3月29日晚，华夏幸福发布2017年年报。华夏幸福去年实现销售额1522.12亿元，同比增长26.5%；实现净利润8.81亿元，同比增长35.26%，净利润率为14.72%。
3月30日，华夏幸福执行总裁、财务总监吴中兵表示：“净利润是近3年最高的，与同行业企业相比，属于比较好的。”
但另一方面，去年河北各地相继出台严厉的限购政策，部分区域甚至要求购房者提供3年社保或个税证明，环京楼市随即进入冰封。作为一家重点布局环京区域的房企，华夏幸福也受到了外界对于其资金状况的担忧。
面对“银行停止向公司发放开发贷”、“公司陷入资金链困局”等传言，吴中兵回应称：“第一，环京区域楼市调控起到了效果。第二，公司已经渐好，进入了发展新状态。”
调控有影响，但“现金流非常好”
年报称，2017年华夏幸福在京津冀区域的销售额占比为77%。《华夏幸福2017年1-12月经营情况简报》则显示，去年华夏幸福在河北廊坊所属环京区域的累计销售面积为788.15万平方米，占总销售面积的比例为82.74%。
2017年6月，廊坊市出台的外地户籍需提供3年社保或纳税证明的限购政策。“公司深读”在随后的走访中发现，环京多地存在房产销售遇冷、中介门店关门的情况。
今年3月，有媒体报道称，华夏幸福旗下重点布局环京的孔雀城集团出现现金流问题，正在通过楼盘大幅度降价、甩卖200亿资产、合作开发项目等方式“寻找出路”。
对于资金压力，吴中兵坚决否认。年报显示，截至2017年底，华夏幸福的货币资金为681.05亿元，占总资产的比例为18.12%，较上年增长49.6%。“现金流非常好，681亿是历史新高。在已经公布年报的A股大型房企中，我们18.1%的比例排名第二。”吴中兵说。
吴中兵还表示，华夏幸福的负债率比较合理，剔除预收账款后的净负债率为59.8%，比上年减少7个百分点。货币资金减一年内到期债务的“净现金流”，同比增长76亿元，“整体是在改善的”。
对于搜狐财经“公司深读”提出的2017年经营性现金流为负的问题，吴中兵解释道，这种情况一定程度上跟去年的楼市调控有关，但更主要的原因是2015年、2016年开始启动的外地拓展项目，在2017年进入投资阶段。
华夏幸福董秘林成红则表示，2017年出现的情况只是阶段性的。“去年1季度销售回款特别好，2季度没那么好。3季度负的现金流更多，一方面是房地产政策的影响，再加上公司的产业新城要异地复制。但是4季度现金流又回来了。”
吴中兵同时强调，4季度现金流改善并不是因为楼盘的低价甩卖。他说，虽然环京的调控确实有限价措施，但是许多降价的消息都是误传。
“霸州8500元的楼盘，是两栋40年产权的公寓，拿这个跟整个的住宅业务比，很荒唐。整体来讲，环京的价格、销售额都是健康平稳的。2017年限价之后，环京的政府备案价，比2016年还是增长将近10%。”吴中兵说。
“非典型房企，不能用传统逻辑分析”
林成红在采访中反复强调，华夏幸福是一家非典型房企，不能用传统房企的逻辑分析它。
2017年年报显示，华夏幸福2017年期末融资总额为1105.43亿元，其中银行贷款余额412.48亿元，债券余额489.55亿元，信托、资管等其他融资余额203.4亿元。整体平均融资成本从2016年的6.97%下降到5.98%。
“进入2018年，1-2月份已经发放到账的贷款140亿，其中房地产类的占40亿，园区类的占80亿，园区类的占60%。扣除我们用到的，我们还余有3000多亿金融机构的授信额度。”吴中兵说。
园区类融资，指的是PPP（政府和社会资本合作）的资产证券化。2017年，华夏幸福7.06亿元的“固安工业园区PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划”、2亿元的“固安PPP项目市政物业服务 2017 年度第一期资产支持票据”、32亿元的“固安工业园区PPP项目资产支持专项计划”相继获批。
林成红表示，外界认为房地产行业融资紧，但华夏幸福并不是靠房地产，而是靠发改委和财政部项目下的PPP园区来融资。
华夏幸福非典型的第二个方面，则反映在土地储备上。2017年年报称，华夏幸福期末土地储备开发用地规划计容建筑面积约为988.2万平方米，在同类型房企中并不突出。
但吴中兵表示，首先华夏幸福不是纯粹的房地产企业，还有产业新城业务收入锁定未来。其次，华夏幸福作为整个区域受政府委托的开发商，整个模式对储备土地的依赖度没那么强，可以随着发展慢慢去取地。
与现金流一样，华夏幸福的土地储备也在2017年四季度有了明显变化。“去年二季度、三季度全国各地土地基本上都是冻结状态。去年四季度以来，我们取地了59块，对应的建筑面积是230万平方米。”吴中兵说。
吴中兵还强调，华夏幸福这种弹性的土地策略，不需要大量资金用来囤地，反而还可以避免风险。这种策略最突出的表现是，华夏幸福历史上没有拿过一块地王。林成红称，也正是因为不拿地王的逻辑，今年2月证监会才会给华夏幸福批下一单50亿元的公司债。
“要不要进入大都市的核心地区去拿地，历史上我们曾经摇摆过，论证过，也吃过亏，所以最后我们聚焦主业、聚焦战略。诚意正心干好产业新城，这是经过反复实验，不是心血来潮喊口号。”吴中兵总结道。
