引 言
2018年5月16日，由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。
以下为专家代表专访实录：
主题专访一：
房地产税的进程将会是怎样的？
房地产税将对中国地产行业造成什么样的影响？
西南证券地产首席分析师 胡华如：
房地产税的进程以及房地产税会对中国地产行业造成的影响，我认为不用去揣摩或者博弈高层的想法。真实地去分析房地产税肯定是有一些约束条件的。目前一定要结合这个房地产的发展阶段，这两年的市场那些表现情况来共同来判断。目前，其实整个国家的城镇化率只有57%左右，根本就没有到70%-75%的阶段，很多城市还是有非常强劲的购房需求。目前很多城市依赖土地财政来改善政府财政状况，对当地的配套建设有更好的支持，那对他们来说，推进房地产税就过早。
对一些比较强劲的一二线城市，二手房交易已经明显超过一手房了，现在好像都不太依赖土地财政的支持，这些城市有没有必要现在去推房产税，我们觉得时机也不成熟，因为中央已经讲了房地产税要立法先行，分步实施。就算在一二线城市有很多住房需求也是没有满足的，现在国家正在做的就是发展租赁。在发展租赁住房市场的时候，会发现除了商品住房，还有非常不同的房子，比如农民房、小产权房、保障性住房，甚至还有违法、违建的房子，这房子到底怎么处理？要不要交房地产税。所以说我能对房产税的判断，今年时间表出不来，两会之后，可以明显感觉到，今年出时间表，明年完成立法，后年实施，基本上没有可能。
我们觉得比较大的可能性是，房地产税还是要提，但不是为了马上推进，而是影响购房的预期，第一稍微抑制下“房住不炒”；第二，一定是在发展租赁住房之后来推进房地产税；第三，在这一波新房库存去化之后，很多地区二手房占据主导地位、二手房价格上去之后再推进比较合理，不仅可以对冲二手房价格上涨，还能实现一部分空置型房子流向市场，促使效率的提升。我们大胆地判断，这个时间不会那么快，要在三五年之后。
华创证券地产首席分析师 袁豪：
关于房产税，在进度方面，我们觉得2018年可能更多的是推进草案的形成。在2019年或者2020年里面才可能常委会一审或常委会二审，到最后的两会表决。我们认为，整个房地产法的形成，最早也应该在2020年之后才能有一个大体的一个框架，再落实到各地的话可能会更晚一点。
而房产税，对于房地产行业的影响，我觉得主要从两方面来看，一方面对于需求来看，未来，整个市场的需求可能更多的会以刚需和改善型需求为主导。投资性需求，在房地产行业房地产税的整个制约之下，可能会渐渐减弱。
另一方面，对于地方政府来讲，房地产税的整个推进之后以至于会导致整个税收结构（出现变化），地方政府对于房地产税的依赖，即对土地房地产行业的税收的这种依赖，会出现一些结构上的变化。以前可能更多地依赖于土地出让金，未来的话，就是可能渐渐会形成对于房产税的依赖。但是，这个又不可能快速地去做一些调整，因为整个两方面量方面差距还是挺大的。
所以就是需求可能逐渐会往刚需和改善性需求上调整，企业也会做这些调整。此外，地方的税务依赖也会发生一些结构性的变化。从全部土地出让金，渐渐地转移到部分土地出让金和部分房地产税的结构。
中金公司董事总经理 张宇：
我个人认为不能就房产税本身而讨论房产税，需要放在一个长效机制的系统背景之下。因为中国房地产的根本问题，我认为有三个方面，第一方面是没有系统的公共住房供应的体系；第二方面是房子的持有环节的，没有任何成本，也就是没有房产税；第三方面是中国城乡二元的土地结构。要解决这三个方面的问题，但是又不能在这个过程当中产生导致房价出现大幅下降的风险，也就是说要稳定市场的前提之下去修正这三方面的问题，一定要一步一步来，而且顺序一定是先做公共住房的供应；其次是房产税，最后是城乡土地制度的改革。
让房价本身呈现一个应有的市场化的状况，是收取房产税的重要前置条件。不然的话呢，现在收房产税，实际上本身这个税基的定价就是有问题的。那我们把这个很好地段房子的价格，比如说上海的这个内环内的价格都限制在很低啊，因为现在要控房价，那收房产税的时候，也要以一个低的价格去收，这个意义又是什么呢。需要在公共住房供应，有一定的基础之后才能够考虑这个问题，当然这之前，可以去做的就是，房产税的立法这些法律准备工作，包括技术条件的准备工作、公共住房的供应，这个过程可能也是需要相当长的时间。
这是我个人的理解。当然，将来实行房产税是不是一定意味着房价要下跌，这本身并不一定。房产税并不是调节房价为目的。如果你看西方国家稳定态的情况，会有一个有意思的发现，比如说美国房产税越高的地方，房价越贵，反过来越贵的地方价格房产税越高。因为这些钱还是用于当地的社区。所以可以看到房价贵的地方和房产税高的地方社区环境、治安等各个方面都要更好，包括学区，好的学区房产税高。如果机械地把它理解成房产税就是调节房价，房产税一出，房价就要出现大跌，这是不客观的判断。
东方证券地产首席分析师 竺劲：
关于房地产税，我们的财政部长肖杰部长讲的是比较清楚的。实际上，我们觉得房地产税应该会有一个顶层的设计，根据原来的进程，房地产税是2019年立法，2020年实施。目前从官方表态来看，这个进程应该没有太多的变化，但是由于房地产税是一个上位法，本质上是一个顶层设计，所以我们认为地方政府后续如何实施会更为关键。目前从整个房地产市场和城市化发展阶段来看，我们认为地方政府大力推进房地产税的可能性不太高。第一，目前城市化进程还没有完全的完成，我们也看到今年很多城市进行的抢人大战，这些城市是有大量营造新住宅物业和商业物业的需求，所以在此背景下征收房地产税的话，可能对这些城市的进一步发展并不是特别有利，地方政府也会权衡这样的事情。第二，从目前全国基本收入水平来看，实际上中国还处于从中等收入转向高收入水平的进程中，征收房地产税实际上对进一步的增加人力资本和消费都是非常不利的，所以我们也不认为房地产税会有大范围的征收。第三，我们认为在一些等级较高的城市及一些特殊区域可能还是会推进房地产税，包括从2011年以来，重庆和上海基本上都已经进行了房地产税的试点，所以我们认为后续可能还有一些特别区域会进一步试点，但是房地产税全国铺开的可能性目前来看是不大的。第四，我们认为在中央的顶层设计当中肯定是要把一些偏交易型和持有型的税收进行归并，这也是一个大的方案，不是原来房产税从所谓的豁免转向征收二套房税这么简单，所以我们觉得可能税制改革这个事会更加重要一些。以上四点就是我们对房地产税进程的一些看法。
我们认为房地产税对行业来说是一个相对利好的情况。从短期来看可能会有不太好的影响，因为征收房地产税可能会影响人们的购买，但是从中期来看，房地产税可以降低很多城市的空置率，可以缓解供需不匹配的情况。第一，房地产税可能会打破有些人买房子会为获取未来上涨价值的预期，这样实际上人们买房子是为了租出去。这样既可以解决社会闲散资金没有地方投资的问题，又可以解决新流入人口的居住问题，也就是一些有资产的人将其储蓄和投资资金换成房屋资产，然后租给相对来说有住房需要的人，这样会使整个市场看起来更加平衡。而目前整个市场的不平衡主要来自于投机性需求太大，房子买了不住，等着赚差价。未来“房住不炒”真正来临的时代，人们不是博取房子的差价，而是通过运营、租赁来获取房屋本身的价值。从这个方面来说房地产税对行业市场是利好的，就是我说的空置率会降低，房地产税使得很多地方空置的房子可以被利用起来，没有浪费社会资源。
第二个利好是房地产税势必带来市场和公司企业的分化。目前抢人大战以后，有些城市越来越好，现在是普遍都好，因为库存去的比较厉害，但是实际上跟人口发展的规律有些地方是不匹配的。有些地方人口常年流出，但是房价依然在涨，这是有压力的，房屋需要放在真正有用的地方，即一些人口净流入的区域，这个地区有大量的产业可以支撑人口的发展，这个很关键。所以哪些企业在这些城市相对来说建造更多的房屋、做更多的布局，那么这些企业会发展的更好。所以说在城市分化的过程中，自然而然地会带来企业的分化；企业分化之后，原来投机倒把、通过加杠杆等各种模式运作、不是通过运营、选择较好地段、匹配规划、匹配产业的企业要想长期运营下去，反而会发展的更好。那么相应来说，房地产税对企业的集中度提升和分化也有一定的促进作用。综合来看，整个市场里面的购房人投机的人数减少了，企业投机的数量也减少了，实际上就会带来整个市场的健康发展。最后整个房地产市场量可能没有现在大，但是房价是比较稳定的，房子的租售比或房子的收益率可能是维持在一个比较好的位置。它使这个租金、投资分红能够维持资产的价值，那才是比较健康，这就跟最近常委会中刘贺主任讲的事情是一样的，就是说金融企业也不能去做套利，借了钱要还的。那么开发商开发房子也是一样的，不是做投机，而是做“房住不炒”。所以未来房地产市场会进入一个量尽管慢慢缩小，但是供给是出现在有效的区域，同时房租伴随着居民的收入和产业的发展慢慢上涨。所以我觉得房地产税出来以后，短期来看对市场是有一定的冲击，但从中长期来说，对中国的房地产业和整体经济是非常非常好的一个手段。当然，不管是在海外还是在中国，我相信推出一项税都是需要政府进一步做研判、进一步地跟民众达成共识，肯定不是随随便便来推的。所以在这个达成共识的过程中，本质上就已经会使得整个市场趋于一个稳定的状态。
更多专题专访未完待续...尽情期待...
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