作者：格隆汇·华光charlie
每年香港财政预算案中，大家都尤其关注财爷又派了哪些糖，其中差饷减免是中产最能受惠措施，关注度尤其高。
然而，一份名单浮现了香港最牛业主，名下坐拥1.56万个物业！
（差饷早期又称警捐，是一种源于英国的香港税款项目，主要是按征税地的房产价值或租值抽取一个比例的款项作为政府收入一部分。现代，是香港政府向香港境内房地产业主征收的一种间接税。除差饷外，部份香港物业须另外向政府缴纳地租。）
日前，香港政府《财政预算案》中建议宽免2018/19年度四季差饷。每季上限2500港元，惠及325万个须缴付差饷的物业，涉及178亿港元。
财库局一份文件显示，首10位可享有最多差饷宽减额的合共达2.565亿港元（约合人民币2.06亿元），涉及4.01万个物业数目。当中，最高差饷宽免的缴纳人可获宽减达1.026亿港元（约合人民币8200万元），名下持有物业达15645个。
即使是名单中排第10位的业主，也拥有1258套房产，免税额为890万港元（约合人民币713万元）
给大家算一笔账：
假设每套房子价值800万港币，那总值是1200亿港元；
假设月平均租金2万港币，那每月收租3.1亿；
假设每套房子收租需要1分钟，每天520套房子要收租，每天得工作8.7小时；
太忙了这不是我想要的生活…
据立法会议员谢伟铨表示，公司或集团持有的单位，一般会上报一个缴纳人负责交差饷，但最终却未必是由该名缴纳人交房产税，所以有人推测这位最大业主是一支名叫领展的REITS基金。
领展房地产投资信托基金（Link Real Estate Investment Trust），前称领汇房地产投资信托基金，是首家在香港上市，及亚洲市值最大的房地产投资信托基金。领展的前身就是香港政府公营房屋部门的商场产业部分，而后来经过IPO就被私有化了。领展在2005年11月25日正式在港交所上市挂牌交易，并在2014年晋身为恒生指数成分股，于2015年获纳入恒生综合大型股指数成分股。
不管这个最牛业主是不是领展，房地产信托投资基金在港股还是受到一帮保守、喜欢收息的投资者的拥趸。除了以投资商业地产为主的领展，在香港港交所上市的REITS还有以投资零售商场物业为主的置富产业信托、投资酒店为主的开元产业信托和汇贤产业信托等等。
▌一、什么是REITS？
REITS（Real Estate Investment Trust）指的是房地产信托投资基金。说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
它的优势也跟基金很类似：
- 像我这样买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？
- 不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；
- 没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多；
1、香港的REITS具有以下的特点：
1）投资房地产目的是为了稳定获取租金收入，不产生租金收益的不动产不能超过资产10%；
2）必须是证券期货委员会批准的管理公司来管理；
3）必须在港交所挂牌上市公开交易；
4）只能投资房地产项目，不能买地和参与房地产项目开发，也不能对外贷款或为贷款提供担保；
5）一般情况下，持有不动产时间不能短于2年，债务比例最大不能超过资产总值的45%；
6）每年最少将90%的净收益分红给投资者。
所以香港的REITS是在较为严格监管制度下的一种类似固定收益类的产品，不得不说，论穿越牛熊，REITs真的是很理想的品种。从2011年10月到现在，如图所示，下面5支香港REITS走势都要大幅强于大盘。
2、REITS的高派息
许多香港投资者将REITS称作"收租股"，除了基金的收益基本来自物业租金以外，还因为基金每年用90%以上的租金收益派发股息。而稳健地每年作坐收股息成为了REITS备受青睐的理由。
以领展为例，上图可以看到他2007年到2017年派息一直保持稳定增长的趋势，平均股息率达到4.07%。即便在经济危机的08年，领展的股息也能到达5%左右。
如果你从05年它第一天上市收盘价11.8港元买入领展，持有到2018年4月11日（收盘股价66.4港元），股价上涨带来的收益超过460%，平均每年收益率是38.3%。
再加上其平均每年4个点的股息，投资领展实际上是一笔横跨13年平均年化收益率超过42%的投资！
3、投资REITs不能是唯股息率论
当然， 过分的看重REITS的股息率决定投资，也可能造成投资回报率的降低。比如开元、汇贤，2016年分红股息率都挺高的，但是因为股价表现低迷，从而拖累了整体投资回报率。
冲着高股息率去投资REITS可能会存在以偏概全的方法论问题。
所以，对于REITS，你还需要关注以下几点：
1）REITS本质仍然是地产投资，因此一定会受到地产周期的影响。
在REITs投资领域，地产投资的大逻辑是同样适用的：经济复苏、长期低利率环境是利于地产行业的；反之，经济恶化或者加息周期，则利空地产行业。
看看难过的时候，最典型的例子，就是2008年的经济危机，港股股价、房价雪崩。当年香港市面上的6只REITs，平均跌幅超过35%。相比恒指48%的跌幅，虽说绝大多数都跑赢了恒指，但这样的下跌程度还是很让人难受的。
2009年以后，全球QE大放水、低利率的环境下，地产出现了一轮大复苏。现在我们看到香港这几只REITs的整体投资回报率非常喜人，很大程度上也要归因于对地产复苏大周期的跨越。
2）多元物业组合，抗周期能力更强
（开元近年净利润增长图）
（领展近年净利润增长图）
大部分的REIT以收租作为利润或者分红的主要来源，因此，物业组合的类型对于判断持续盈利或者分红的能力是相当重要的。
一般来说，酒店物业的周期性比较明显；写字楼由于租约较长，受经济波动影响较小；而单单物业组合的抗周期肯定会弱于多元物业组合。
比较有代表的就是开元产业基金，旗下基本属于单一的酒店资产，出租率一直维持在50%，而且每年还有所下滑。与之形成对比的，则是持有多元物业的领展房产基金。
3）计价货币的汇率变动
有一个例子是越秀，如果你投了它，虽然它的组合物业在内地的租金收入增长还是很不错的。但是由于它的物业收入以人民币计价而财务报表是以港币计价的，假设人民币的贬值，直接蚕食了其报表收入，就会影响到其投资收益。又比如，汇贤产业基金是以人民币计价的香港REITs，也会直接受到人民币汇率贬值的冲击。
4）负债成本和负债水平
负债成本和负债水平代表了基金资产管理能力和扩张能力。香港REITs规定，借贷比率的上限是45%。负债水平可以长期维持低水平的管理机构，可能意味着较好的管理能力，也意味着未来可扩张的能力。
另外，细致的投资者会关注物业组合的出租率和租金的调升比率。如果预期今年有大比例物业会大幅调升租金，该投资标的的表现一定会强于物业租期和租金稳定的标的
▌二、香港抗通胀策略
很多时候，投资就是为了抵抗通胀，保障财富。
香港由于是经济发达地区，大量的公用服务公司都是上市的，因此，通过配置部分香港的公共服务公司，某种程度就对冲掉了在香港生活的通胀压力，例如领展就是香港本土最强的包租公，它自己就可以弄个领展社区信心指数来衡量香港本土的消费。
综合来看，在香港生活的居民，如果要配置抗通胀组合，还可以考虑配置香港最大的地铁运营商港铁公司（66.HK）；
从1960年起，年度股息从未减少的香港本土电力公司，中电控股（2.HK）；
还有香港的供水公司，粤海投资（270.HK）；
对于在香港生活的绝大部分上班的工薪阶层来说，专注工作，提升职务性收入其实才是更有效的财富增值方案，房租的领展房地产基金（823.HK）、出行的港铁公司（66.HK）、电费的中电控股（2.HK）、水费的粤海投资（270.HK），已经基本覆盖了日常的主要支出方向，而且还不用看盘…长期来看，跑赢通胀没问题，因为这些就是通胀本身，而且还有估值放大的作用，一对比，对冲房租的领展涨幅最高…我好像又发现了什么…
▌三、结语：
虽然抗通胀策略从底层逻辑上是有效的，因为他们本身就构成了通胀，但是，过去十多年相对指数的强势表现来自于低利率的宏观环境，股息的提高是推动它们上涨的核心逻辑，在加息周期，高派息的它们相对价值就不那么大了。
但是，市场经济，加息的资金成本，最终还是会传导到通胀上的，因此，如果是个工薪阶层，只要相信香港会继续发展，长期配置这些抗通胀组合问题都不大。
