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一.
销售增速全面回落，
单月销售面积增速转负
2018年1-4月，全国商品房累计销售金额3.62万亿元，同比增长9%，增速较前期继续下降1.4个百分点；销售面积4.21亿平米，同比增长1.3%，增速较2017年全年增速回落6.4个百分点。4月单月销售金额为1.06万亿元，同比增长5.82%；销售面积1.21亿平米，同比下降4.09%，为近5个月以来首次出现负增长。销售金额增速持续回落，主要是受销售面积增速下行影响，而销售均价较前期有所反弹。
从区域来看，1-4月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部同比下降9.4%、中部同比上升13.1%、西部同比上升9.3%、东北同比上升2.1%；1-4月分区域商品房销售金额累计增速分别为：东部同比下降1.5%，中部同比上升26%，西部同比上升25%，东北同比上升20.5%。各地区的销售金额和销售面积增速较前期全面回落，我们认为与三月四月加码的调控政策有关，如海南岛全面限购，东北二线城市限购等等。
一二线城市受政策高压持续，而三四线城市从长期来看仍然缺乏持续增长的动力，信贷和棚改货币化安置的作用也会逐步弱化，地产销售仍然承压。
图：2017年-2018.4全国商品房累计销售额及增速
图：2017年-2018.4全国商品房累计销售面积及增速
图：2017年-2018.4全国商品房单月销售均价
二.
投资增速保持韧性，
新开工增速重新回落
（1）投资增速保持韧性，
土地购置费仍为影响主因
2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速较前期微跌0.1个百分点，投资增速韧性犹在。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。4月单月全国房地产开发投资金额为9301亿元，同比增长10.2%。
1-4月份房地产开发投资总额维持在较高位置，根据统计局数据，前三月累计土地购置费大幅增长，我们认为4月土地购置费仍为拉动投资增速的主要因素，由于土地购置费较土地成交价款有明显的滞后性，所以未来两季度房地产投资仍持续于高位。但从全年来看，企业融资收阻、开发贷收紧等因素会对开发投资增速产生负面影响。
图：房地产开发投资累计金额
图：土地购置费累计值及增长情况
（2）新开工增速重新回落，
未来或受融资环境影响
2018年1-4月，全国房屋累计新开工面积51779万平方米，同比增长7.3%，增速较2017年全年上升0.3个百分点，新开工增速较前期重新回落。18年前4个月新开工数据波动较大，我们认为市场上企业补库存的热情即使高涨，但也会因为融资环境的约束而被延缓，数据的波动也证明了资金面对新开工的影响。
图：2017年-2018年4月累计新开工面积及增速
（3）土地成交面积、成交价款均下行
2018年1-4月的土地购置面积为5412万平米，同比减少2.1%，较2017年全年下降17.9个百分点；1-4月全国累计土地成交价款2391亿元，同比增长13.6%，增速较2017年全年降低35.8个百分点。4月单月土地成交价款为757亿元，同比增长1.5%，增速较前期下降近47个百分点。
企业土地购置面积由正转负，购地价款的回落幅度也较明显，表明企业补库存的脚步正在放缓，同时观察到4月以来北京、杭州、成都等地出现的多宗土地流拍事件，我们认为企业面临的资金问题、限房价背景下的拿地成本高企等原因共同使得土地市场遇冷，房企拿地开始趋于保守。同时我们认为，随着土地成交价款增速大幅放缓，对未来开发投资增速的贡献也将逐步转弱。
图：累计土地成交价款及增速
图：单月土地成交价款及增速
三.
到位资金进一步承压，
关注融资趋紧的潜在影响
2018年1-4月，房地产开发企业到位资金4.81万亿元，同比增长2.06%，增速持续回落，较2017年全年回落6.1个百分点。
图：房地产开发企业累计到位资金
图：房地产开发企业累计到位资金组成
2018年1-4月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
✔国内贷款8673亿元，同比下降1.6%；
✔利用外资17亿元，同比减少77.6%；
✔自筹资金14894亿元，同比增长4.8%；
✔定金及预收款14987亿元，同比增长8.3%；
✔个人按揭贷款7148亿元，同比下降6.7%。。
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国内贷款累计增速近年来首次出现负增长，严监管的背景下房企传统融资渠道收紧，而个人按揭贷款也受到调控政策影响，为7148亿元，同比减少6.7%，我们认为去杠杆的影响正在逐步显现，开发贷和个人按揭贷款的调控在短期内不会得到放松。定金及预收款为14987亿元，同比增加8.3%，4月单月为3857亿元，同比增加0.57%，单月增速较前期回落明显，我们认为主要是受4月单月销售金额增速回落影响。
房地产开发企业到位资金增速持续下滑，连续三个月低于投资增速。销售资金增速放缓和融资环境严苛将对未来房地产投资产生双重制约，融资仍然是2018年考验房企的重要课题，我们依然提示关注资金缺位对企业补库存所带来的潜在影响。
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