上周，万科宣布其第一个自持租赁项目翡翠书院将启动预租。其中，90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万。最长可租赁10年，期间租金不变，但需一次性付清全部租金。
有些网友为之叫好，认为这是落实租购并举的相关政策，但也有一些网友对于其高租金和租金支付方式提出了质疑。
企业自持租赁住房是北京市房地产调控的一项重要措施，也是加强租赁住房供给的一个重要途径，究竟该如何落地？
房子：
90平方米为主的精装租赁房
企业自持租赁房源于北京2016年的楼市“9·30调控新政”，当时“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”。2016年底，一些符合条件的地块成交，其中就包括万科拍得的两宗海淀永丰地块。
万科翡翠书院位于海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米的永丰地块，靠近西北六环，距离中关村13公里、西二旗8公里，周围挨得最近的人群就是中关村产业园的科技从业者。北京万科则将其定位为“面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区”。
从对外展示的样板间看，这批企业自持租赁房和传统概念中的出租房、租赁式公寓并不相同，更像是高端的服务式公寓。现场规划指标显示，项目的综合容积率为1.78，除了最北面的有几栋10到15层的高楼外，其余均为3至8层的楼高。一期推出的房源在1000多套，户型也分为两类：90平方米的三居和180平方米左右的复式四居，其中90平方米的三居户型占总套数的约70%。室内看，所有房源均按是按照绿色三星标准建造，精装修交房，时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。
以厨房为例，样板间的厨房内不仅配备了烟机、灶具、烤箱等，还有可升降的橱柜、紫外线杀菌设备，从装修精细程度上看，确实不同于传统的租赁房。
租金：
最短租3年每月不低于1.5万元
高租金，是万科翡翠书院最为争议的地方。据了解，按照初步框架，90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米四居室的月租金为3万至4万元。单次租期则是从3年起步，最长10年。这也符合此前《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中所要求的，开发企业持有土地的对外出租，单次租期不得超过10年。
租金支付上，无论租期长短，租户都需要在房屋交付前一次性付清首个租期内的全部租金。对于签订10年租期的租户，将可锁定租金价格，10年内不会变动上调租金。以90平方米三居月租金1.5万元计算，如果一次签订10年租约，全部的租金就是180万元，180平方米四居则将达到最低360万元。
万科翡翠书院计划在今年启动预租，在2020年交付，也就是说，租户需要在预租时交付一笔象征性意向金，在2020年交付前支付所有租金。这也是10年租金180万元说法的由来。
质疑：
高额租金偏离了市场实际
从位置看，这个项目距离城市核心区大约25公里，靠近北京西北六环。数万元的月租金，加上如此远的距离，引来一片质疑声。
在阿里巴巴工作的王先生告诉记者，对于这么远地段的租赁房，价格确实有些贵，通常普通人在租房上的花费不会超过月收入的30%，对于BAT这样的企业来说，至少要总监以上的员工才会考虑这个价格的租赁房。互联网企业的员工一般储蓄意识还比较强，不太可能在租房上透支太多消费能力。
另外，有专家表示，该项目仿照商品房预售创设出“预租”，存在巨大风险，租客一定要提高风险意识，慎重决策。还有专家表示，万科翡翠书院的做法有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，万科的租金水平已经完全偏离了市场实际，高额租金超出了很多租客的承受能力。国家培育发展住房租赁市场的初衷在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，使买不起房子的群体可以先租房居住。该项目的做法显然背离了国家的政策方向。
回应：
高成本倒逼高定价 项目利润微乎其微
“从企业角度，肯定不可能简单地亏损干公益。这个租金价格对应当年拿地成本，其实并不算高。虽然舆论都认为我们的价格太贵了，但实际上这个项目的利润微乎其微。”北京万科的品牌负责人解释说，从成本反推，该块地价超过109亿元，建安成本50亿元，目前总成本160亿元，这还不考虑配套成本、长期经营成本、维新成本，“高成本倒逼我们只能高定价”。
该负责人告诉记者，需要注意的是，企业自持租赁房不是保障房，租赁市场有多层次需求，该项目地处北京高端产业集群区，华为、百度、腾讯、网易、联想、小米等大公司聚集，相信这里对高端租赁产品有足够的市场需求。
“从此类项目来说，单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看，其实租金是不贵的，再考虑海淀市区的因素、新房项目租赁等更是可以理解的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，换而言之，因为长期租赁中租金相对是稳定的，所以类似定价会考虑到未来物价上涨等因素。从租金的分布看，当期看偏贵，中后期看其实是便宜的。
专家：
租赁需求升级需政策给予前瞻性考虑
目前，一线城市房屋租赁市场供需错配矛盾比较突出。如何将现有的存量资源与多层次的租赁需求相匹配？如何扩大租赁房源供给，特别是有品质的租赁房源供给，满足不断增长和提升的租赁需求，维护租赁市场的稳定？这些都是建设一个成熟的住房租赁市场需要解决的问题。
链家研究院院长杨现领表示，从长期看，随着北京租赁需求进入到品质提升阶段，北京租金上涨具有趋势性动力。租赁产品需求上，北京正在经历由群租向合租、由合租向单间过渡的阶段，租房者对居住空间舒适、隐私的需求不断提高。租赁需求的升级需要政策给予前瞻性考虑，如果租赁政策不能适应和满足租赁需求升级的趋势，一方面可能导致资源浪费，另一方面导致需求得不到满足，租金上涨。因此，租金上涨的最大风险来自于供需的不匹配。
“未来的问题在于，此类房子不光是提供一个给类似科技人员的居所，而是需要在租售同权的地方做各类创新，比如说为租房以后的积分落户提供各类配套等。这样租赁项目的意义就会比较大，也有助于租赁产品的推广，市场的批评声会减少，认可和理解的心态会增加。”严跃进坦言。
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编辑 / 杜秀萍
来源 / 综合经济日报（记者 王轶辰）、新京报、北京晚报等
