中新经纬客户端5月16日电 题：《严跃进：勒紧房价调控的“紧箍咒”》
作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总监，中新经纬特约专家。研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。)
5月16日，国家统计局公布了今年4月份全国70城房价指数。数据显示，全国70个城市新建商品住宅价格环比增幅达到了0.6%，是近10个月的最高水平。换言之，房价上涨的幅度有所扩大。相对应地，房价上涨的城市数量也有所增加。
此类房价上涨的态势，和近期各地政府接受约谈、进而出台新管控政策是相呼应的。目前已有12个城市地方政府被住建部约谈，包括西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都和太原。这些城市都是房价上涨相对较快的城市。例如从此次公布的数据看，哈尔滨房价指数的同比增幅为12%，是全国70个城市中最大的一个。房价上涨过快倒逼新调控政策的出台，如长春、成都、哈尔滨等调控内容。
严厉调控下何种炒房心态尚存？
为什么调控如此严厉的情况下，房价还在上涨？观察目前市场的交易情况，我们发现至少存在两类炒房的心态和需求。
第一类是指，当前部分“价格低估、政策宽松、有概念支持”的城市，正成为新一轮炒房者进入的城市。以丹东为例，丹东过去房价总体上比较低，或者说没怎么涨，而这两年丹东一直执行的是去库存政策，所以政策较为宽松，根据此次公布的数据显示，丹东新建商品住宅价格指数环比增幅为2%，与海口和三亚成为4月新建商品房环比涨幅最大的城市。此类城市近期备受追捧，其负面效果也是显而易见的。
第二类是指，部分“城市能级高、政策有漏洞、可以做跳板”的城市，也成为部分人炒房的首选目标，包括西安、成都等城市。比如说，部分购房者在北京工作，但没有户口和购房资格，这个时候或会考虑到成都购房。其心态在于，先在成都落户和买房，如果不抛售，至少还可以涨。如果有机会，则可在抛售后回北京购房。此类心态多半是带有投资属性的，是一种过渡类型的购房行为。
楼市调控信号该如何理解？
近期调控的信号不断放大，接下来政策收紧的概率也会加大。研究目前市场的心态并同时密切关注各城市的走势，则显得尤为重要。不论是地方政府、房企，还是购房者和投资者，都需要对此类楼市调控政策有较好的分析和理解。
1、调控的逻辑
目前调控的逻辑，重点体现为以下几点内容。第一、调控的标准在于要维护“房住不炒”的目标，若出现了各类房价上涨的潜在因素，那么就会出现“枪打出头鸟”的现象。第二、调控应该有一根弦，各级地方政府需要积极强化政府房价调控目标责任制，而各类抱怨、消极和不作为的调控情绪均不可取。第三、调控应该强化对政策的敬畏之心，目前虽然调控收紧，但钻漏洞或者不理会调控政策(如限售政策)的行为也很多，接下来需要继续研究和提出新策略。
2、调控的重点
对于各类房价潜在上涨的因素，接下来都会有各类新的调控做法。第一、从区域市场看，东北市场、西北市场、西南市场的政策收紧概率将加大，此类区域过去政策相对宽松，近期房价上涨过快，必须要有新的管控内容和手段。第二、从物业结构上看，刚需楼盘、酒店式公寓等领域的政策收紧概率加大，尤其是酒店式公寓项目或成为新一轮调控的重点管控内容。第三、从城市分类上看，部分三四线城市接下来会有收紧的概率，尤其是一些库存规模不足、房价上涨过快的城市，类似银行贷款、公积金贷款、限售政策、学区房买卖等方面势必会有收紧的内容。
3、调控的艺术
调控不是盲目地打压，而是一个博弈的过程，需要针对钻漏洞的现象，提出更精准的调控策略，这也是调控艺术的体现。第一、假离婚炒房的管控会趋于严厉，与其道德谴责，不如研究假离婚的动机。购房资格用完后的假离婚势必会限制购房。第二、人才引入后的炒房行为会受管制。以人才引进目的办理户口进而购房的，将会面临缴纳社保方面的约束。第三、社保缴纳方面会更规范，尤其是通过中介公司、物业管理公司等办理的社保缴纳，或被定性为虚假社保缴纳的做法。第四、亲属挂靠户口进而炒房的现象会受遏制，这样是为了防范“无中生有”形成购房资格的风险。第五、只草签而不网签的购房行为会受管制，类似“占坑”行为是典型的炒房现象，未来不及时网签的则可以取消网签资格。
4、调控的修正
调控总归是为了让房地产市场更加健康，所以调控也不是全面的收紧。对于该放宽的地方，楼市调控政策也会有放宽的表现，这和调控收紧的内容是相呼应的，并不矛盾。第一、公积金提取和贷款方面会有各类便民政策，少走程序，让数据多跑流程，这会是后续各地公积金管理中心的重点改革内容。第二、积极增加土地供应，尤其是各地在研究各区库存去化周期后，库存规模小的区域势必会有供地增加的机会和优惠。第三、银行贷款也会从商业行为角度出发，若有较多的额度，依然可以给予各类折扣。第四、大城市租赁房源在下半年会陆续入市，针对部分人群会给予较为宽松的租赁条件，类似租金补贴等。第五、包括资产证券化、REITs等金融产品，或在下半年陆续推出，进而利好分流部分投资投机资金。(中新经纬APP)
严跃进
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