本地房企重夺土地市场
印花税修订对房价影响不大
文／研究员（HK） 洪圣奇、盛馨月、钱美辰
2018年一季度，中资发展商受资金管制措施影响，土地拍卖皆由本地发展商所得。立法会于1月初通过《2018年印花税（修订）条例》，该政策仅仅能活化二手市场的供应, 未能解决住宅市场供不应求的核心问题。2018年住宅落成量有望创下新高，或对香港的住宅市场房价增长有一定的缓解作用。
政策
印花税修订条例通过 , 料对房价影响不大
立法会于1月初通过《2018年印花税（修订）条例》，正式将「从价印花税」增至划一15%，并将“香港永久性居民转换住宅物业” 退税宽限期限由六个月延长至十二个月。在修订案之前，如果卖家购入第二个住宅，需要在6个月内出售物业，才可豁免额外支付印花税。
因应近年楼市炽热的情况，政府推出多轮需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税、双倍从价印花税，以及新住宅印花税，通过打击短期炒卖、遏抑外来需求和减少投资需求，以维持私人物业市场稳健发展。根据税务局数据，由2016年12月至2017年1月，须缴付双倍印花税或新住宅印花税的住宅物业交易宗数，约占交易总数的11%，较辣招前约占整体26%下降。另一方面，为杜绝本地投资者通过「一约多伙」来回避新住宅印花税，政府宣布自2017年4月12日起收紧新住宅印花税机制下为香港永久性居民提供的主要豁免安排。
投资需求门槛的大大提高, 非但没有令近年香港房价降温，反而使原本的二手市场供应更加短缺, 不少意欲换楼的卖家都因为担心在楼宇交易后, 无法在短期内重新买入中意的单位而令高昂的税额无法退还。政府此次延长退税周期, 正是为了减少卖家在这方面的疑虑, 从而活化二手市场交易。然而此项政策仍然未能解决市场供不应求的核心问题,相信政策仅仅增加二手市场楼盘选择的多样性, 对整体房价的趋势影响不大。
供应
土地供应充足，新财年住宅落成量乐观
香港政府在三月初公布了2018年-2019年的政府卖地计划，新财年卖地计划中有27幅住宅用地，共可提供约15,200个住宅单位。27幅住宅用地中半数位于九龙，其中15幅滚存自2017-2018年度卖地计划，总共可提供约11600个单位，其余12幅用地总共可提供3600个单位。铁路物业发展项目将继续成为私人房屋土地供应的其中一个来源。香港铁路公司（港铁公司）拥有的物业发展项目（位于油塘通风大楼、黄竹坑站、何文田站及日出康城），预计共可提供约4250个单位。2018年私人房屋土地潜在供应估计可供约2.55万个单位。
香港政府今年推出的首两幅地皮，均由本地主要发展商投得。其中华懋以31亿港元投得观塘一地皮，平均楼面尺价12,003港元。此外，九仓集团以125亿港元投得九龙塘地皮，每平方尺楼面地价28,531港元，创下九龙地区新高。两个项目预计合共可提供500个单位。相比起去年政府标售土地有70%是由中资发展商投得，2018年开局香港本地发展商的投地策略相比以往更为进取。
从施工量看， 2017年全年施工量只有17,000个单位，相比2016年的高峰有较大的回落。施工量回复至2015年的水平, 预示着2019-2020年的平均落成单位亦将回复至去年18,000左右的水平。
由于前几年的落成量皆不及同年施工量, 2017年的落成量终回复至政府的目标水平。2017年私人住宅落成量录得17,790伙，按年增长22%，是近年首次接近预测的18000伙目标。随着2016年施工单位的集中完工, 未来两年落成量都将会有较乐观的预测。据差估署公布《香港物业报告2018》初步统计数字，2018年私人住宅落成量预计在18,130伙，2019年预计在20,370伙，两年合计高达38,500伙，约半数集中在新界。根据2017年数据估算，未来3-4年可以供应市场的一手私人住宅单位维持在约9.7万个的高水平，可以预期香港楼市供应偏紧的情况将会缓和。以地区细分，2017年的17,790伙私人住宅落成量中，54%位于新界，38%位于九龙，8%位于港岛，展望2018年，49%的新建私人住宅将集中在新界，九龙城区（包括启德）会有25%，荃湾区亦有17%。
港企投地策略更为进取，内地房企继续搜罗住宅物业
香港政府于今年推出的首两幅地皮，均由本地主要发展商投得，其中位于观塘的测量约份第3约地段第1068号用地批予华懋集团，另一幅位于九龙塘的新九龙地段第6579号用地则批予九仓集团。相比于2017年政府标售的土地有70%是由中资发展商投得，港企在2018年的投地策略十分进取。
另外相比于2017年港企大多组成财团合作拿地布局新发展区和新市镇扩展区以及市区优质地段，2018年延续了投资新界、离岛等香港边缘地区土地成本较低的中低密度住宅的趋势，但是港企的拿地方式有所改变，从原来的财团模式变成了更多的独立投地。
内地房企受资金管制措施影响投地未有以往豪迈，但是他们也会继续在港扩张，转而物色全幢、一篮子物业或并购机会。内地房企福晟国际首度进军香港地产市场，斥资9.2亿港元项永羲国际购入何文田喇沙利道6号项目，该项目将于年内落成，提供78个单位。中国奥园地产亦首次投资香港地产，斥资1.31亿港元购入西半山燕贻大厦5个单位，有意重建发展该厦。
需求
成交量价齐升, 市场依旧火热
从2018年1月和2月住宅交易情况来看，总住宅买卖宗数和价值都按月上升，虽然一手住宅买卖总数和价值都有显着上升（买卖宗数从1月的828上升到2月的1,168，买卖价值从140亿港元上升到172亿港元），但二手交易住宅买卖宗数和价值都有所下降（买卖宗数从1月的4,442下降到2月的4,314，买卖价值从358亿港元下降到337亿港元）。
豪宅市场持续火热，山顶洋房和联排别墅备受追捧
紧随2017年第四季度豪宅价格、销量稳步上升，2018年第一季度豪宅市场持续火热。其中薄扶林山顶洋房备受瞩目，1月一座洋房连三个单位以2.85亿港元或实用面积每平方尺60,216港元售出，洋房成交总价及尺价创屋苑新高。同时，山顶豪宅用地列入最新的卖地计划，2018/19年度政府卖地计划包括山顶文辉道2、4、6、8、9及11 号的罕见豪宅用地，该幅「L」型地块面积约为190,000平方英尺，最大可建楼面面积为95,000平方英尺。由于住宅发展用地供不应求，尤其是山顶及南区，预期该盘推出时将吸引本地及内地发展商的浓厚兴趣，价格亦将再创新高，促进未来豪宅市场进一步发展。联排别墅市场也毫不逊色，1月23日，“维港•星岸”联排花园别墅媒体开放日上，长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示“对香港未来的豪宅市场很有信心,至少还有20%-30%的升值潜力”。这一系列最后9席别墅产品，目标客户群不仅是本地人，因为地理位置优越，离西九龙站只需八分钟，也会吸引更多内地客户。
香港豪宅市场正持续受到内地富豪的关注。2017年粤港澳大湾区战略布局的提出对香港是个难得的发展机遇，同时也成为连接内地市场与香港市场的政策桥梁。行政长官林郑月娥在三月最后一周访问深圳、中山、珠海，也向中国内地市场传达出未来联系会更加紧密的信息。硬件上，已经开通的港珠澳大桥和今年三季度即将开通的广深港高铁、5大机场互联互通、水上巴士等，均在大力拉近两岸的距离。因为战略互通、空间距离的拉近，香港楼市对内地富豪的吸引力愈加明显，而豪宅市场更是他们的聚焦点。
因为香港的发展用地短缺，面积较大、独立门牌的洋房都会获得来自有实力的客户的积极反应。预计未来豪宅市场能继续受到内地及本地自用买家的需求支持。在2018年，豪华公寓价格预期将再升5%至10%，联排别墅价格亦可能上涨10%至15%。
总结
总体而言，印花税修订条例对整体房价的趋势影响不大。2018年香港住宅市场的表现将与2017年高位持平甚至有所上升， 2018年房价增长趋稳，交易量下行几率较小且空间有限。
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！
