿将军语，衡量一个人的成功标志，不是看他登到顶峰的高度，而是看他跌到低谷的反弹力。
孙宏斌曾经登顶的高度已经足够让人们仰望，那些跌至低谷的反弹力也足够惊叹。往后这种惊险剧情或许更少，你将看到的不是意外跌倒的停滞和重启，而更多是快慢节奏的自我掌控和游刃有余。在你的静静欣赏孙宏斌或急或缓的登山步伐时，顶峰或许就不期而至。
