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文／研究员 杨科伟、柏品慧
当下，徐州房地产市场依旧火爆，新开盘项目去化表现出众，中低端项目大都开盘便告售罄，剩下的多数为底楼、顶楼这类楼层不好的产品。相较而言，中高端项目客户基数毕竟有限，但去化表现尚可，去化率都在6成以上。受益于徐州市场持续火爆，刺激部分购房需求前置，但受限价政策影响，徐州房价涨幅明显回落，并未出现恐慌性购房的局面。二手房市场运行平稳，老旧公房价格相较稳定，次新房价格涨幅较大，部分热点区域、板块出现一二手房价格倒挂，但不是普遍现象。整体而言，徐州楼市成交量依旧维持在较高水平，房价运行平稳，目前全市成交均价约1万/平方米，符合政府房价调控预期。
从CRIC监测重点城市供求数据表现来看，徐州前3月新增供应住宅228万平方米，同比增86%，居40个重点三四线城市供应之首；累计成交267万平方米，同比增长46%，仅次于惠州、佛山而跃居第三位，整体供求比约0.85，市场处于相对供不应求状态。
01
调控政策
限售、限价
徐州不限购但限售，限售周期为2年，限售政策影响程度有限，徐州房地产市场依旧维系较高热度。土拍市场设置最高限价，一旦竞价达到最高限价，将采用“限房价、竞地价”方式产生受让方。房价施行备案制度，企业申报价参照周边同类产品售价执行，备案后3个月内不得涨价，并且各区域、板块都存在着隐性的房价监管红线。
02
客户结构
返乡外地客比重降至30%
各区域不同客群聚集特征显著
2016年徐州购房者投资比例较高，外地客群占比多达40%。目前，外地客群占比降至30%，下降10个百分点，本地客群占比升至70%。外地客群以苏南、上海外出打工客居多，春节期间乃是返乡置业高峰期，2017年多家房企开展了以返乡置业为主题的营销活动。
不过，因在售房源偏少，2018年返乡置业营销活动近乎销声匿迹。各区域市场客群结构差异明显，城东片区产业客群占据较大比例，大都来自于徐工集团，早期多个项目甚至专供徐工集团内部员工认购，售价低于市场预期1000-2000元/平方米。鉴于高铁有效拉近徐州与核心城市之间的时空距离，返乡置业客户更为偏爱城东片区。
另外，基于房价上涨预期，城东片区本地投资性需求也占据一定比重。不过，贾汪区地理位置相较偏僻，其位于徐州市东北角，客群结构还是以本地客群为主导，其对主城区外溢客群吸引力着实有限。其中，潘安片区景观资源优越，潘安湖国家湿地公园乃是国家4A级旅游景区，短期度假旅游客群为楼市成交主力。反观，城西片区客群主要还是地缘性客群为主，城西棚改客户大都有安土重迁情结，更愿意在城西片区购房置业。相较于城东片区，城西片区距离主城区更近，也可以吸引部分主城区外溢客群前来置业。
03
城市发展
当前向东、贾旺方向拓展
受地理位置因素影响，徐州西面临近安徽省地域，长期以来便不是主要发展方向，北面多有山丘阻隔，发展空间明显受限。因此，徐州城市规划是向东、向南发展，房地产市场明显受益，房价持续高位运行。譬如，云龙区城东板块万科翡翠之光售价约1.45万/平方米。并且，房价上涨预期强烈，一旦限价政策出现松动的迹象，云龙区政府以南片区房价或将突破1.5万/平方米。
04
土地市场
后期供应主要集中在铜山、贾汪两区
徐州主城区供地明显受限，后期土地供应将主要集中在铜山、贾汪两区。鉴于徐州发展规划是向东、向南发展，东部片区，云龙区万达商圈可供开发土地愈加紧俏，诸如高铁东城、潘安、贾汪等远郊区域仍有大量土地可供开发，企业也持续加大布局力度。譬如，2017年恒大相继在潘安湖片区摘得18宗地，潘安文旅小镇呼之欲出。南部片区，除了铜山区土地供应相较充裕，诸如食品城等热点板块土地资源十分紧缺。
05
棚改旧改
规模仍将维持在较高水平，西三环片区居多
徐州棚改片区主要集中在三环沿线的近郊区域，尤以西三环片区居多。补偿标准因区域、板块而异，三环以外的远郊区域略低，补偿标准3000-4000元/平方米；中心城区稍高，补偿标准多达5000-6000元/平方米。譬如，鼓楼区沈场片区乃是徐州的中心地段，补偿标准约6000元/平方米。徐州乃是典型的工业城市，中心城区尚有大量的公房、厂房宿舍尚待改造，预计棚改市场规模仍将维持在较高水平。
06
产业支撑
资源枯竭型城市，积极推动产业转型升级
近年来，徐州市政府积极推动产业转型升级，着力发展旅游业、物流业、高新技术产业等，并取得了不错的成效。徐州属于典型的资源枯竭型城市，经济发展水平与全国平均水平相似度极高，也是当下中国经济谋求转型升级的缩影；预计中央以及地方政府将出台利好政策予以积极支持，加速徐州产业转型升级。
07
区域发展规划
淮海经济圈建设或将迎来质的转变
淮海经济圈发展已有20年之久，但发展进程始终不及市场预期。早期，临沂与徐州就淮海经济圈龙头城市争夺不下，随着徐州最终确定为淮海经济圈龙头城市，山东、河南、安徽等省对于淮海经济圈建设热情大打折扣，致使发展进程缓慢。不过，随着徐州产业转型进入发展快车道，淮海经济圈建设或将迎来质的转变。
08
开发企业竞争格局
土拍竞争愈加激烈，二级市场收并购难度明显加大
徐州楼市、地市持续高热，除了现已布局的万科、保利、融创、中梁等品牌房企之外，世茂、东原、龙湖、招商、新城、大华等多家房企均有意在徐州投资拿地，“僧多粥少”导致土拍竞争愈加激烈。企业布局方向主要集中在热点区域、板块，重点关注主城区以及贾汪区。因一级市场地价上涨过快，二级市场收并购难度明显加大，在售项目待价而沽，并存在着权利不明、债务风险等多方面问题，近期成功收并购的案例少之又少。
综上，展望未来，徐州房地产市场热度有望延续，成交量将维持在较高水平，但增长空间着实有限；房价现已进入平稳增长期，后期犹存一定的上涨空间。不过，联系到徐州早有供地显著过量的先例，铜山区、贾汪区供地节奏并不受徐州市政府统一管控，一旦铜山区、贾汪区继续大规模供地，或将给房地产市场造成较大冲击，极端情况下还会出现高库存风险。
保利合景珑湾
地理位置：和平大道与鸿畅路交汇处
交通：高铁：徐州东站
地铁：靠近在建的地铁一号线金龙湖站（预计2019年通车）
物业类型：高层、小高层、花园洋房
建筑面积：40.5万平方米
车位配比：1:1
商业：云龙万达广场、月星环球港、奥特莱斯、迪卡侬、宜家家居广场
教育：社区幼儿园、树恩中学（私立）
医院：徐州医科大学附属医院东院
开盘时间：2018年2月
交房时间：2020年
上次开盘售价：9800元/平方米
项目点评：项目位于云龙区城东板块，开车10分钟可至徐州东站，周边在建地铁一号线金龙湖站，一号线计划2019年通车，届时交通出行将更为便捷。项目靠近金龙湖风景区，周边商业配套成熟，开车15分钟可至云龙万达广场。前期开盘售价9800元/平方米，明显低于市场预期，客户认购十分踊跃，开盘30秒便告售罄，市场热度可见一斑。
87平方米3房2厅1卫
中梁香缇公馆
地理位置：和平大道与鸿畅路交汇处
交通：毗邻城市主干道徐商公路及新淮海西路
地铁：距离一号线杏山子站1.9公里（预计2019年通车）
物业类型：高层、花园洋房
建筑面积：79万平方米
车位配比：1：1
商业：雨润农副产品批发市场、雨润邻里中心，火花农贸市场、华联超市
教育：妇联幼儿园（公立）、幼教集团幼儿园（私立）、少华街小学
医院：矿山医院、徐州市城远耳鼻喉医院
开盘时间：2017年7月
上次开盘售价：高层：6800元/平方米；洋房：8200元/平方米
项目点评：项目毗邻城市主干道徐商公路及新淮海西路，5分钟车程可至西三环，交通出行较为便捷。项目距离地铁一号线杏山子站1.9公里，尚需公交接驳。周边有大规模的棚改片区，并且本地棚改客户有安土重迁情结，棚改客户占据较大比例。另外，项目距离主城区较近，可以吸引部分主城区外溢客群前来置业。
95平方米3房2厅1卫
融创淮海壹号
地理位置：矿山路桃花源湿地公园旁
交通：毗邻西三环高架
地铁：靠近在建的地铁一号线韩山站及工农路站（暂定2019年通车）
物业类型：高层
建筑面积：27.5万平方米
车位配比：1:1.1
装修：3000元/平方米
商业：雨润
教育：火花小学、生物工程学院
医院：矿山医院
开盘时间：2018年2月
交房时间：2020年6月
售价：1.3万元/平方米
项目点评：融创淮海壹号乃是融创在徐州首个项目，产品品质有保证。项目毗邻西三环高架，自驾出行便捷。售楼处打造颇具风格，屏风、连廊等设计元素彰显项目品质。项目靠近地铁一号线韩山站及工农路站2公里，需公交接驳。周边生态环境宜居，背靠桃花源湿地公园，南近卧牛山山体公园。项目自带商业街，距离人民广场商圈不足3公里，可共享主城区生活配套。目前在售6、7号楼，紧邻西三环高架，车流量较多，难免会有噪音污染。
105平方米3房2厅2卫
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