本系列榜单由<地产资管参考>独家出品。
亿翰智库是中国房地产业专业级企业评级机构，
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专注于中国房地产资产管理最前沿行业研究，
旨在挖掘商业地产、长租公寓等优秀企业及项目，
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2018由亿翰智库联合地产资管参考联合发布《房企长租公寓品牌指数TOP20》。榜单将主要从规模能力、运营能力以及传播能力对房企系长租公寓品牌进行综合评价。以三大体系（综合价值体系、加分项体系、减分项体系）十大指标（规模、产品、媒体、活动、百度、微信、运营、官网、资本评估、负面），通过亿翰数据库、微信、百度等多方渠道获得信息来评估企业的品牌活跃度。以专业的视角助力企业发展，全面评估房企长租公寓行业影响力。
榜单解读
2018年3月，龙湖 “冠寓”凭借在品牌曝光、品牌运营、品牌扩张方面的优势表现稳居榜首，主要关键词表现为“渝中区区域新进驻”、“西安品牌发布会”、“‘一起潮活’”龙湖合肥冠寓品牌发布会”以及“冠寓APP推出”。碧桂园“BIG+碧家国际社区”及旭辉“领寓”分局第二、第三：
“宇宙房企”碧桂园于2017年12月20日发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，规模扩张及品牌传播速度惊人，力争三年内在一二线城市及其周边发展100万套长租公寓，本月传播关键词68%集中于“城市进入”与“新店亮相”；9城、超15000间规模的旭辉“领寓”在去年融资端发力后，本月凭借厦门落地三条产品线以及其“Linker Life生活理念”的推出再次抢占行业眼球。
本月“最公寓”
3月24日，致力于“让年轻人生活更美好”的旭辉领寓在厦门召开“厦一站，Linker Life”品牌发布会，宣告完成三条产品线落地，同时首次对外发布Linker Life生活理念。媒体关注度较高。
领寓希望打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，重新定义年轻人生活方式。并通过主题社群活动在社区公共空间不定期举办，引领潮流生活的同时，也帮助租客拓展基于本地的社交圈、链接更多的消费场景。
长租公寓的居住需求满足之外，领寓对于社交功能的追求体现了他们怀揣美好生活的愿景。而“社群时代”到来，公寓如何实现社交属性？长租公寓目前的社交属性打造主要有两种形式：以微信公众号为平台进行的线上互动性活动以及公共区域的日常活动。
1）线上互动性活动：要求较高，单纯依靠微信公众号一般难以实现。可以借助H5或活动页面链接的形式来实现。
3月典型案例
朗诗-朗诗寓 ——H5 |《3.26住宅，再一次被定义》
远洋-邦舍 Boonself——2018年度宣传片 |《有未来，也有现在》
2) 公共区域的日常活动：对长租公寓的场地有所要求。大多以桌游、火锅、手游以及观影等活动为主，因此对于场地设施要求较高，例如小型影院以及相关文娱设施。
3月典型案例
碧桂园- BIG+碧家国际社区——碧家活动 | 元宵节吃汤圆+抢红包
保利-N+ ——社群活动 | 春风十里
面对不一样的区域环境，长租公寓运营必须因地制宜；当面对不一样的青年租客，社交运营也必须及时转变。
朗诗寓（公众号“朗诗寓”）以12篇推文，平均阅读量8571.5，推文《投票 | 女神面纱大揭秘，快来票选出你心中的NO·1》单篇阅读量28830，成为本月最佳微信运营。
值“3·8妇女节”节点之际，朗诗寓以“女神”租客评选的方式进行了这场节日营销，加大租客间的交流和了解，很好的利用了当前的“网红经济”，赋予产品本身青春、靓丽的品牌触感，同时也推动租客社群的打造。
龙湖冠寓——《冠寓故事｜我的邻居有点浪》
远洋邦舍Boonself——《女神节 | 来邦舍 神秘礼物等待着与你邂逅》
复星乐乎——《据说东方最美丽的女子都来自这里》
……
龙湖冠寓凭借进入合肥、西安双城市及完成发行第一期住房租赁专项公司债券30亿元当选本月“最佳企业运营”。2017年已布局15城15000间房的冠寓依旧走在扩张的路上，而首单公募住房租赁专项公司债券的发行为冠寓的占领市场保驾护航。在政策的红利影响下，有租赁类资产的房企也能因此获得绿色通道。因此在塑造自身良好的资本界形象，获取新的融资渠道及工具方面，龙湖冠寓值得房企系长租公寓们的学习。
3月公寓焦点：服务撬动品牌溢价
长租公寓发展至今，在2018将迎来市场的规范化，行业格局也将重新洗牌。而摆在企业亟需解决的仍是盈利困难”这个话题，有的企业通过专注产品打造，以期通过好产品带动流量，但尤其在房企入局之后，产品的可复制性已大大增强，优质产品优势已不明显；有的企业通过资本途径，意图以规模带动整体盈利，但一般而言，品牌公寓需要达到数万间以上规模才能取得规模化优势，目前行业中大部分公司仍然处于规模化前期加大运营投入和营销投入的阶段，公司利润率处于低点。
除此之外，还有什么能够为长租公寓最大化赚取品牌溢价？
抛开产品因素，我们发现客户消费能力越强，对服务的要求也会越高，服务品牌的价值就会越发凸显，通过服务品牌实现溢价的可能性就会越大。特别是对于房企系的集中式长租公寓顾客而言，社群的打造、配套、服务等衍生服务是更为关注的点。换而言之，未来长租公寓的竞争必然会走向“生活服务场打造”的竞赛。
领先的企业已经开始聚焦自身的服务品牌，单以3月的企业动作分析，可以看到有两个方向：
一、 依托线上平台提高流量转化和客户粘性，积极发展衍生服务业务
3月典型案例
1）龙湖冠寓——“冠寓APP”推出，线上平台联合已有的线下管家服务，为租户提供全方位的服务。
2）万科泊寓——泊寓联合V盟启动以“美好生活，无V不至”为主题的“V盟泊寓日”活动。打通了V盟用户增值服务平台上的服务资源和专属权益，让泊寓用户体验衣食住行各方优惠权益，以及提供青年居住人群需要的丰富社群活动。
依靠此类“O2O”模式，一方面可以更快更低成本地扩大规模，增加对青年群体的吸引力；同时，当租客群体发展到一定规模，企业在各 领域的衍生业务也可以迅速发展并实现市场化，从而为公司创造新的盈利点。
二、 用户思维出发，打造社群生活场
3月典型案例
1）旭辉领寓——Linker Life生活理念首推。
2）万科泊寓——或推社区自治公约，打造美好租房生活。
要做到客户体验感最佳，一定不只是迎合所需，而是善于发现细节和主动服务即：用户思维。没有用户思维，场景很容易变成摆设，通过对自我客户的深入调研理解，再以泛社交或深度垂直的活动串联起整个公寓的生活场景。对于现在的长租公寓企业而言，或许社群建设更多是锦上添花的事，并不是核心竞争力，但这对于增加用户粘性却是一个重要途径，今后也必然是行业的发展方向，因为社群是真正以人为本的，任何人都无法离开社群而实现精神需求的满足。
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亿翰智库是中国房地产业专业级企业评级机构，【地产资管参考】作为其旗下公众号，专注于中国房地产资产管理最前沿行业研究，旨在挖掘商业地产、长租公寓等优秀企业及项目，致力打造中国房地产资产管理领域一流研究平台。
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