在长租公寓浪潮下，拿房成本较低的城中村往往成为“二房东”创业者们起步的地方。但这里也非乐土。资本和巨头涌入带来的资金压力、拆迁和“人情”带来的不可控影响，让这些公寓运营者面临理想和现实的平衡，甚至可能偏离初心……
本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：张子怡，编辑：梁爽，实习生：佘铠怡。
在广州海珠区黄埔古港的石基村，有家废品回收站的老板总是很忙碌。每天他都能在村里回收到破旧的冰箱、洗衣机、热水器，以及一堆崭新的电器包装盒。
“你看对面的废品回收站，别看它破破烂烂，其实很赚钱。这地方流动率很高，二房东也好，房客也好。我每天坐在这里，看到他（废品回收站老板）每天都拉冰箱、洗衣机、热水器回来，他可能比我们这些二房东还赚钱。”杨琳坐在摇椅里边晃边说。
“二房东”杨琳，用当下时兴的话，是一位长租公寓的创业者。当长租公寓的风口，吹到广州东部这个不算繁华的城中村，废品回收站的老板竟然是最先忙碌起来的那一位。而随着公寓的创业者们开始不断扔掉破旧的电器、家具，用新家电、新设计将破旧的民房装饰一新，以长租公寓的面貌推向年轻人市场。
在长租公寓浪潮下，拿房成本较低的城中村往往成为“二房东”创业者们起步的地方。但这里也非乐土。资本和巨头涌入带来的资金压力、拆迁和“人情”带来的不可控影响，让这些公寓运营者面临理想和现实的平衡，甚至可能偏离初心……
如履薄冰
进入长租行业半年时间的创业者杨琳，愈发觉得如履薄冰。她从未想到，长租公寓的市场竟然如此不稳定。
涨价首先成为拿房最为常见的事。
“我们房子不愁租的啊，其他人来租都很贵，你还想砍价。”拿房谈判时，一房东时常对杨琳说道。
杨琳拿房做公寓，最少要跟房东谈判一个月，起码见房东7、8次。在这过程中，她要和房东在合同方面确定好房价、租期、涨幅。如果不确定好涨幅，房东很有可能违反契约，并想法设法的刁难品牌公寓，让其无法正常运营。
以杨琳的“东西码头”为例，一套30平方的房子，2017年年中拿房成本为1200元/套，2018年初基本已经上升到1400元/套，预计18年底会上升到1600元/套。
资深长租行业人士徐娜接受无冕财经（ID：wumiancaijing）采访时表示，对于很多刚进入长租行业的公司来说，他们往往缺乏经验，评估的项目价格远高于市场价。
经验不足是一方面，另一方面则是来势汹汹的大企业。徐娜表示，随着地产开发商相继布局长租，整个市场的拿房价格被抬高了，广州来说，拿房成本几乎被抬高15%到20%。
在长租公寓这个领域，目前大致有四种类型的参与者，其中“创业系”最为弱势；其他参与者则包括拥有房源及获客优势的“中介系”、有客房管理运营优势的“酒店系”，以及财大气粗的“开发商”系。根据第三方机构克而瑞在2017年11月发布的统计数据，目前市场上的长租品牌运营商约有1000家之多，其中“中介系”约10家，“酒店系”约20家，房企约30家。
而对于杨琳这类中小型的公寓创业者来说，位于繁华边上的城中村，或许是最合适的起步之地：进入门槛低，生存空间大。
拆迁与博弈
但杨琳始料未及的是，城中村存在着拆迁可能，这让创业者的生存空间越发狭小。
东西码头开在石基村，本是一个慢节奏的小渔村，不过，一公里外的琶洲已被定位为广州市的下一个CBD，琶洲村被拆后，村里房价从每平方米5000元飙升至50000元。石基村受琶洲的影响，房价逐年上涨，村民们都等待着变“拆二代”的那一天。一旦拆迁那天来临，在这里发展的品牌公寓都将不复存在。
▲黄埔古港的牌坊背后有大量民居，图片来源于网络。
好不容易拿到了房源，公寓创业者对房间进行软硬装改造时，要让房东接受改造方案又要花费不少力气。
“他们考虑的是如何隔出最多的房间。不管格局是否舒适，也不考虑空间运用是否合理。”杨琳说。
有的房东认为新盖的房子被改造不够吉利；有的房东觉得自己对于房子的设计最好；有的房东不愿意装马桶，不想做冷热水供应的功能。面对不愿改造房间的房东，杨琳要与他们签保底协议，承诺合同到期将房间复原成原来的样子。
徐娜告诉无冕财经（ID：wumiancaijing），对于资金不多的长租公寓创业者来说，一方面降低拿房成本，另一方面提高拿房后改造和出租的进度，才能提高现金回转速度，缓和资金压力。但跟房东打交道时，又有太多的不可控因素。“房东不是企业，他们的出租行为当中带了很强的个人色彩。如果创业者能够城中村本地房东关系搞好，房东可能就会给他许多优惠，但这个不可控。”
▲东西码头公共空间改造前后对比，图片来源：受访者拍摄。
跟杨琳比，钟维和其团队创办的“MOMO公寓”也许可以轻松些。他们的母公司是做民宿的，给予了一些资源支持，因此同样在城中村做长租公寓，钟维不仅在拿房方面遇到的问题比杨琳少，同时他们拿房成本也更为低廉。
“我们几乎是没有转让费的，除非一定能赚钱、很火热的楼，我们才会有考虑给转让费。”钟维说。决定从民宿进军长租后，钟维和他的团队去年10月开始着手找房源，到今年1月底，在广州地区大约找到40多栋楼，分布在西朗、黄阁和大学城地带。转让费低的优势让他们扩张速度大大加快。
可是在“创业系”里头，像钟维这样有母公司背书的创业者能有几家呢？
偏离目标
MOMO公寓的目标群体是大学生群体，但是钟维告诉无冕财经：“我们很多时候很容易去妥协，其实明明是想租给毕业大学生，但是蛮多大叔大妈来住。我们没办法，一空置我们就会亏，有空房必须赶紧出租。”
在MOMO公寓的宣传册上，特色服务里有社区运营一项。事实上，大多数的长租公寓都会强调服务属性、社交属性。YOU+公寓曾在杭州的创业小镇做了一个“CO专属”的创业社区，一百多间房要求租客都必须是“CXO”，如CEO、CIO、CTO。其用意便是通过聚集创业者，为租客彼此提供社群圈子，以利于资源共享。MOMO公寓虽然也想做社区运营，但是面对城中村复杂的人群，租房亟待出租的原因，只能先选择妥协。
“我们提出要提供这种服务，但能不能服务下去我也不知道。事实上我们没有多大的核心优势，唯一能做的就是前期不亏钱。”钟维说。
▲MOMO公寓宣传的小广告，图片来源于网络。
克而瑞曾调研行业多家长租公寓企业，发现目前行业平均利润水平仅仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是，上述微薄的盈利水平还需要建立在一个前提之上——企业整体出租率保持在95%以上。实际上，目前行业10强企业的平均出租率也才约90%。
空置率将严重影响公司的资金周转。就MOMO公寓而言，假设因空置率较高，一栋楼一个月亏损一万，那么40栋便会亏损40万，对于资金并不充裕的他们，这将进一步制约其发展。更何况MOMO公寓签的40栋楼中，目前投入运营的是其中10栋，剩下的有没装修完毕的、也有只交纳定金未正式签约，之所以进度缓慢，也是因其资金不能一次性付清。
“资金的事让前期运营压力特别大，好的方面是团队更有动力做公寓。坏的方面是：我们担心竞争对手会不会在这个阶段壮大起来，抢占市场，另外也担心缴了定金的楼又被别人签走，这都是未知的事情。”钟维说。
为此，他和团队一直在寻找资金，前段时间他们拿到一笔债权资金，减轻了燃眉之急。
资金往往是制约长租公寓创业公司发展的主要原因。这个行业还处于早期发展阶段，专业人员稀缺。资金缺乏使公司难以招募到优秀人才，而人才缺乏会成为吸引资金的障碍，这又会进一步制约拿房能力、限制扩张速度。这是一个围绕着资金的恶性循环。
▲东西码头的房间内部，图片来源：受访者拍摄。
另外若扩张规模速度缓慢，装修的边际成本也会提高、装修周期变长。杨琳的东西码头因规模小而成本就偏高。每套房间的装修寿命大概3-5年，平均一套房间的折旧在300-500元之间，装修成本方面，软装（家电＋家具＋视觉软装）在1万元左右，硬装视房子条件和改造方案而定，如果需要大改格局和翻新，加上公共空间平摊，每套需要1万元至1.5万元。
但从另一个层面看，“风口”下的长租行业正迎来大笔资金入场。2月26日，蛋壳公寓对外称已完成1亿美元B轮融资；几乎是同时，杭州的长租公寓品牌鼎寓宣布获得千万融资；更早的1月16日，自如宣布完成40亿人民币的A轮融资，这是业内所知最大规模的单笔融资。资本青睐巨头，同时加速行业洗牌，深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓......它们的离场，或因经营不善，或是资金链断裂，或被更大的玩家收购。
徐娜认为，在城中村做长租公寓的创业型公寓处境更为艰难。一是城中村人员流动率高，会导致空置率直线上升；二是其抗风险能力差，如果出现公寓无法运营的情况，投入资金难以收回；三是融资条价差，城中村多违建，存在被拆迁可能，投资者有顾虑，创业者也难以从银行融资。
长租行业竞争加剧、赛道拥挤、市场不稳定、资金不足，这都成为制约乃至致死中小型公寓创业者的问题。在长租行业的浪潮中，中小型公寓创业者在夹缝中生存，摸索适合自己的商业模式。他们于夹缝中寻找属于自己的一席之地，然后竭尽所能的长大。
可能性
“我并不认为哪一家真正的在这个市场上跑出来了，或者是哪一家真正的寻求到了自己的竞争点。这个行业连群雄逐鹿的状态都没有形成，你说它百花齐放也好，乱战也罢，现在没有哪一家可以很清晰讲出让租户选择的必然理由，只是大家都在参与这个事情就都有可能。”徐娜对无冕财经说。
杨琳做东西码头1.0（指第一栋楼）时，试睡过商场的各大床垫，直至找到她觉得够软够舒适床垫，才将其作为东西码头1.0床垫的标配。当时她刚从欧洲回国，以为大家会喜欢睡软床。等做东西码头2.0时，从房客的反馈中她发现：上班族腰椎不好，更喜欢睡偏硬的床垫。之后，东西码头2.0的床垫换成了偏硬款。
“很多人对我说，你只是把房子租出去而已，180块的乳胶床垫就可以，为什么要用280块的？可是在我看来居住体验是最重要的，这中间有许多要把控细节的地方。即便是租来的房间，房客也应该住的体面有尊严。”杨琳对无冕财经（ID：wumiancaijing）说。
杨琳认为，除了床垫这种体现品质的成本不能省，运营也不能“省”。对于东西码头这种体量小的长租公寓，品牌价值不仅仅是公司或者团队，另外一个重要价值在房客身上。如果房客有趣、爱社交，运营社区会容易很多，成本会低，质量会高。
第一栋楼开放时，东西码头仅有1/3的房客活跃，活动以聚餐、观影、茶会为主。第二栋开放之后，由于选择了更年轻、更活跃的租客，以及有了更大的活动空间，社区活跃度大大提升，2/3的租客会活跃于公寓活动。以聚餐、观影、茶会/咖啡鉴赏、组乐队玩音乐、主题分享为例，一周2－3次的频率。
▲东西码头不定期举办的音乐会，图片来源：受访者拍摄。
论资金实力，杨琳知道自己一定拼不过那些房企巨头和资本青睐的明星企业，但她坚信，精细化、高成本运营，能为她这种“创业系”公司闯出一条路来。
根据VC SaaS所发布的《长租公寓行业数据分析报告》，我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。预计在将来我国的租赁人口和租赁市场规模仍将不断扩大，有望分别突破3亿人口及50000亿元人民币。
长租行业，有着无限种可能。
从东西码头的公共平台处眺目远望，左边是大片荒地，未来可能起无数高楼；右边的石基村，熙熙攘攘的人群川流于街道，几乎隔一栋楼就在翻修。一房东翻修楼房吸引二房东和房客；二房东在这里寻找入驻机会成为下一个公寓创业者；房客在这里寻找房子，希望能用不高的租金获得优质生活。每个人都在生活，每个人也在存活。
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