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2018年5月15日晚上，成都市正式出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》。晚上我跟朋友谈事，没来得及写成都新政的稿子，今天补充分析下。
成都升级调控速度之快，也是超出我们意料的，这一次成都对落实中央房住不炒的指导方针，遏制投机炒房的决心和力度，都是史无前例的，有的补丁甚至超过了一线城市。
新政简单概括为6点：
1、离婚后2年内买房，按离异前家庭总套数评估限购；
2、新落户成都（含人才落户），需社保缴满12个月；
3、父母随迁子女的，不得单独作为单独家庭购房；
4、限购对象由自然人调整为家庭总套数；
5、满足户籍或社保限购条件的，家庭总房产超过2套则不能购买。
6、限售3年。
政策原文
各区（市）县政府，市政府各部门：
为认真贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，切实支持合理自住需求，努力做到职住平衡，坚决遏制投机炒房行为，保持我市房地产市场平稳健康发展，借鉴其他城市成熟经验，现就进一步完善房地产市场调控政策通知如下。
一、在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：
（一）购房人具有拟购房所在区户籍（其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。
（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。
二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：
（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。
（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。
三、在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。
四、夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。
五、在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
六、本通知自印发之日起施行，原有政策规定与本通知不一致的按本通知执行。
成都市人民政府办公厅
2018年5月15日
新政政策问答
对于群众在新政执行当中可能产生的疑问，市房管局进行了答疑解读。
1.新政实施后，住房限购对象有何变化？
答：本次住房限购对象由个人调整为家庭。
2. 新政实施后，限购方式有何变化？
答：限购方式由只考虑新购住房套数调整为新购住房时需考量家庭已有住房套数。
3. 两人及以上本市户籍居民家庭已有住房，还能购房吗？
答：本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有2套以上（含2套）自由产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内拥有1套住房，不能在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房。
4. 在青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县新购买商品住房或二手住房有什么条件？
答：购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。
5.怎样才算“本市户籍居民家庭”？
答：家庭成员共同购房的，其中至少1人具有我市户籍可认定为本市户籍居民家庭。
6.“两人及以上的本市户籍居民家庭”包含哪些家庭成员？
答：两人及以上本市户籍居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未满18周岁的子女、离异（或丧偶）父（母）及其未满18周岁的子女。
7.怎样算是“成年单身居民家庭”呢？
答：成年单身居民家庭包括三种情形。
（1）18周岁以上未婚的单身居民；
（2）离异（或丧偶）且无子女的单身居民；
（3）离异（或丧偶）且子女已年满18周岁的单身居民。
8.张三离异不满2年，张三的自有产权住房数量应该只算自己名下的，还是要算离异前全家名下的？
答：按离异前的家庭自有产权住房总套数计算。
9.父母通过投靠成年子女落户成都的，能单独购房吗？
答：不能作为单独家庭购房。
10.新政后新购住房多久可以转让？
答：在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
11.新政何时开始实施？
答：新政自印发之日起施行，原有政策规定与新政策不一致的按新政策执行。
12. 新政施行之前购买住房的，政策如何界定？
新政施行之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的；二手住房已在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”（居间成交）、“成都市存量房买卖合同”（自由成交）的，按原政策执行。
调控政策分析
成都从2016年10月1日到今天，已经出台了9次楼市政策。（表格由搜狐焦点所制）
所以，客观的说，说成都完全没有执行中央房住不炒的指导方针，确实是冤枉了成都市政府，另外，成都也不是所有楼盘的中签率都是个位数，最起码三圈层因为性价比远不如一圈层和二圈层，就没这么火爆，我文章里面的表述不严谨，有些夸张。
虽然我深知这不是一个合格的自媒体工作者，不是一个合格的记者应该有的客观公正的写法和态度，但当时主要是出于成都市区市场太疯狂，投资客盛行，刚需中签率过低，刚需们的呐喊声唯恐成都政府人员听不到，情急之下，为了替他们传递声音，所以我文字形容有些过激，本意是希望能够引起成都当局的关注，维护成都楼市的健康稳定。
而成都这一次将刚需们提出的这些漏洞全部补上了，成都听到了百姓的呼声，所以我发自内心的为成都政府点赞。
第一，以自然人为单位限购，改为以家庭为单位，这是借鉴了其他城市的经验，光这一点，我估计就堵上了成都一大半投资客的大门。
而且成都本地户口有2套房，非本地户口有社保的1套房，在一圈层，二圈层都不能再买房了，以前是不管你家有多少套房，你们家每个人都还可以再买一套。在三圈层，也需要有成都户口或缴纳一年社保，以前是不需要的，相当于限购从严很多了。
第二，新落户成都（含人才落户），需社保缴满12个月，去年成都人才新政实施后，到年底落户9.5万人才，引起很多老成都人的怨言，觉得人才刚来成都，对成都没有任何贡献，没缴过税，没有缴纳社保，但比他们的待遇还高，买房还能优先选房，多少有些不满情绪，而这次这个漏洞也补上了。
第三，父母随迁子女，不能单独购房。这个之前刚需们也反馈过，很多投资客为了提高中签率，把地级市的父母户口转过来，帮忙排队，这一次也补上了，可见政府确实是听到了民众的呼声。这一点目前很多城市都是没有单独作出规定的，成都算是创新了。
第四，离婚后两年买房，按离异前后家庭总套数评估限购。为了买房，欢欢喜喜去离婚的事早见怪不怪，这一点可以让民政局的同志降低不少工作量了。当然，真正离婚的人也可能被误伤，不过没办法，政策不可能十全十美。
也有一些人，比如刚来成都不到一年，还没有买上房，他们可能会有怨言，因为每个人所处的角度不同，如果自己的利益受损了，就会对新政有抱怨，但我们要知道，任何一个政策，都不可能顾及到每个人的利益，只能以大多数主流人群为代表，这在一线城市更是如此，5年社保，更是堵住了相当一部分有意留在这个城市发展的刚需人群，更何况成都只规定了1年呢，如果你有心在成都发展，难道你连一年社保都不想交，就想跟老成都人去分享同样的权益吗？你们对成都什么贡献都没有，进来就可以买房，站在老成都人的角度看，他们也觉得不公平啊。
调控政策影响
成都新政后对市场的影响。
第一，新房市场，以家庭为单位一次只能参加一个项目的摇号，重复摇号行不通，预计刚需新房摇号中签率会提升，投资客不去摇了，刚落户的人不去摇了，剩下能够满足条件的刚需应该会少很多，包括改善型群体买到房的几率也就大大增加了，最起码多了希望，更加公平了，这个可以在接下来开的新盘很快得到验证，让我们拭目以待。
第二，二手房市场，接盘侠一下就变少了，大家预期很快就改变了，二手房卖给谁去啊，不得加速降价嘛，成交量很快就会降低，那些原来想去抢新房，将来转手在二手房赚一票的投资客，如意算盘更加要落空了。
成都这一次限售三年，买新房等你拿到房产证能卖出去，就是5年的时间，这个时间成本，恐怕也很难让你赚到钱。
而土地供应上，也完全可以满足市场的需求，据权威回复，2018年成都市计划供应的经营性建设用地将达到16300亩，其中住宅类用地约占总量的65%，较2017年计划供应量增长8%。今年1-4月，成都市明显加快了热点区域的住宅用地供应节奏和规模，据统计，目前全市已批准供应住宅类用地6700余亩，实际已成交4245亩，和去年同期成交量相比增长245%，其余已批准上市土地也将于近期陆续公告、拍卖，完全能满足市场的正常需求。
按照住建部、自然资源部住宅用地“五类调控”（根据区域商品住宅销售周期长短，相应显著增加、增加、持平、减少或暂停住宅用地供应）的管理目标，2018年，成都市将在确保完成经营性用地供应年度计划基础上，密切跟踪房地产市场需求变化情况，在计划外适时机动增加商品住房销售周期较短的热点区域住宅用地供应规模。
总的来说，这一次调控升级，最严格的就是限购升级了，即限购对象从自然人调整为家庭，新落户交12个月社保才能购房，外地父母挂靠落户不能算作独立家庭买房，毫无疑问，会将投资客堵住，就算你再有钱也没有名额买了，投资客可以好好安心干实业，下班回家好好休息了，别老想着去楼盘排队抢新房，深刻牢记房子是住的不是炒的，每天在心中默念三遍。
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