楼市供需在严苛的政策调控下谋求新的动态平衡。
文／研究员 杨科伟、俞倩倩
4月17日上午，国家统计局公布了2018年1-3月全国房地产行业的各项数据：一季度商品房销售面积、销售金额较去年同期小幅增长，但整体增速持续回落趋势依旧。房地产开发投资额依旧保持高增长态势，同比累计增速创3年来新高；新开工、土地购置面积等指标也持续向好，开发企业补库存意愿强烈，楼市供需也在严苛的政策调控下谋求新的动态平衡。
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一季度销售金额、面积增速持续回落
中部地区成为主力支撑
2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%。
CRIC点评
2018年3月，商品房销售面积、销售金额同比小幅微增3.2%和6.2%，从一季度整体来看，销售面积、金额增速却持续回落，楼市调控效果开始逐步显现。
从销售区域来看，东部地区的市场热度减退，在严苛政策调控下，商品房销售面积同比下降7.3%，降幅比1-2月份继续扩大1.8个百分点。西部、东北部区域销售金额、面积虽然实现同比小幅增长，但“后劲”不足，增速都较1-2月出现了明显下滑。仅有中部地区表现最为突出，前3月商品房销售面积增长14.6%，增速比1-2月提高3.9个百分点；销售额增长28.2%，增速比1-2提高3.1个百分点。
展望二季度，销售金额、面积增速料将继续保持回落。一方面，一线和核心二线城市的调控政策尚未放松，成交需求在缓慢释放；另一方面部分三四线城市的热销情况难以持续，在这一波“去库存”后，政策调控可能趋严，居民购房的乐观预期也在逐步回归理性；加之去年销售规模基数较高的影响，二季度增速有望回落,不排除同比下跌的可能。
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前3月开发投资额同比累计增速再创新高
去杠杆大局下房企周转加速
2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。
CRIC点评
1-3月，全国房地产开发投资额仍然保持着高增长态势，同比累计增速达10.4%，创3年以来的新高，与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。从新开工面积、土地购置面积增速等先行指标中我们也不难看出端倪，虽然目前调控层面依旧趋严，但是多数房企基本已明确了自身的发展策略，加速项目周转而非持币观望成为了很多房企竞相效仿的投资法门，因而开发投资额实现了稳步上升。后期资金充裕度依旧是制约房地产开发投资额的主要因素，2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松，若不能保证销售回款的顺畅，预计后期投资开发额增长也会受到明显限制。
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3月新开工同比增速达17.8%
土地购置增速由负回正
2018年1-3月份，房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。
2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。
CRIC点评
3月，新开工面积达16869万平米，同比增长17.78%，房企新开工意愿普遍增强。究其原因，无外乎以下几点：一是政策层面调控主基调已经明确，房企也在不断调整开发策略，迎合市场风向。碧桂园也提出了“高周转”战略，要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度，实现地块价值的快速变现。二是春节过后，各家房企纷纷召开了年度业绩发布会，明确了2018年销售目标，在规模扩张的驱动下，房企新开工意愿也显著增强。三是随着天气逐步转暖，北方部分城市也迎来了开工期，很多项目都在加紧项目开发进度，因而新开工面积有了显著增长，预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长，增速将趋于平稳。
此外，2018年1-3月全国土地购置面积增速由负转正，重新回升至0.5%，一方面为缓解市场中住宅供给不足的局面，2018年以来不少一二线城市纷纷加强了住宅用地的供给力度，成交面积均呈同比上升态势。另一方面在“控地价”的背景下，房企的投资意愿也比较强烈，意图获得更多的高“性价比”地块，补充自身土地储备，故而1-3月全国土地购置面积增速有了稳步回升。
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商品房待售面积减少速度持续趋缓
办公库存增加风险不容忽视
2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。
CRIC点评
1-3月销售面积稳步增长，促使商品房的待售面积稳步下降，比2月末减少1138万平方米，库存量仍处于下降通道过程中。其中，住宅待售面积约2.9亿平方米，较2月末减少954万平方米，去库存效果显著；对比之下，办公物业待售面积不减反增，基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长，销售的风险不容忽视。
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