北京楼市调控实施一年 房屋买卖中借“新政”违约时有发生
2018-04-19 22:31:00 来源:搜狐财经

原标题:北京楼市调控实施一年 房屋买卖中借“新政”违约时有发生

2017年3月17日至4月19日,北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等11项限购、限贷调控政策,被通称为“3.17新政”。记者从北京市第二中级人民法院了解到,“3.17新政”的实施,有效规范了房地产市场秩序,但也引发了一定数量纠纷案件。

4月19日,北京二中院对“3.17新政”实施一年来审理的涉“新政”房屋买卖合同纠纷案件进行了通报,并发布典型案例,给买卖、居间各方提供更为切实可行的司法指引。据介绍,房屋买卖合同纠纷案件中受“新政”影响不到一成,案件数量并无显著增加,房屋买卖合同纠纷案件中商办类用房受新政影响较多。

“新政”出台后,买卖双方存在解读不透或过透情况。据介绍,有的将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听,有的回避本已存在的根本违约情形而搭“新政”便车,有的为达到解约目的努力符合“新政”条件。

据统计,涉“3.17新政”房屋买卖纠纷案件大体分为买受人购房资格受限,买受人购房成本增加,双方对合同解除后的责任承担存有争议,以及“连环买卖”中的违约责任承担四类,类型相对固定,地域性差异较为显著。商办类用房纠纷集中于丰台、大兴、房山三区,这与北京市城区整体建设规划有关;住宅平房合同纠纷多发于学区房集中的东城、西城两区,这与北京市优秀教育资源相对集中有关。

涉“新政”房屋买卖合同纠纷产生的原因之一是“新政”实施力度大。北京二中院民一庭副庭长王金龙分析,从实施时间看,所有政策实施时间均为发布之日或次日实行,几乎没有缓冲期,即使各方有心理预期,也难以完全避免“新政”影响。从内容上看,“新政”对购房资格、首付款比例两大关键因素限制更加严格,导致履约困难。从出台主体上看,涉及建设、规划国土、金融、教育、税务等多家部门,对抑制房价形成全方位管控。

法官表示,在涉“3.17新政”房屋纠纷案件审理中,法院在审查房屋状况、购房资格、付款能力、履行情况、解除情形的基础上,会重点严格审查合同解除原因,防止搭便车行为。对于确受“新政”影响而无法继续履行的合同,一般可按免责解除处理,但还应审查合同有无其他约定。

“对试图通过假结婚假离婚、以房抵债等形式规避‘新政’实施并构成虚假诉讼的,法院除依法判决驳回诉讼请求外,还会依照相关法律规定处罚行为人。”王金龙说。

法官建议,房屋买卖双方应准确解读相关政策,并做好合理心理预期,完善合同审慎签约。例如“连环单”类合同环节多,受政策影响可能性大,应尽量避免;如确需签订,可增加第三方违约导致合同不能履行双方可免责解除的条款。同时,合同应明确约定网签、评估、面签、缴税、过户、交房等重要节点及违约责任,以预防政策的即时变化。此外,要结合具体情况合理计算时间,避免约定时间过短导致履行时间不足,也要避免过长导致风险增加。

典型案例中,出卖人诉称,其是“连环买卖”,本案买受人无力付款,导致其无法履行与案外人的买卖合同,因此赔付损失60万元,买受人应承担该损失。买受人辩称,新政导致其付款能力受限,双方应无责解除,对案外人的赔偿应由出卖人自行承担。法院经审理认为,依据合同相对性原则,“连环买卖”中两合同的履行或解除,并无必然的关联性,均应在各自合同框架内解决。最终,法院判决解除合同、退还定金,驳回了出卖人要求买受人承担损失的请求。

法官表示,中介公司作为专业机构,应及时向房屋买卖双方严格、准确解读新政,尽到告知义务,切勿擅自承诺、协助双方做假手续规避政策。此外,应建立相应配套机制协助解决矛盾,可暂时搁置争议的,能继续履行促进履行,不能履行的尽快另售、另购房屋。

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