“资产证券化和混改是救命稻草？”
谁都知道高负债是地产企业的一个顽疾，但天房集团的负债确实高的吓人。
近日，中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）公告称，借款人天津房地产集团有限公司（以下简称天房集团）“尚未给出按时还款方案，可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险。”而按照信托文件约定，天房集团应于2018年5月18日向其信托计划还款本金2亿元及相关利息。
对于资产规模超过2000亿元的天房集团而言，仅2亿元的贷款规模并不算多，但若考虑到其连续亏损的现状，以及超1800亿元的负债来说，就让人不得不天房集团捏把汗了。
天房集团前身为天津市房地产开发经营集团，2014年更名，注册资本20亿元。目前处于混改阶段，最终接盘者还未确定。2018年4月25日，天房集团发布《控股股东或实际控制人发生变更公告》，控股股东由天津市国有资产监督管理委员会，变更为天津津城国有资本投资运营有限公司，但实际控制人未发生变化，仍为天津市国有资产监督管理委员会。
公开资料显示，截至2017年上半年末，天房集团的负债总额1830.13亿元，负债率高达85.85%；而剔除预收款项的资产负债率为82.67%。
业内人士表示，天房集团负债经营度高，融资弹性较小，各项偿债能力指标均较弱，未来债务偿还压力较大。一旦资金链断链就会引起一系列连锁反应，天房集团须严防风险。
最新消息是，作为上市公司天房发展控股股东天房集团曝出可能存在债务违约风险一事后，天房发展经历了股债双跌。天房集团官网5月15日发布声明称，针对网传中信天房2号信托计划存在还款风险的情况，天房集团已与中信信托确认，将依照合同约定按期还款，资金计划有保障，并不存在延期还款问题。
但也就在5月15日，天房发展收到上交所年报问询函，首个问题涉及工资负债和资金情况。
持续亏损背后是大量举债
时间财经注意到，根据天房集团2017年半年报披露，包括四大行在内的56家金融机构向其提供了合计达1082.20亿元资金。其中，渤海银行对天房集团贷款余额达113亿元，居各大贷款银行榜首，而平安银行、兴业银行等借款余额超过40亿元。在信托机构方面，债务余额居前的有建信信托、中信信托、华能贵诚信托等。
除此之外，天房集团还在银行间和交易所发行债券179亿元。仅2016年发行的16天房01-04四只债券总额即高达127亿元，且四只债券集中在2019年到期，届时兑付压力不容忽视。
与高负债相比，天房集团业绩表现也比较疲软。其2016年净亏损4.5亿元，2017年中报净利润再度告负。2018年伊始，公司发布2017年全年预亏公告。净利润的持续走低，与大量举债产生高额财务费用侵蚀不无关系。
更为不妙的是，外部融资环境的“恶化”也使得天房集团压力倍增。2018年，金融监管不断升级，严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。
值得一提的是，天房集团近年来高速扩张，所投资的公司多达47家，涵盖房地产开发、物业管理、信托基金、融资租赁等多个领域，但均未能带来较为可观的营业收入。
中原地产首席分析师张大伟向时间财经表示，按照房地产行业惯例，房地产公司早已习惯高负债前行，企业做大更容易获得金融机构的青睐，而高负债确实有着潜在风险。若依照房地产行业以往发展轨迹进行，企业发生资金链断裂风险较小，目前房地产行业负债率尚在正常范围内。
对于债务风险情况，天房集团在表示，公司与各大银行、投资机构建立了长期良好的业务关系。当前，正持续加大销售、回款力度，并与有关金融机构积极洽谈新的融资业务，打造更加稳固的资金链条。
资产证券化和混改是救命稻草？
天房集团高负债与其激进的拿地策略不无关系。2014年以来，天房集团仅拿地就耗资超千亿元，且拿下的地都十分优质，具有很大溢价空间。但大举拿地的行为也成了天房集团资金流紧张的推手。
一般情况下，房企融资分为股权融资和债权融资两种，为避免股权被稀释，房企更青睐债权融资。不过，随着受监管趋严的影响，房企在境内融资愈发困难，发债规模大幅下降。
几经选择，资产证券化在房企融资中脱颖而出。通过资产证券化，将债权、未来收益权等任何可以在未来产生现金流量单的权利进行打包，在资本市场上进行出售转让。
天房集团同样尝试了资产证券化。2018年3月21日，“渤海汇金-天房集团购房尾款资产支持专项计划”成功通过发审会，发行规模14亿元。
随后的4月25日，天房集团发布公告称，公司控股股东由天津市国资委更改为天津津诚国有资本投资运营有限公司（简称“天津津诚”），实际控制人仍是天津市国资委。天津津诚方面表示，拟征集1名投资者让渡天房集团65%股权。其中通过增资扩股让渡30%股权，通过股权转让让渡35%股权。
天津国企混改已有先例。今年5月，天津建材集团在天津市产权交易中心成功签约，金隅集团以40多亿元（占总资产的的55％）成功入股，天津建材集团净资产由34亿元增值到73.06亿元。这也是天津市首家在集团层面完成混改的国企。
天房集团能否混改？中原地产首席分析师张大伟表示，天房集团属于地方性国企，尽管天津国企混改已有实质性进展，但天房集团要想在较短时间内完成也比较困难，而且混改过程中还将涉及是否有国有资产流失等问题。（北京时间财经 齐文健）
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