热点聚焦 本报记者 王松才
始于2016年9月的本轮调控潮依然没有停歇的迹象，经过四次调控升级之后，从3月份开始，全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布了近30条房地产调控政策，内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等。同时，未来买房摇号的趋势在多个城市已经逐渐明确。
调控再升级，多个城市开启买房摇号
3月28日，杭州市住房保障和房产管理局官方网站公布，针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，将开展专项整治行动，并将采取公开摇号全程公证的方式，切实规范市场销售行为，维护市场秩序。
两天后，“3天落户1.5万人”的热点城市西安也出台新政，要求各房地产开发企业、房地产经纪机构，当意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
此前，上海、南京、长沙、成都四个热点城市已经从去年5月开始出台了商品房摇号选房、按序购房的政策。落地实施后，在成都和南京也曾出现3万人排号抢购1000多套房，每个购房人都带着上百万银行存单排队验资的“盛况”。
业内专家认为，从3月份特别是两会前后再次启动的房地产调控政策，是第5轮调控升级。第一轮调控从2016年9月30日开始，主要内容是多地开始限购；第二轮调控是从2017年3月17日开始，主要政策内容是限售；第三轮调控从2017年7月开始，各城市鼓励推出租赁相关政策；第四轮则是2017年9月开始，主要以三四线城市开启调控为特征。
中原地产研究中心统计数据显示：今年3月份以来，全国超过20个城市再启房地产调控，叠加1-2月份发布的调控政策已经超过70次。此轮调控升级的一个明显特征就是多个城市已经开启了官方摇号，包括北京等城市未来落地官方摇号政策的趋势已经很明确。
截止到目前，已经有6个城市发布了房源统一摇号的政策，分别是上海、南京、长沙、成都、杭州、西安。其中，南京、上海、长沙和成都等城市的公证摇号政策出台后，均严厉执行。但因整体市场环境需求旺盛、供应量严重不足，此政策出台后对开盘项目销量影响均较小。
对于多个热点城市开启买房摇号政策，中原地产首席分析师张大伟分析认为，摇号的主要原因是这些城市楼市供小于求，特别是被限价的预售房源，供需关系十分紧张。部分开发商不仅仅拒绝公积金，甚至要求全款，在这种情况下，刚需买房难度加大。全面摇号或者类似成都照顾刚需将成为政策主要内容，同时，摇号的确会增加刚需买到房子的可能性。
“但这一政策只能治标不能治本，和二手房价格倒挂的新房，开启摇号后，很可能会增加非理性排队数量。”张大伟表示。
“摇号也是因为库存实在不足了，本身就说明供小于求的矛盾很尖锐。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，根据易居研究院对中国100个城市库存的监测，百城住宅库存同比连跌32个月，杭州住宅库存为277万平方米，甚至少于同在300万平方米以下的南京和深圳。而西安库存有1628万平方米，数量虽多，但由于优惠的人才政策，三个月内已经迁入了24万人。短时间内暴增的需求量，容易在楼市中形成供需失衡。
摇号政策将会全面执行
对于买房摇号政策的走向，中原地产首席分析师张大伟认为，摇号政策将会全面执行，目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，都存在限价情况。房源在限价下，导致供需结构紧张，因此，调控政策倾斜刚需将是主流，刚需、无房户将优先选择房源，预计将有超过20个城市以上都会执行官方摇号的售房政策。
不过，对于市场来说，摇号产生的影响不大。张大伟认为，参与摇号的项目，都是供需紧张的项目，销售难度不大。除了少量影响开发商的回款周期外，对于市场基本面基本没有影响。因此，此项政策更多体现在保障购房者合法权益，最大限度保证公平合理方面。
“全款购房客户将不再优先，保证了所有购房者的公平性。与以往开发商摇号政策不同的是，今后开盘摇号将全程引入公证机构参与，保证了摇号选房的权威性、公平性，杜绝市场乱象。”张大伟表示，摇号政策的最主要影响，是对开发商营销蓄客的影响，特别是部分非热门项目，很可能会使得项目销售压力加大。不能提前锁定客户，也会导致这些项目签约压力加大。
张大伟认为，从市场趋势来看，房地产调控的目标依然是稳定市场价格，如果短期内市场有较大波动的话，很可能调控政策会继续加码。
