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经济观察网 记者 谢敏敏 自2013年北京太阳宫爱琴海购物公园开业以来，红星商业至今已经发展了5年时间。作为红星美凯龙旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，这家独立运营的公司在今年初正式更名为“爱琴海商业集团”（下称“爱琴海”）。
爱琴海的核心业务是资产管理，它对自己的定位也是一家资产运营管理公司。2016年以来，爱琴海大力发展轻资产业务，借此迅速扩张，规模也有了明显提升。截至目前，爱琴海商业已进入北京、上海、天津、重庆、成都、苏州、昆明、无锡、兰州、唐山、大同等近60个城市，签约70余个项目，其中已开业项目达12个。
显而易见，尝到了轻资产甜头的爱琴海有意向变得越来越“轻”。爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容在接受经济观察网的专访时表示，在已拓展的70余个项目中，轻资产项目比例约为50%，此后这一比例还会逐步提高。
此前，爱琴海对外公布的目标是到2020年覆盖100家购物中心。张华容坦承，随着轻资产模式的逐步成熟，未来这一数据还会发生变化。
经济观察网：爱琴海商业拓展项目的模式有哪些？
张华容：目前我们从战略规划里面是这样的，会有三种模式，第一是租赁的。第二个是我们收购或者是入股的，比如说我们现在慈溪和贵阳两个项目就是收购的，未来也有可能我们谈商业物业的股权合作。第三种就是轻资产管理模式，第三种占比是比较大的。
经济观察网：轻资产占比多少？
张华容：应该是50%左右。这一比例会提高的，因为随着我们门店数的增加，品牌影响力会慢慢扩大，而且我们现有开发的速度，不一定比我们轻资产签约的速度快，自己去买地、入股、拍地，速度还是会慢一些。
经济观察网：在你们的轻资产模式中，有一个特色是介入式管理，能介绍下吗？
张华容：介入式管理已经成为我们公司的常态了。早期大家对于商业运营团队的理解就是，不就是替我们招招商吗？但是到了12、13年我是这样告诉他们，如果你需要我们招商的话，可以不要找我们合作，我帮你招商没有问题，甚至招商佣金我们都不需要，交朋友好了。如果要让我管理，要从拿地开始，规划、建设、招商运营，并且后面涉及到了融资资本运作、后面的资产退出，都要介入，给他们做好整合管理。过程中，我们不推荐设计单位、供应商单位，但是我告诉你标准和参数。刚刚（开始）合作伙伴跟你接触的时候，他认为你是要介入他的业务。但是当你介入的时候，首先不产生关系，能够帮他既能节约成本又能产生效益的时候，合作伙伴是非常愿意接受介入这个角色的。现在我们还在做，并且也都非常成熟了，已经不需要跟合作伙伴解释了，有很多合作伙伴做不到这样。
经济观察网：你说涉及到融资资本运作，是指帮合作伙伴找钱吗？
张华容：我们不给他们找钱，我们就是给他们提供找钱的方法和可能性。我们只能让他的产品，为找钱的可能性服务。因为商业物业本身，商业地产它最基础的一个属性，应该是具备金融属性，如果说这个资产，在物业主产权方的手中，不具备金融属性的话，其实它未来的运营价值就不大，它不自由，不灵活。通过我们一系列的商业运作之后，就形成了商业体的实质，赋予了商业运营的可能性。无论是写字楼、公寓、联合办公、购物中心，都具备了这种商业的功能和流动性。在这个流动的过程当中，我们对它经营的这种丰满度和回报率的数据，都可以直接导致它有更好的融资渠道，或者是融资的获价空间的可能性。第三个，目前对于商业物业在整个资本运作领域，它相较于地产开发的产品，有更多的融资空间，它所适应的融资产品和融资渠道也会更多。所以我们在从接手这个项目运营管理过程当中，以及我们运营管理的结果，应该是对于他们融资最好的保障。
经济观察网：爱琴海商业的现金流如何？
张华容：我们不需要融资，我们公司是轻资产管理公司。我轻资产管理公司，我没有资产就没有成本，我最大的成本是人力成本。还有一个租赁成本，商场在运营过程当中，租赁成本就能覆盖了。
经济观察网：你们轻资产运营这一块管理费是怎么收的呢？
张华容：轻资产的费用，第一个部分是跟合作方之间前期的所有的服务提供的费用，属于叫前期的商业建造的一个服务费，就是我刚才讲到的纯介入式管理，到项目开业的过程当中。后期我们还有一个经营管理费的一个收取，这个是根据项目的经营状况来做一定比例的提取，大概10%左右。
经济观察网：那轻资产业务的利润率如何？
张华容：这个不一定，目前我们还没有统一的数据对外。其实这个行业里面，有一些统一的上市公司的数据，利润率还可以，但是要有规模，规模小，利润就很差，因为你的成本是一定的，规模越大，利润率越高。我们自己不融资，我们项目都会融资。你到一定程度要有融资的行为，要不然项目就白做了。
经济观察网：你们和一些房企的轻资产合作目前很多都是项目层面的，有没有考虑和大型房企在集团层面展开批量型的大规模商业项目合作？
张华容：我们正在谈这种可能性，我们不排除。也逐步地在增加吧，希望地方上合作过的一些再增加一些。
经济观察网：此前你们计划到2020拥有100个商业项目，这个计划有变吗？
张华容：过去五年到今天，我们战略方向是没有变化的，但是数据会有变化。因为到2018年签约项目已经70个以上了，2020年我们相信会签约更多的项目，至于开业多少个呢？我相信根据市场的发展和逐步成熟的运营模式，这个数据会有一些变化。但是我们整体发展的战略和步骤是没有变化的。到现在为止，我们轻资产管理的项目的总量，应该是排在行业前二三位的。
