“4月环比涨0.8%，回暖了？”
北京的二手房到了该下手的时候了？这个问题有些复杂。
5月16日，国家统计局公布2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，北京二手住宅销售价格指数同比下跌6.9，在北上广深四大一线城市中跌幅最高。其中，上海同比下跌2个点，广州、深圳甚至还有所上涨。
这也没什么好奇怪。“认房又认贷”政策出台是北京二手房交易市场的转折点。2017年3月，北京市住建委加码楼市调控，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
叠加商住房流转限制、暂停25年以上住房贷款审批及早前出台的限购政策影响，北京楼市遭遇冰封式降温。
受此影响，4月是北京楼市调控加码后的首个完整月度，其二手住宅成交价格颇具观察意义。与国家统计局数据反映的趋势一样，大型房产中介机构的季度交易数据也佐证了北京二手房价格的同比下跌。
但北京的二手房交易似乎也到了一个关键节点。时间财经独家从伟业我爱我家市场研究院数据显示，在2017年第四季度北京二手房网签量止跌回涨。此后，在春节（2018年2月16日）前后的交易淡季，2018年第一季度北京二手房网签量仍环比增长了16.7%。
无独有偶。克而瑞数据也显示北京4月商品住宅成交量较上月增长22%。而4月份北京中原门店二手房成交均价，结束了自2017年6月以来连续十个月的环比下跌，上涨0.8%。
图：我爱我家二手房数据
国家统计局的数据也从一定程度上验证了北京二手房交易节点论。4月份，北京二手住宅成交量延续回温行情，共网签13673套，环比2018年3月上升22.6%，网签量已创下去年5月至今12个月里的最高值。
简单说，4月份，北京二手房同比下跌，环比开始回暖或是触底反弹。
部分业内人士介绍，回暖的原因主要有两个方面。一些潜在购房人渐渐失去了对中签限价房、从中套利的幻想和期待。再加上，限价房的刚需客群也相继进入二手房市场，将进一步助推北京二手房交易回暖。
有意思的是，计划在北京朝阳区某小区置业的贾女士发现，现在买房还是比去年更“贵”了。
核心问题是购房成本的增加。贾女士告诉时间财经，由于北京地区银行首套房贷利率的五连涨，导致实际购房成本并未随着房价的下跌而减少。
连跌十月 购房成本不降反升？
贾女士准备在北京市朝阳区某小区购买一套120平米二手房，她算了一笔账：
该小区一套120平米住宅，如果在2017年3月网签交易，总价约800万元，首付240万元，商业贷款560万元，彼时银行首套房贷款利率为九折，实际利率4.41%，25年期房贷本息总计约925万元，其中利息约365万元，总成本约1165万元。
同样一套房子，如果在当下网签交易，虽然总价下跌至750万元，首付225万元，商业贷款525万元，但按照当下银行首套房贷利率为上浮1.2倍，实际利率为5.88%，25年期房贷本息总计约1000万元，其中利息约478万元，总成本约1225万元。
“贷款利率上浮抵销了房价跌幅，总成本甚至更高了，月供压力也增加了。”贾女士说。
时间财经查阅融360平台数据发现，近17个月以来，北京首套房贷利率经历了5次上调，目前多数银行的首套房利率执行的是基准利率的1.05倍，部分银行已经开始实行1.2倍基准利率。
受此影响，购房者中的选择贷款方式的比例也有下降。我爱我家数据显示，北京地区购房者采用商业贷款的比例，从2017年第一季度的52.8%一路跌至2018年第一季度的19.3%。
限价房刚需客转向 回暖或将持续
易居研究院智库中心研究总监严跃进向时间财经表示，部分限价房将被政府转为共有产权房，这使得部分限价房的潜在购房人将转向二手房市场。
2018年5月，北京市住建委公开征求意见，拟调整限价房销售管理办法。限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价的价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房。
相对于限价房，共有产权房的升值空间进一步减弱。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，购房人所持共有产权房的70%产权份额可在取得不动产权证5年后转让，但代持机构可优先购买。如代持机构放弃优先购买权，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
海淀区的中铁-碧桂园是北京市首个入市销售的共有产权房项目，3.5万元的单价远低于同区域的6万余元的均价。但431套房源经过1500户家庭轮选后方才售罄。
中铁-碧桂园一位销售经理对时间财经表示，共有产权房的性质不会在流通环节变更，明显不如限价房好卖，有的轮候客户最终放弃选房，也有首付比例较高的资金原因。“限价房买到就赚到，凑钱、借钱也要认购，谁会放弃。”这位销售经理说。
事实上，北京“限房价、竞地价”的土拍模式已经无法吸引房企一掷千金。2018年以来，北京土地拍卖市场已经出现多起流拍现象。融创中国董事长孙宏斌在公司2017年业绩说明会上公开表示，一线城市地价太贵，融创不会去公开市场拿地。
彼时，他以北京为例解释称：限房价、竞地价，就是拼谁家能控制开发成本，拿这个缝隙里的利润。
无论开发商拿不拿地，二手房还是要照卖。严跃进认为，限价房的刚需客群进入二手房市场，再加上每年4月份为学区房成交旺季，将进一步助推北京二手房交易的回暖。
时间财经获悉，清华园此前在中关村二小划片范围内，是典型的单校学区房概念小区。2017年底，多校划片政策敲定后，虽然价格跌了大概10%，但成交量则从每季度1-2套增加到每个月1-2套。
我爱我家集团副总裁胡景晖向时间财经表示，北京楼市发展的核心已从“新增开发建设”转变为“存量房的交易和运营”。(北京时间财经 岳嘉)
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