市场稳健增长
租金区域分化持续
文／研究员（HK） 洪圣奇、盛馨月、钱美辰
截止2018年2月，香港写字楼租金及售价水平分别较去年同期上涨了5.8%和13.5%，租金售价水平较去年高峰有所回落。分地区来看的话，写字楼市场格局仍然经历着较大变动，供应上政府以九龙为重，但需求依然集中在中环、湾仔/铜锣湾等核心商区。2017年末中环写字楼空置率降至1.7%，推动租金按月上升0.4%，足以显示中区核心商区写字楼需求火热。港岛东亦因空置率低企租金按月增长0.8%，为各细分市场中表现最佳。针对共享办公理念的盛行及科技公司的进入，非核心商区写字楼打造共享工作空间吸引新客群。从2018年一季度表现，预计2018年全年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势，但区域间租金差距会逐渐拉大。
注：甲级写字楼定义 - 新型及装修上乘；间隔具弹性；整层楼面面积广阔；装潢讲究；大堂与通道宽敞；中央空气调节系统完善；设有良好的载客及载货升降机设备；专业管理；普遍有泊车设施。
供应
九龙新区仍为供应主力，长远商用土地供应有限
根据香港地政总署过去一年的卖地纪录，2018年未有任何商业用地成交, 2017年度成交的商业用地仅有4幅，其中纯商业用地仅为2幅。5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交，刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录。长远来看，土地供应可来自于九龙东、东涌等新发展区和新市镇扩展区等，但供应的稀缺将持续令成交价继续保持在高位。
使用量大跌，区域分化持续
2017年私人写字楼的落成量为19.8万平方米，较2016年高出29%。甲级写字楼的落成量为18.6万平方米，当中39%来自观塘。乙级写字楼的落成量为1万平方米，主要来自中西区。
年内，写字楼的整体使用量大跌77%至2.3万平方米。甲级写字楼的使用量录得正数4.9万平方米，乙级写字楼的使用量则为负数2.6万平方米。年底空置量增至9.5%，相当112万平方米。甲级写字楼的空置率上升至9.6%，乙级写字楼增至10.4%，丙级写字楼则维持在7.0%。按分区计，尖沙咀的甲级写字楼 录得双位数字的空置率。
预计2018年的新供应将微跌至18.1万平方米，但在2019年将再回升至25.2万平方米。2018年甲级写字楼的落成量将有17.8万平方米，主要集中于东区和观塘，占预计供应量的77%。2019年甲级写字楼落成量将有22.6万平方米，沙田和观塘合共提供65%。
乙级写字楼于2018年的预测落成量偏低，只有1000平方米，但在2019年将增至2.3万平方米。丙级写字楼在2018和2019年将分别有2000平方米和3000平方米楼面面积落成。
从供应的地区分布上来看，中环仍然是供应最紧张的地区，目前中环新落成的写字楼资源近乎枯竭。未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限，且后者的实施易受各方声音阻挠。因此，中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。
供应最充足的当属九龙区，根据港府的“起动九龙东”计划，预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出，大量的供应加上需求并未完全转向九龙区，导致空置率居高不下，尤其是九龙东的空置率，过去三年内空置率7%-7.8%，在2016年末达到了11.2%，由于供应的增多，2018年空置率还会有轻微的上升。
而放眼港岛的其他地区，港岛东成为新的热点，鰂鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划，而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点，虽然充足的供应仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租户增长趋势显著。2018年一季度开云集团就预租鰂鱼涌太古坊一座两层共37,300平方尺写字楼，用作整合目前位于铜锣湾的营运空间；RGA再保险公司于太古港岛东物业组合中更换写字楼，承租多盛大厦26,000平方尺写字楼以满足扩张需要。大热的势头显现出未来港岛东或将相对九龙更受益于中环外溢的需求，现有供应能被较好地吸收。
总的来说，未来写字楼整体供应仍将增加，但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应，而九龙区则是供应大头，港岛东部及南部也有充足供给，港岛东或成下一热点。
需求
2018年第一季度的写字楼交易基本延续了去年的火热态势。回顾2017年，上半年写字楼交易较为火热，下半年逐渐趋于保守。2017年3月录得高达230宗成交宗数，大幅高于2016年最高点159宗。随后恒基拍下中环地王的消息导致中环商厦交易市场冻结，二三季度交易宗数有所下降，四季度有所缓和，但长期来看写字楼交易市场仍然火热。
中资机构来港潮带旺香港甲级写字楼需求
中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强，以及人民币汇率震荡的驱动，纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等，早已嗅到了香港的商机。其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，以及多元化投资的需要，争先进入香港。近年新兴起的科技公司也看好了香港的国际化市场和优质人才供应，纷纷落脚香港。除此以外，港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。2017年四季度香港甲级写字楼整体空置率进一步下降，中环、湾仔、铜锣湾几尖沙咀这四个传统核心商务起控制水平目前已经处于或接近历史低位，租务需求主要来自内地金融服务企业的扩张。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金水平已经高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。
2017年7月3日，债券通正式开通，内地与香港债券市场互通合作带动中资金融公司进入香港。同时，保监会允许保险公司投资深港通，金融市场方面在香港回归20周年之际释放的各种利好消息促进了中资企业进军香港，也带动了香港写字楼租赁需求。受到中环租赁需求强劲影响，邻近上环地区租金上升，7月上环租金上升45%。
共享办公理念成写字楼新卖点
科技公司以及其共享办公理念成为香港写字楼租赁市场稳定的新需求来源。共享办公理念自2017年底开始的盛行，如今已经成为香港写字楼的大租户来源之一。此前由于九龙东写字楼的审批时间较长以及开发不完善、中环甲级写字楼租金超出共享办公商业模式水平等原因，湾仔/铜锣湾等租金稍低的核心商业区以及非核心商区的乙、丙级写字楼成为共享办公单位心仪地点。2017年四季度WeWork于铜锣湾谢斐道Tower 535承租9层93000平方尺办公室打造旗舰共享办公空间；总部位于上海的Naked Hub于上环文咸东街泰基商业中心租下十六层共55000平方尺写字楼。而现在九龙东也成为了共享办公的理想选择。早前Wework租用东九龙丰树中心逾5万平方尺的楼面，2018年1月Naked Hub又大手笔租下观塘全新商厦Two Harbour Square25及26两层，总楼面达5.8万平方尺，这反映该行业已由核心区拓展至九龙。未来随着九龙东不断开发完善，期望有更多的共享办公空间开发商会转战九龙，对九龙高居不下的空置率也会有极大的帮助。
港岛东引流外溢需求，九龙开发趋完善吸引租户
传统中环租客虽然正逐渐离开中环，但仍深谙中环的核心地理优势，具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地，2017年的空置率甚至低于中环。2018年一季度港岛东亦因空置率低企租金按月增长0.8%，为各细分市场中表现最佳。供应虽然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。
九龙东之前受累于交通和城区规划的不便利，空置率高企不下。九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘，交通不甚方便，但现在这些较早落成且非港铁沿线的分层写字楼以更相宜的租金和其他优惠条件也正在吸引更多的租户。同时，香港政府也在实施一系列措施振兴九龙东地区，现在区内已经有多个已完成和在不同规划和建设当中的基建项目，旨在开创香港第二个核心商业区：启德邮轮码头及观塘海滨长廊发展计划把九龙东重新定位于现代化的版图之上；再配合沙中线将于2021年落成，届时九龙东核心商业区将会四通八达。同时，九龙东的供应非常充足，仅2017年新增供应就有Mapletree Bay Point(66万平方英尺)、港丰中心(33.2万平方英尺)及Two Harbour Square(47.9万平方英尺)。九龙东未来五年还有约410万平方英尺的新增供应。我们预计未来九龙虽有大量供应，但需求也会逐渐上升，空置率有望放缓上升步伐甚至下降。
总结
2018年，香港写字楼市场持续升温，租金售价齐升。中资金融公司为香港写字楼市场带来了更多的需求，将成为未来香港写字楼租赁增长主要动力。共享办公理念的兴盛以及科技公司的涌入进一步拉动中区核心商业区尤其是大单位的需求。香港政府已经在着力开发核心商区以外的新发展区和新市镇扩展区，以平衡过于集中的写字楼市场，但是由于新区开发有较长的周期，加之核心商区一直以来的集聚效应，短时间内核心商区的优势不会受到影响，但新区的吸引力已日渐突出。2017年全年香港写字楼市场表现创新高，但受限于长期供应的不足，2018年一季度写字楼市场租金售价的增长趋势仍旧不减，中区供求差距进一步扩大，预计未来区域价格分化进一步加剧。
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