论发债，就服龙湖。
导读
在长租公寓融资盛况火热之时，龙湖地产也不甘作壁上观，通过发行住房租赁专项公司债获得融资。如今，这笔钱已经落袋。
3月21日，作为业内首个将长租公寓提升到战略级业务的公司，龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行。
租赁债券成香饽饽
早在2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。该文件提出，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
显然，房企的住房租赁专项公司债也受到监管层青睐。时隔5个月，2017年12月28日，由龙湖集团旗下的重庆龙湖企业拓展有限公司（下称“重庆龙湖”）申报的住房租赁专项公司债券被上交所预审核通过，且获中国证监会核准，这标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。
据悉，重庆龙湖住房租赁专项公司债券发行总规模不超过人民币50亿元，期限不超过15年，主体和债项评级均为AAA，分期发行，募集资金将主要用于龙湖集团聚焦在一线城市和领先二线城市的长租公寓项目建设。其中，首期基础发行规模为30亿元，其中21亿元拟用于住房租赁项目建设。
显然，住房租赁公司债的票面利率与发行公司整体的评级有关。而中诚信证券评估有限公司对发行人及第一期住房租赁专项公司债券的AAA评级。因此，龙湖第一期住房租赁专项公司债券为无担保债券，其发行实际规模为五年期人民币30亿元，债券票面利率为5.6%，附第3年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券。
2017年被认为是龙湖地产发展长期租赁市场的关键一年，在打通融资渠道的同时，龙湖冠寓颇为密集地在各地开业、获取项目，这主要得益于集团内部的战略调整。
记者翻阅龙湖地产2016年年报发现，其提到“除了传统的开发物业与物业运营，龙湖地产也在尝试两大新业务：定位于满足年轻客群品质租住及生活服务的‘冠寓’和定位于商业综合体内联合办公的‘一展空间’”。彼时，“一展空间”已经陆续在北京、上海、成都、重庆等城市落地，但“冠寓”并无落地的项目。
再看龙湖地产2017年的中报，长租公寓“冠寓”已经被提升为主航道业务，预计当年将新增超过1.5万间长租公寓，并进入16个城市，到2020 年公寓的租金收入将超过20亿元。
长租公寓的战略高度提升后，龙湖地产开始马不停蹄地落地项目。2017年3月，“冠寓”成都金楠天街店、“冠寓”时代天街店正式开业，这是“冠寓”的首发之作，标志着龙湖地产正式进军长租公寓市场。
数据显示，截至2017年，龙湖冠寓已布局全国17个一线及领先二线城市，其中已有门店开业的城市14个，开业房间超过1.5万间，其中成渝门店出租率95%以上，杭州门店开业即满租。按照计划，至2020年，冠寓将达成20亿元营收、规模行业前三的目标。
与多数房企的重资产模式不同，龙湖地产的冠寓秉持轻资产模式，快速做大规模。“冠寓将不拘泥于龙湖自有物业。在起步阶段，龙湖将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业，以期快速在市场上占据规模；中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举。”龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石说，“龙湖倾向重资产的原因之一是，集团更看重优质资产运营的商业模式，聚焦在资产保值和经营增值的逻辑上，目前轻资产的毛利率在35%以上。”
由于冠寓是轻资产模式，难以通过发行类REITs获得融资，只能在公司债方面做文章。值得注意的是，龙湖地产发行的住房租赁公司债期限比较长，不超过15年(含15年)；而偿债方式对募投项目的收益方面无硬性要求，偿债资金将主要来源于龙湖地产拓展日常经营所产生的现金流。
显然，这些优势对于进入长租公寓的房企更有吸引力。继龙湖之后，合生创展、富力地产、绿城房地产、首创置业等均加入发行住房租赁债券的行列。
债市松动？
不少业内人士指出，相比2017年上半年之前，地产类公司债最近有明显松动的迹象，房企发行的住房租赁公司债基本都能获批。
而在此之前，公司债则过了一段“紧日子”。从2016年10月开始，交易所开始试行房地产公司债分类监管，在重点调控的热点城市竞拍“地王”、哄抬地价，以及前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房地产企业禁发公司债外，对拟发公司债的房地产企业执行“基础范围＋综合评价指标”的分类监管标准，对符合基础范围要求的房地产企业，通过综合指标评价进一步遴选，再划分为正常类、关注类和风险类。这一监管措施实施以后，地产公司发债速度明显放缓。以龙湖地产为例，2017年仅发行了一笔无担保绿色债券，总规模是30.4亿元，其中，5年期票面利率4.4%，7年期票面利率约为4.75%。
从2017年下半年开始，地产类公司债已然放松不少，地产类上市公司债绝大多数获得了交易所的放行。2017年11月1日，华发股份发行不超过25亿债券获上交所无异议函；11月13日，金科股份发行不超过60亿公司债券获深交所无异议函。
今年3月8日，金科股份发布公司债上市公告。公告显示，发行总额为35.80亿元，其中品种一发行19.70亿元，占本次债券发行规模的55.03%，票面利率为7.20%；品种二实际发行数量为16.10亿元，占本次债券发行规模的44.97%，票面利率为7.50%。
对于上市房企而言，债市松动无疑是一大利好。“房企作为长租公寓的参与方，相对而言，本身具备很强的融资能力。如今，又有长期的住房租赁公司债助力，房企的资金优势将更明显，抢滩市场的能力也会有极大的提升。”一位证券人士指出，相比之下，其他的参与方，因为企业规模很小，发债指标难以达标，很难通过发行住房租赁公司债获得融资。随着融资渠道的不断打通，长租公寓的行业格局或将进入并购整合阶段。
