“久久不见久久见，久久见过还想见。”
导读
目前，中央正式批复了海南成为“中国自由贸易港”的规划——如此规格的开放举措，已足够令世人震撼！
4月14日央视播出《新闻联播》，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林谈及习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上送出的这个“大礼包”，面对镜头，数度哽咽。
三十一年前，迟福林几乎是从中央直属机关“下放”海南的第一人。“那时候来海南奔着什么？就冲着海南开放来的！”30年弹指之间，日月窗间过马。自当年风信年华，至如今耳顺之年，迟福林陡生世事沧桑之感令观者唏嘘。
2018年，是改革开放40周年，也是海南建省办经济特区30周年，显然这一次更是海南全面拥抱“天时地利人和”的Lucky year ！
“党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。”官方表态的背后是——海南自贸港将获得比上海自贸区自由度更大的政策扶持，甚至开启中国从未放开过的博彩行业。
从千年大计之雄安，到世界级大湾区粤港澳，再到自由贸易港海南，中国广袤大地上正在形成三大地域风口。而对这一次，开放的基调有着前所未有的坚定——扩大开放，言必行，行必果。
何谓自由贸易港/区？
所谓自由贸易试验区（Pilot Free Trade Zone），一般是指一国或地区“境内关外”的单独隔离区域，于此区内可进行仓储、贸易、加工等业务，在关税和配额等方面有优惠规定，货物储存期限一般不受限。
早在2013年，我国就在上海建立首个自贸试验区，此后，又陆续扩容到天津、广东、福建等11个省市成立自贸试验区。分别落在国内东、中、西部，各地在侧重方向上实现差异化打法。
而“自由贸易港”是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区，相比自由贸易区开放程度更高、容纳层更多。放眼全球，当前属于自由贸易港的有：香港、新加坡、鹿特丹、迪拜等。
而作为自由贸易港，香港已连续24年被美国传统基金会评为“全球最自由经济体”。在香港行政区内，除四个税号（酒类、烟草与香烟、碳氢油类、甲醇）以外，所有货物进出都可享受零关税；而在香港设立任何形式的公司所需要的注册成本都很低，外商投资者可以100%持股，更重要的是——所有的资金都可以进出。
作为中国“最年轻”的自由贸易试验区，海南已现明星气质，之前的自贸区面积较小，其间寸土寸金，只能发展部分产业，而即此次自贸区将辐射海南全岛。未来，海南作为中国式自由贸易港还将与国际规则和标准接轨，最终联合旅游业、服务业、现代农业、高新技术产业等，实现全岛发展共振。而立之年的海南，正击楫争先，破浪前行。
必须破旧立新
风起于青萍之末。
有人说，海南是中国房地产的“黄埔军校”，但初期的海南似乎更像培养下海闯荡企业家的“农民运动讲习所”。以万通为代表的海南房地产企业，最早在这片热土白手起家，创办公司赚取资本，孵化出无数个至今仍在中国商界呼风唤雨的老板、董事长。
“海南让我从一个男孩蜕变成了男人。”曾在这里创业的企业家对这片故土有着特别的记忆。在地产界被称为“万通六君子”的冯仑、潘石屹、易小迪、王启富、王功权和刘军等人。他们最早离开体制，下海创业，在充满无限可能的海岛上，乘风破浪，燃烧青春。海南是似乎成为了中国企业家们“演习场”。当年建设者筚路蓝缕、以启山林，开发建设海南的冲天干劲，在历史上留下了深深印记。
好事多磨。海南在经历了一场中国史上最大的房地产泡沫后，曾一度陷入低迷。20年后，海南迎来涅槃。在政策扶持下、城市建设者打磨下，海南迎来城市变迁与居住升级，成为无数“候鸟”人群的梦想居住地。
从海南国际旅游岛建设上升为国家战略，再到与泛珠三角“9+2”经济区促合作，来自全国的“候鸟”人群不断扩大，海南整体房价实现补涨，楼市全岛开花。2015年，中国海南海花岛首期开盘，创造了122亿元的销售额，问鼎全国。2016年，在70个大中城市中，三亚新建商品住宅价格环比指数排名从第34位上升到第1位。
30年来，海南主要经济指标实现数十倍甚至百倍增长。与建省前的1987年相比，2017年海南地区生产总值增长21.8倍，城乡居民收入分别增长30.3倍和24.7倍。海南，从一个边陲海岛发展成为我国改革开放的重要窗口。
硬币的另一面是，随着岛内开发横纵拓深。海南若干沿海市县向海要地、向岸要房、违法填海，冒名违规开发等情况突出。
“决不能让海南变成房地产加工厂”，2018年海南政府措辞严厉，要以“壮士断腕”的决心制止短期地产炒作行为。
如何从根儿上刨？从今年1月1日起，海南实施新的市县发展综合考核评价办法，其中已将房地产剥离出去，不再纳入统计；加大了对资源节约、耕地保护、脱贫攻坚、城乡居民收入等要素的考核评价。
同时，海南实施新的分税制财政体制。把与房地产关联度最大的两个税种收入大部分集中于省级，倒逼市县发展转型，促进产业升级。
当前，史上最严限购与限售政策正在为海岛楼市“去火”。
在海南，不仅炒房炒地行为被监管，楼市也戴上了生态“紧箍咒”。违规违法项目遭到“双暂停”（暂停建设、暂停营业），全面停止办理产权式酒店用地审批，严禁围填海，严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发。
蛰伏海南30年，迟福林最希望看到的是，未来涌现的投资者不要成为海南炒房、赚快钱的领跑者，而应沉下心来在海南中长期产业变革中寻求新机会。
房企如何在海南重新定位？
海南房地产业将迎来一个大变局。
当前，恒大、万科、融创、雅居乐、中海、保利、碧桂园等房企均在海南进行了战略布局。依据2017年恒大业绩报显示，公司在海南区域共有16个项目，全部项目的土地原值为161.7亿元，土地总面积达1709.1万平方米，是海南岛的“大地主”之一。
截至2017年底，雅居乐在海南拥有4个项目，占地总面积为1163万平方米。碧桂园海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。融创中国在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米，富力地产权益可售总建筑面积为305.6万平方米。
众多一线房企开发的旗帜围绕海岛优质的沙滩与山海资源进行围炉式布局，未来要推动海南房地产健康持续发展，加快房企转型，迟福林指出，“炒短期”已是旧日黄花，现有的条件也根本不存在可能。他直指新时期房企转型几大方向：
其一，推动房地产企业发展由资本导向型向消费导向型转变。
当前海高档酒店林立，硬件一流，但服务品质差，春节宰客现象严重。未来海南要走向全球，国际化的服务体系、服务人才、管理标准、产品供给成为一个大软肋。因此，房企不仅仅是不动产提供商，未来加大管理输出、提供高品质的服务可以作为企业重中之重。
海南当前正在对房地产做“减法”，而现代服务业、信息产业、农业、科研和创新等9大行业齐做“加法”。房企未来也可参与赛马运动等项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票；以及不断探索知识产权的证券化等。
其二，推动房地产由投机型向综合服务型转变，大力发展旅游、健康、养老服务型地产。
2017年，海南服务业对经济增长贡献率达到79.5%。未来，房企可不断将优质资源导入项目，完善项目周边医疗保健、生活配套，提升海南房地产品质，以此带动与激励自我转型。
近日，由中国人寿与海南省发展联合成立的国寿海控（海南）健康投资有限公司，竞得位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区某地块。中国人寿表示，该地块将打造成为具备中国中医特色和国际精准医疗先进性的健康养老示范中心。
早在三年前，中国恒大就拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区相关地块。今年2月底，位于该区的博鳌恒大国际医院正式投入运营。
其三，房企要加强全岛开发优化布局，不能仅仅集中在三亚、海口等热门区域。这给未来房企发展提供更广阔的想象空间。
目前海南的土地利用价值，仅仅不到广东的一半，未来将会有大量的土地及自然资源价值得到提升，这对整个海南将会是一个极大刺激。
事实上，当前越来越多的房企不愿意再以“地产开发商”的角色示人。在海南，围绕优质项目与景区，以休闲度假为主的特色文化小镇成为潮流。去年底出台的《海南省旅游发展总体规划(2017-2030)》，海南中西部地区旅游成为未来发展的重点，计划将建成特色产业小镇101家，并开发更多的度假区、产业、综合体等旅游项目——转型后的房企也必将于此大施拳脚。
其四，大力发展租赁市场，建立多元化住房供给体系，由地方政府保障百姓居住基本需求。
当前海南住房供应两手抓：一手抓公共租赁住房、共有产权住房，以及棚户区改造，满足本地困难群众基本住房需求；一手则主推租售并举，建立闲置房屋盘活利用机制，鼓励发展度假民宿等新型租赁业态。房企可在海南城市布局“长租公寓”、“人才公寓”等形态，解决“候鸟式流动人才”的短期居住，进行业务多元化试水。
结语：
“云散月明谁点缀？天容海色本澄清”
“飞泉泻万仞，舞鹤双低昂”
“丹荔破玉肤，黄柑溢芳津”
习近平曾引用苏东坡的这三句诗，对海南生态环境进行了不吝赞美。即便是900多年前被一纸贬至海南的苏东坡，也因为在海南生活日久，情谊笃深，吟出“他年谁作舆地志，海南万里真吾乡”的诗句——这位大诗人最后真的就将海南当作了故乡！
海南，作为中国这个超级经济体唯一的热带地区，正如美国对佛罗里达州的规划，欲将大自然优美资源和强劲经济体进行珠联璧合式的完美融合。对这场双赢之战，我们拭目以待！
早春四月的海南，春潮拍岸，又是扬帆远航时。
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