编者语：
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文/杨现领（链家研究院院长）
以3·17为起点，全国房地产市场调控已满一年。两会过后，市场交易主体的预期发生什么样的变化？从去年开始，链家研究院每季度针对链家职业经纪人进行预期调研，通过追踪这群房产交易市场积极参与者的预期变化，对市场走势进行描摹和预判。近日，2018年一季度链家职业经纪人预期调研结果出炉，反映出当下市场的6个特征：
1.2018年一季度重点城市的刚需占比明显上升，预计二季度会持续，2018“刚需年”特征明显。
2.总体投资占比并不高，少数投资占比略高的城市（成都、长沙、中山等）在一季度也出现下滑。
3.首套房房贷利率以上浮10%为主，厦门、北京的房贷利率相对较低，二线城市上浮力度大，预计二季度房贷利率继续上浮的占比高，去杠杆将持续深入。
4.“一二手倒挂”现象普遍，以成都、长沙为代表，但是新房市场的火热只是新房价格非市场化的特殊情况下的表面现象。以成都为例，更接近真实情况的成都二手房市场近两个季度出现明显降温。
5.买卖双方和经纪人对于后期调控政策、成交量、成交价的预期一致性向稳。除了个别城市如沈阳、西安、长沙预期市场小幅向上以外，其他城市均将保持稳定。
6、全国经纪人预期指数仍然向下，程度比上季度有所减弱。成都市场经纪人预期转向明显，第二季度向下预期程度较大，西安和沈阳的市场预期向上明显。
一.2018年是重点城市的“刚需年”
与2017年第四季度的调研对比，2018年一季度首次置业的刚需占比有明显增长，整体来看，首次置业占比较前一季度增加9个百分点，改善性换房占比下降8个百分点。
刚需成交占比的上升在于全国重点城市的“认房认贷”抑制了改善性需求的释放，以北京为代表其刚需成交占比较前一个季度增加了10个百分点，一方面是调控对于刚需首付比例的影响相对较小，另一方面是部分城市价格的趋稳和下跌（北京调控后累计下跌15%左右）使得刚需购买力相对提高，可以进入市场。
从逻辑上看，居住升级时代下换房是大势所趋，但受制于目前的首付门槛，换房占比有所下滑，首次置业的刚需占比提升，预计2018年在现有调控政策不变的情况下刚需占比会继续增加，2018“刚需年”特征明显。
二.总体投资占比并不高，个别突出城市的投资占比明显下滑
关于各个城市的投资性需求占比，调研结果显示北京的投资占比最低，仅为1%，重点14个城市中有10个城市的投资占比小于10%，重庆、西安、中山等政策相对宽松的城市投资占比相对略高，分别为11%、12%和13%。除个别城市外，总体投资占比并不高。
对比前一次调研结果，投资占比相对略高的城市近一个季度的投资占比有所回落，以长沙、成都和中山为代表，投资占比分别下滑6.6个百分点、2.8个百分点、5.8个百分点。随着调控的深入和信贷政策的收紧，后期投资占比将会进一步下滑。
三.“去杠杆”继续深入，二线城市房贷利率上浮力度大
与去年同期基准甚至部分城市有折扣不同，2018年1季度重点城市首套房利率以上浮10%为主，且上浮10%及以上的占比高达80%，在“去杠杆”环境下，房贷利率出现持续走高，且后期继续上浮的预期较高，57.2%的经纪人预期下一季度房贷利率会继续上浮，只有不到6%的经纪人预计会下降。整体来看，2018年第二季度信贷将会继续紧张。
整体信贷趋紧的同时，各个城市的金融环境有所差异，目前房贷相对“便宜”的城市为厦门和北京，二线城市首套房贷利率主流均上浮10%及以上，其中武汉房贷利率主流甚至上浮20%。
四.一二手价格“倒挂”导致二线城市表面火热
2017年新房“限价”是调控的重要方向，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购，其中成都、长沙的情况最为明显，分别有88%和87%的经纪人认为自己所在的片区存在一二手价格倒挂的现象。
实际上，部分媒体报道的“4万人抢400套房”只是一二手价格倒挂较为严重片区的个别案例，并不能代表整体市场情况。以成都为例，从更加市场化的二手数据来看市场其实已经出现降温，新增需求在四季度已经开始出现下滑。业主预期方面也在随着降温的市场持续松动，调价中涨价业主的占比在持续下滑。
由于一二手价格倒挂现象的存在，不排除后期二线城市的部分区域新房市场仍然出现“抢房”现象，但这并不代表市场的真实状况，在二线城市信贷环境收紧、房贷利率走高的情况下，其房地产市场2018年将依旧以平稳为主，不会出现大幅度升温。
五.经纪人、买方、卖方对于后市的预期均以稳为主
预期政策稳中偏紧。对于下一季度政策走向的预期中，仅有11%的经纪人认为下一季度政策会放松，预期政策稳定的占比最高。我们预计2018年第二季度政策将会以稳为主，部分区域存在继续收紧的可能。
卖方总体预期价格平稳，弱二线城市预期相对略高。近40%的业主认为第二季度价格将会保持稳定，占比最高，可见总体预期较为平稳。分城市来看，大部分城市业主对价格的主流预期以平稳为主，政策环境相对宽松的弱二线城市业主预期略高，如沈阳、西安、长沙等，业主主流预期第二季度价格将上涨5%-10%。
买方的预期和业主的表现大同小异，稳定是主流预期。客户对于第二季度价格走势的判断也是以上下5%为主，买方的身份导致其涨价预期稍低于卖方，其中沈阳、西安的业主和客户对于第二季度价格上涨的预期普遍高于其他城市。
经纪人预期下季度市场量价将保持稳定，成交量环比20%以内上下波动，价格环比5%以内上下波动。经纪人对于下季度的预期也是市场量价稳定。分城市来看，所有城市经纪人对于成交量的主流预期都是基本持平（环比波动20%以内），仅西安、长沙的经纪人对于后期价格变动的主流预期是小幅上涨（上涨5%-10%）。
六.链家职业经纪人预期指数*普遍向下，西安、沈阳城市预期上升明显
根据经纪人对二季度市场的判断，2018年第二季度全国经纪人市场预期指数为-6.3，处于收缩区间，市场预期向下。分城市看，西安、沈阳、长沙、佛山、重庆的经纪人预期指数为正值，市场预期向上，其中佛山和长沙的市场预期发生明显转向。成都的市场预期转向也比较明显，第二季度向下预期程度较大，厦门预期持续向下。随着一季度市场的好转，北京和深圳向下预期指数较前一季度有所减小。
受样本数量和样本分布限制，本调查仅代表市场部分经纪人的主观判断，不一定完全反映市场全部面貌，调查数据和结论仅供参考。
注：
*经纪人预期指数=成交量预期值*0.5+价格预期值*0.5，成交量下降50%以上赋值为-1、下降20%-50%赋值-0.5、基本持平赋值0、增加20%-50%赋值0.5、增加50%以上赋值为1，成交量预期值=（-1*占比+-0.5*占比+0.5*占比+1*占比）*100，价格下跌10%以上赋值-1、下跌5%-10%赋值-0.5、基本持平赋值0、上涨5%-10%赋值0.5、上涨10%以上赋值1，预期值=（-1*占比+-0.5*占比+0.5*占比+1*占比）*100，预期指数值介于-100到100之间。（完）
文章来源：微信公众号“链家研究院”（本文仅代表作者个人观点）
本篇编辑：薛瑶
