中国高房价的困境能够化解吗？
易宪容
对于国内高房价的问题，最近又成了不少国内名人所关注的热点。中诚信集团创始人、中国人民大学经济研究所所长毛振华最近在出席一个论坛指出，现在中国成了全世界房地产价格最高的国家，“最高的，不是之一，不仅是北、上、广、深高，其他地方也很高。”而债务、资产泡沫都有可能引发一轮经济危机。
而房地产开发商、SOHO中国的董事长潘石屹最近出指出，国内住房租金回报率长期低于贷款利率，显示房价已经高得离谱了。他认为，国际通用的计算房屋租金回报率的方法是“租金回报率=房屋年租金/房屋的总价”，正常的租金回报率应该等于“银行贷款利率1%-2%”，当前国内银行利率在5%左右，所以正常的租金回报率应该在6%-7%之间。但是，目前北京住宅的租金回报率只有1%，商住的租金回报率只有3%。租金回报率长期低于银行贷款利率，只能说明房价高得离谱。
Wind数据显示，深圳的房价收入比是32.44倍，在中国排在首位。美国经济咨询公司Longview Economics2016年的研究结论是，深圳的房价收入比高达70倍，是全球房价第二贵的城市。Wind数据还显示，中国一线城市的平均房价在2010年至2017年翻了一倍，二线城市房价上涨50%左右。对于一个普通的中国工薪家庭，即使是在二线城市，不吃不喝也要超过10年才能买得起一套房子。中国各城市的高房价已经是不争之事实。
而房价之高，或房地产市场泡沫，不仅会严重影响居民的居住条件的改善，也会对一般城市居民消费具有严重的挤出效应。即居民购买住房的成本过高，支出负担过重，居民的其他消费自然会减少。这对整个国内经济来说是相当不利的因素。还有，房价过高，开发房地产的利润高，各种资源自然还是会涌入房地产市场，中国的“房地产化”经济自然难以转变。房价过高，房地产市场的性质自然难以转变，要回到“房子是住的，不是炒作的”市场定位上也是不可能的，导致当前房地产市场调控政策失效，这个市场也只能是以投资为主导的市场。还有房价之高，中国要发展出一个受居民欢迎的住房租赁市场也是不可能的，等等。
面对中国的高房价，两年来政府的房地产市场调控政策是把国内一些城市房价疯狂上涨或暴涨遏制住了，但是房价疯狂上涨遏制住，并不意味这些城市的房价不上涨或下跌，而是如国内媒体所创出的名词房价“止涨”，或涨幅小了。事实上，从国家统计局公布的数据来看，或许这些数据会说有些城市的房价环比在下跌0.1、0.2等等（这对于上涨一倍来说，肯定意义不大），但同比来看，国内很少城市的房价是下跌的。只要国内各城市的房价还在上涨，那么国内这些城市顶在世界最高房价这个峰项的价格要想下来是根本不可能的。
那么这两年的房地产调控为何房价越是调控越是上涨？为何中央政府一直强调“房子是住的，不是炒作的”市场定位无法落到实处，及过高的房价不能回归理性呢？可能最大问题就在于政府没有落实用经济杠杆对房地产市场调控，而是无所不用其极的地方政府的行政政策。可以说，对于现代房地产市场来说，这是绝无仅有的事情。加拿大温哥华及多伦多两城市的房地产市场调控，经济调控政策一出台，手起刀落，房地产市场的价格立即下跌。所以，政府还是希望用这种无所不用其极行政性调控政策，想让国内房地产市场价格回到理性是根本不可能的事情。中国过去十几年的房地产调控是这样，现在也会如此。
还是，这两年的房地产市场调控，政府有一个基调，就是房地产调控要遏制疯狂上涨的房价，但是则要求房价不可大涨大跌，要让房价稳定。可以说，早些时候房价疯狂上涨时，政府就没有人出来说，房价要稳定，当房地产调控政策出台可能出现房价下跌时，则立即有人出来说，房价要稳定，不能够大涨大跌。这就意味着，房价要回归理性时，房价不能够下跌。对于这个以投机炒作为主导的房地产市场，其向市场发出的信号就是，未来国内房地产市场的价格只会上涨而不会下跌。在这种情况下，房价上涨预期根本不会改变，更不会逆转。所以，国内房地产的价格只会上涨而不会下跌，只不过上涨的幅度比以前小。在这种情况下，世界最高的中国房价如何能够得到调整。
当然，更为严重的是，如果国内房地产市场房价上涨的预期没有逆转，那么不仅房地产市场投机炒作的性质不会改变，而且还会让过高的房价进一步推高，让国内各城市的房价越是调控越高，房地产市场泡沫越来越大。这也意味着国内房地产市场的风险会越来越大。只要看最近公布的两个数据，就可以证明这点。一是国内大的房地产企业住房销售前三个月都创记录，二是一季度国内居民的贷款还在2017年创记录的基础上增长。
所以，对于中国的高房价，如果还是以这些行政性政策推行下去，那么要化解高房价的困境是不可能的，只能让其潜在风险增加。政府只有重新理清房地产调控政策之思路，以经济杠杆为核心，通过信贷政策的收紧，通过税收政策把房地产的投资与消费严格区分，并对投资与消费采取不同的税收政策。这才是化解当前中国高房价困境根本之道，否则国内房地产市场的风险则是会越来越高，困境也难以化解。
