蜕变后的绿地香港(00337),将乘风而起?
2018-04-09 11:39:00 来源:搜狐财经

原标题:蜕变后的绿地香港(00337),将乘风而起?

作者:格隆汇·陈希贤

业绩期已落幕。港股老司机都知道业绩期是一个关键的时间窗口,既是公司发布一年成绩单的时候,也是展望公司未来一年发展的重要节点。

去年业绩期后,港股内房开启了波澜壮阔的上涨。今年业绩期怎可放过掘金机会,值此良机,寻找下一颗内房板块的沧海遗珠。

3月28日,绿地香港发布了2017全年业绩,吸引了笔者的注意。

一、蝶变之年

在国内,A股上市的绿地控股家喻户晓,相比之下,绿地香港就低调多了。2013年8月,绿地控股认购盛高置地扩大后股本的60%,成为控股股东,并将公司改名为绿地香港控股有限公司,简称绿地香港(00337.HK)。绿地香港是绿地控股在香港的上市平台,也是绿地集团连接境内外资源的桥梁之一。

绿地香港主要业务包括房地产开发与销售、投资物业运营(酒店及办公室)、物业管理、互联网金融等。其中,物业开发占绿地香港收入绝大部分,占比为97.10%(注:结构图为2016年,届时需要更新),其次是物业管理及相关服务。

可见,绿地香港的主营业务还是在物业开发与销售。虽然从收入看,2017年的收入小幅下降13.6%,主要是销售结转的项目均价较低。

不过,有心人就会发现,绿地香港的归母净利润却逆势实现同比上涨19%。

关键之处在于毛利率。

2017年公司的毛利率显著回升,达到25%。一方面,绿地香港聚焦长三角经济圈,最近两年房价明显上涨,合约销售均价提升促使毛利率扩张。另一方面,2013年在入主盛高置地时,一些存量项目毛利率较低,拉低了前两年结转毛利率。

更重要的一点是,绿地香港运用智能技术、优化采购方式等,有效地控制了成本。采用网络、智能采购方式,能减少人力投入,缩短招标时间,使总成本降低4%。而采用“直采甲供”,直接降低材料成本达到19%。智能BIM减少变更签证的25%,总成本降低了1%,总共降低成本合计高达24%。

多管齐下,项目成本显著降低,对项目毛利率的贡献显而易见。

而且可以注意到,投资物业重估的收益是要少于2016年的,说明公司利润的含金量增加。

2017年毛利率回升反映出公司经过三年的砥砺奋进,已经摆脱了盛高置地的影响,迈入新阶段。

须知,房地产开发一般采取预售制,结转成收入有一定的时间差,现在的收入体现的是过去两年的销售。相比而言,更应该看公司的销售情况。

自绿地控股入主以后,绿地香港的房地产开发业务狂飙突进。合约销售额从2013年的约35亿元,暴增至2017年的301.11亿元,复合增长率达到70%。2017年的合约销售同比大幅增长同比增加65%。合约销售均价为13,257元每平方。

2017年公司销售实现强劲的增长,随着公司2017年的销售结转,未来收入和毛利率将会逐步抬升。

综上所述,毛利率提升、销售快速增长都在预示着:2018年将是公司全新起点。

二、新起点,新征程

中期看,公司新征程将更快成长。

在行业集中度不断提升的背景下,二三梯队的房企纷纷提出自己的发展目标,绿地香港顺势而为,力争上游,2021年剑指千亿。

土地是房地产开发公司的生命线,土地储备规模和区位布局决定了公司中期的发展。

绿地香港聚焦泛长三角和泛珠三角区域,主要布局城市有上海、无锡、苏州、嘉兴、南宁、昆明、太原等城市。2017年8月绿地香港成功获取广东佛山文旅特色小镇项目,首次进军粤港大湾区告捷。

绿地香港所布局的城市不是一线城市就是区域重点城市,是人口净流入城市,住房需求旺盛,为快速去化打下坚实的基础。

土地储备规模方面,2017年至今公司收购了泛长江三角洲和泛珠江三角洲地区的12个项目,新增计容面积约724万方。其中,2017年绿地香港新增的土地建筑面积为380万平方米。不过进入2018年,截止到3月29日,绿地香港新收购地块的总建筑面积约为344万平方米,几乎达到2017年全年的纳储量,绿地香港的增加土储的速度显著加快。

截止业绩公告日,公司的土地储备为1,900万平方米,共44个项目,主要分布在上海、广东、广西、江苏等泛长三角和泛珠三角地区。从城市结构看,占比最多的为江苏,总土地储备的22%,其次是上海(19%)和广东(14%)。从土地属性来看,住宅的比重最大,为77%;商业次之,达到14%,其余的9%为酒店和办公用地。

绿地香港的土储足够支撑未来3年的发展,并且公司2018年加快纳储速度,为千亿目标奠定了坚实基础。只需每年保持在30%到40%的增长便可实现千亿目标。

值得强调的是,由于前瞻性的土地布局,以及依托母公司资源,绿地香港平均土地成本价格仅为2,300元每平米,只占到销售均价13,257元/平米的17%,远低于行业平均水平。充足的土地储备蕴含了丰厚的利润,预计未来公司毛利率将持续提升。

绿地香港的新征程已具备天时和地利。

天时——国内仍处于城市化进程中,房地产热潮未退。公司摆脱了盛高置地影响,开始轻装上阵;

地利——聚焦区域重点城市,坐拥优质低成本的土储和可售资源;

在2018年,绿地香港加强了团队优化,并推出员工激励计划,“人和”也已具备。

绿地香港开始推行培育中坚力量的人才战略,在全球100所高校引进管培生,并且针对不同层级的管理及技术员工开展不同培养计划,足够的人才储备夯实了公司千亿目标的基础。

此外,在股权激励方面也跨出一大步。1月22日,在集团框架下,绿地香港董事会通过股权激励制度,建立管理层与公司的命运共同体,激发各层级人员追求“高目标、高绩效、高质量”的工作结果的主动性。

逢天时,占地利,得人和,绿地香港千亿大业岂会不成?

三、美好生活服务商

驻足当下,展望未来,房地产开发竞争白热化,在房住不炒的基调下,行业的毛利率逐渐平稳。房企开始多点布局,多点开花的标杆非李嘉诚莫属,正是适时恰当的多元化缔造了李氏帝国。国内龙头房也开始多种业务探索,如恒大布局金融、体育、健康和养老等多个产业,万达进军影视娱乐等。

绿地香港则选择了实施“房地产+”战略(文商旅、医康养、金融服务等)。公司积极布局文商旅和医康养地产项目,深化房地产产业链。

天下大势,浩浩荡荡,顺之则昌,逆之则亡。经营企业、做投资皆如此,对大格局大趋势的判断至关重要。

中国经济现在有两个大趋势。一是,经过三十多年的快速发展,国人的财富快速增加,中等收入阶层日益壮大,消费需求不断提升。二是,中国正逐渐老去,老龄人口超过2.4亿,占总人口的17.3%,步入老龄社会居民健康意识提升,体育运动、度假休闲、亲子教育等需求也日益提升。

房地产的下半场如何顺势而为?绿地香港前瞻地在养老地产、文旅地产、现代商业、科技小镇、医疗养老地产等多点布局。现在已经有多个成熟项目落地,长期看,绿地香港在特色地产的下注成为未来业绩重要的增长点。

结语:

绿地集团的入主给公司带来多方位的提升,母公司是国内著名的地产巨头,在地产开发的运营和销售方面具有丰富的经验,可调配丰富的产业资源支持绿地香港。

而且,母公司绿地控股是隶属于上海市国资委的大型混合所有制企业,受益于绿地集团的优势资源和国企背景,国际评级机构给予很高的评级,公司的融资成本直线下降。截止 2017年底,公司的平均融资成本为 4.5%,远低于行业平均水平。

此外,公司2017年底净负债率降至84%,负债结构优化,财务更加稳健。而公司的借贷成本低,现在的杠杆水平还有足够的规模扩张空间。

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