北京的房价真的下跌了吗？易宪容这两天有媒体报道，说什么“房企四面楚歌：有住宅售价回到两年前水平”，而举的几个例子都是北京的。也就是说，这篇报道，尽管标题上没有显示当前房价下跌是在北京，但报道的内容是指北京，即指意味着北京的房价下跌了。。
比如，报道称根据统计数据显示，自3·26调控以来，北京商办项目网签量仅为3589套，较调控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而与成交冻结相反，去年北京商办供应套数突破2万套，同比增长32%。供多售少，商办项目库存激增近三成达45878套，创下4年来最高值。即北京的商办项目销售急剧下降，其市场销售出现了冰冻。如果这个市场销售出现这样严重的冰冻，那么其市场交易价格也肯定下跌。比如，房山是北京商办类项目比较集中的区域，目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售，区域库存压力极大。有些商办项目现在的售价在每平方米3万元，不到前期产品住房销售价格七折。
对于这些商办项目，本来进入市场者是为买之后获利而来，是一个纯粹的投资炒作市场，买为自住的人少之又少。所以，2017年调控政策出台，不仅严格地限制用银行信贷购买，即完全限制投资者使用银行融资杠杆，而且限制其住房的功能不能改变，只能商业用。在这种情况下，市场价格上涨预期突然间逆转，投资者肯定会逃之夭夭，住房销售立即下降，甚至跌到冰点也是很正常。这就是住房投资市场的一个真实写照。但是，对于已经进入的投资者及在建商办项目的房地产开发商来说，他们一定会不甘心，煮熟了的鸭子怎么飞了，本来出售这些项目可大赚一把的。
他们看到整个北京的商办项目销售出现冰点，按照市场法则，降价卖出，逃之为上。因为，按照市场逻辑，在这种情况下，房价只能是越来越跌，投资者唯一之路是把损失降到最低为上或止损。但是，这些投资者及房地产开发商根本就不是这样想，他们还在等北京这些商办项目最后政策上的松绑。也就是说，北京商办项目说降价销售，但实际上没有降下来，市场处于无价无市中。也就是说，这些商办项目本来就不算为住宅类，是一个小众的投资炒作市场，而且这个市场销售是出现了冰冻，但价格也没有真正的下降，否则情况不是这样。
现在再回到北京的住宅市场，其房价真正的下降了吗？根据媒体的报道，已经扛了整整一年多的一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。比如早些时候处在每平方米6万元以上。不久前，这些项目价格已经下探到了每平方米5万元出头了，每平方米降幅在万元以上。而另外一个项目降幅也达到万元。而这两个项目之所以会降价，主要原因就是当初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价，都是在前两年拍下的地王项目，楼面地价基本都迫近每平方米3万元，降价就意味着损失利润甚至赔钱。
这是什么降价？一是每一个住房项目都是唯一的，都异质性产品。产品不同，如何显示出其卖出的价是降低价格销售。二是假定几个楼盘的全部产品都是同质的、标准化的，但报道所说的价格不是交易价，而是开发商报出销售价，而没有买者对价及交易完成的价，那么这个价同样作为后一个项目的基准价，意味后一个项目价格是下降了。但是，无论对住房项目的异质性还是对其不是已经成交价格来说，并不意味这些楼盘是降价出售了。还有，说什么房地产开发商之所以敢降价出售是因为购买土地时的价格低，所以这些房地产开发敢降价出售。这报道同样把当前房地产市场住房定价逻辑颠倒了。因为，如果中国住房市场是由成本定价，那么当前中国房价会涨得这样高吗？为何房地产开发商就一定不会做亏本生意呢？
其实，按照国家统计局所公布的数据，3月份北京的新房市场，其房价与2015年比上涨了34.9%，同比下跌了0.6%，环比上涨了0.1%。因为，在年初时，北京市领导人早就说过，一定要保证2017年北京市的房价稳定，即住房价格环比不上涨，同比有些下行。在领导的这个要求下，2017年以来北京的房价一定会按照这个指示运行。实际上的公布的数据比领导说的还要好。
同时，从北京市二手房的价格来看，3月份所公布的数据是，与2015年相比上涨了46.1%，同比下跌了6.8%，环比下跌了0.2%。也就是说，尽管北京二手房的价格同比及环比都在下跌，甚至同比下跌的幅度快到7%，但是与2015年以来上涨46%以上来说，简直小巫见大巫，这样的房价下跌，要让北京的房价回到2015年前的水平同样是猴年马月的事情。也就是说，在房价如此之高，以投资炒作为主导的北京住房市场，如果房价上涨的预期不改变，想让北京这个市场的房价真正调整是不可能的。所以，目前北京的房价到底在什么时候开始松动或调整，目前还没有看到多少迹象。如果北京也出台如这两天青岛那样政策，即购买住房获得产权证后5年不可销售，那么北京市房价下跌的松绑或许会开始。购买后的住房5年不可交易，不少投资炒作者肯定会恐慌，并由此改变整个房地产市场价格上涨预期。这才是关键所在。
