海外房产系列专题进入第五期，让我们一起做一个简单的回顾。
专题一，我们给出了10个2018年值得关注和投资的城市；专题二，揭秘了不被看好的伦敦和澳洲为什么依然走势不错；专题三，了解了机构在进行商业地产投资时是如何决策的；专题四，借Airbnb模式一起讨论了短期投资模式在地产行业能有哪些作为。
本期要聊的是一个更为复杂、更加微妙的话题：个人投资者在全球房产市场的投资表现如何？
多伦多，加拿大最大的城市。2017年，房价全年实际涨幅为15%左右，最高年率增长达到了33%。这样的涨幅无疑打败了全球大多数城市，但由于全年波动较为明显，在这个市场中，依然出现了年度典型的投资失败案例，最大亏损接近30%。
在去年的多伦多房地产市场里，3、4月份高价买入房产的家庭，由于下半年房价急速下跌，短时间内资产缩水明显，且由于买卖双方心态都受到打击，抛售止损难度也非常大；而选择卖出旧房、购买新房的房主，糟糕的情况是在价格偏高的时候买到了新房，却没来得及在价格下跌前售出旧房，于是造成资金无法周转，新房交易失败，损失的交易押金达到上万加币，甚至数十万加币。
造成上涨趋势与个体亏损这样的反差，主要原因是安省政府在2017年5月出台了严厉的房地产市场管控条例。
2016年，温哥华出台限制海外买家的政策，该区域的海外买家资金顺势流入多伦多市场，是推动多伦多市场短期增长的重要因素。但问题是，有了温哥华的前车之鉴，安大略省政府绝不会坐视房地产市场失控。调控是肯定的，不确定的只是政策出台的时间和打压的力度。事实证明，在市场快速升温几个月之后，安省就用严格的新规从房源、地产经纪、租赁、税务等多方面全面对市场进行了管控。FX168财经集团早在2017年初就开始提示多伦多房产市场的政治风险。
为什么个人投资者总是很难理智应对市场的波动？不论在股市还是房市，追涨杀跌总是在不断上演呢？
看过专题二，您一定还有印象，在2018年全球城市宜居指数排名中多伦多排在第6位，结合当地的实际情况，不仅气候宜人，且文化多元。可见，一个城市的气候、交通、人文以及商业成熟度等，是每个人都可以直观感受到的。所以，我们容易建立对市场的感性认知，在涨跌走势上有着乐观或悲观的预期。
但在具体决策时，个人投资者往往缺乏中长期投资计划。所以，对短期因素反应过激，往往是造成投资结果偏差的主要原因。就像专题三中提到的那样，因为长期对伦敦这样的商业地产市场看好，机构投资者更愿意在市场价格较低的时候进入。但个人投资房产的热情，往往是在房价上升的过程中被逐步释放出来的。
在去年多伦多"过山车"行情中，不少投资者蒙受了损失，归纳起来主要是以下几个方面的问题：①存在从众心理，无视政府的警告；②面对波动冲动交易，忽视对交易成本的细算；③照搬其他市场经验，对政策力度和效果错判。
那么，海外房产的投资与国内房产市场的投资还有哪些异同？两个市场的收益结构和收益高低如何有效对比？请持续关注FX168海外置业系列专题，FX168官网、APP、微信公众号也将同步讨论更多蓝皮书的精彩内容。
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