本文有助读者看懂中国房价的核心逻辑，特别是在贸易战开火的当下，楼市政策的前景变得扑朔迷离。“最坏的情况，中国房价这个最坚挺的宇宙泡沫，有可能因为美国的强势介入，被动捅破。”投资者需把握好当下金融环境的变化，为最坏的打算预留空间。另外，作者分别为强刚需、弱刚需、投资族、普通人提供了操作层面的建议，供读者参考。
◎作者 | 小明
◎来源 | 秦小明（xiaoming_qin ）已获授权
简单说两句房价的事。
前两天，房地产市场调控又出来一些边际新增的消息，如深圳的「三价合一」，杭州的「摇号」等等。
对这些调控政策，我有什么看法？并没有太多具体的看法。三价合一也好，摇号也好，无外乎就是增加购房成本（降低购房成功的概率也是一种成本），说明这些地方房市还是过热。
但房市过热，就代表房价一定会继续上涨下去吗？这个逻辑肯定是有问题的。
01
比特币和区块链资产
远的不说，就说说去年底到今年初还大热的比特币和区块链吧。
大家还记得2018年初，投资圈对区块链的讨论有多火热吗？各种什么「两点半」「三点半」的币圈群，还有某很（不）知（要）名（脸）的投资圈大佬，公开为区块链概念站台，而A股市场相关的股票，只要和区块链沾边，就被爆炒。
现在呢？才短短几个月，潮水退去的速度，比大多数人想象得要快，很多人根本没来得及穿上内裤。还有不少新进的韭菜在币圈里亏损累累，甚至倾家荡产。
依我看，这些亏钱的值得同情吗？一点也不！
没有风险意识，不敬畏市场的投机行为，必须要通过巨额亏损来让投机者长教训。一次不能，就两次，再不行，就继续，直到你真正低头认错为止。
比特币呢？
我在春节左右比特币暴跌的时候，写过一篇文，说大家不要碰比特币，春节后还会继续高波动，还会继续跌下去。很多人不听，跑来骂我傻逼，然后冲进去抄底。要承认，比特币在春节后短时间内确实反弹过一波，但是很快又重新进入下降通道，目前已经逼近上一次新低。有多少人能精准把握在反弹结束之前撤离出来？不会太多。
从季度来看，比特币在2018年第一季度，创造了历史最差回报表现：接近腰斩。也就是说，如果你在2018年1月1号买进比特币（当时价格是14000，离去年19000的高点已经下跌超过25%），目前收益率为-50%，如果你加了杠杆，那恭喜你，可能已经成功把自己整破产了。
再次重申，我不怀疑区块链作为一种技术带给市场的新机会，但是作为一项交易性资产，目前当下的各种区块链资产，包括各种币，几乎没有投资价值。老百姓根本没必要去「大海捞针」，非常不划算的买卖。
02
有关房价的逻辑
目前为止，我没有看到核心逻辑的变化：
即宏观金融条件的收紧，由此带来的中长期房价下跌的不可避免。
自从看空房价以来，我是所有空头里最坚定的。有些空头已经缴械投降，有些已经变得有些犹豫。但到目前为止，我依然坚持自己的看法。
那很多城市不是依然在涨吗？资深韭菜老王如此表示。
没有错，的确有不少热点二线去年涨得很猛，比如成都和杭州。也就是我前面说过的，这些城市的房价，现在还很热。但是是不是说我对房价的大逻辑和趋势性判断就错了？
我不这样认为。至少再过两到三年的时间周期，我们再来看我对房价的判断，才有意义。
上面讲的比特币区块链这些，在崩盘前同样交易非常拥挤和火爆。但火爆和交易拥挤并不能推出资产价格就会一直涨，甚至很多时候在反身性的作用下，不是什么好事。
不要盯着成都和杭州，看看北京，看看上海。通常，资产价格的上涨，一定是从最「优质」的资产开始的，然后传导到最劣质的。这和股市里很像，老股民都知道，垃圾股炒上天的时候，牛市基本就到头了。
虽然房地产市场和股市有很多不同，但是从资产价格上涨的轮动从优质到劣质来看，是一样的。一线涨完二线涨，然后三四五线，最后是没涨的补涨。然后开始跌，跌的话肯定也是前期涨得最快最多的开始跌。
北京反正已经开始跌了，尤其是环京部分。上海虽然明面上基本持平，但交易环节，卖房者基本都有较大的议价空间，相当于变相跌。深圳的杠杆加得很厉害，目前靠着杠杆还把房价稳着，甚至又有点热起来的意思。但显然，这个是政治极为不正确的事情，大家都懂。
再往后，全国房价的走势，大概率会延续「北京模式」，即「钝刀割肉」一样地慢跌。一年跌个15%左右，慢慢来。这样的模式，既不会崩盘，也会让泡沫慢慢变小，实现软着陆。
然而，这只是非常理想的情况。此前政府做了很多努力，把房地产变成「冻产」，目的就是要实现软着陆。
本来岁月静好，一切都在掌控之中。
然而这个月特朗普挑起的贸易战，却让这个既定方针的前景，变得扑朔迷离。
房价问题目前来看，不仅仅取决于政府的调控，也还取决于贸易战的演进。如我此前所述，贸易战的背后，是经济博弈，是金融战。
中国现在宏观经济最大的问题，就是杠杆率的问题。为什么高层反复强调要「去杠杆」「控杠杆」？请仔细体会一下。
房价如何才能继续上涨？肯定离不开居民加杠杆的。有多少人能全款买房，尤其是作为投资用？没有杠杆了，房价靠什么支撑继续规模性地上涨？
不要扯人口啊，资源啊，区位条件那些。上海北京永远是上海北京，人口一直都在流入，然而它们的房价，并非一直都在上涨。
决定金融资产交易价格的，最重要的永远是金融条件的松紧，这是理解房价问题的核心。
但大部分老百姓其实是没有这个概念的，他们根本不懂金融。比如你问专家，为啥房价会涨，他说因为这里区位好。大家就理所当然地觉得有道理了，但你继续问，为啥同样的位置，同样是上海，为啥几年前不猛涨，最近几年才猛涨呢？这是一个金融常识的问题。
另一个金融常识是流动性。
房子是流动性极差的资产。它不像股票，你看到它跌了，可以马上割肉止损。你去北京上海看看很多二手房，挂牌几个月，价格降了，也无人问津。这才是投资房子风险最大的地方。
请你记住，价格下跌不是投资房子风险最大的地方。价格下跌还卖不出去，才是风险最大的地方。
有些人肯定会说，放屁，房子怎么可能卖不出去？说这样的话的人，只能说除了无知还非常短视，看看历史，你就知道上海当年可是买房子送户口也没人买的。
预期才是资产价格走势的关键，如果市场对一个资产的预期变了，从集体看涨，到集体看跌，就可完全逆转。
流动性好的资产，这种逆转会快一点，比如股票和大宗商品，在几周之内就可以完全逆转。流动性差的资产，这种逆转就会慢一点，比如房子，可能要小几年。
最坏的情况，中国房价这个最坚挺的宇宙泡沫，有可能因为美国的强势介入，被动捅破。老美要和中国搞，肯定是用它最擅长最强势的领域来打你的致命弱点。怎么玩儿？肯定是用它在金融方面的优势，来搞中国的宏观杠杆率高这个弱点。
做投资的，需要为这种最坏的情况，预留一定空间。
03
三个可操作的观点
最后，有关要不要买房这个问题，我还是重申以前的三个可操作的思路：
1）刚需族。
如果是强刚需，比如不买房就没办法结婚，老婆就要跑了，那你还是乖乖买吧！就算价格高也要买，房子对你来说是个「救命」的消费品，你还考虑价格搞毛？
如果是弱刚需，可以等一到两年。比如我自己，我可能考虑至少等到19年下半年再看市场情况而定。
2）投资族。
我的观点非常明确，现在入手房子投资，性价比太低。在一些前期涨幅过大（比如翻倍）的城市，现在入手房子，简直可以用愚蠢来形容。
很多老百姓会有一个错误观念：
过去房子涨了十几年，现在就一定会继续涨；如果不买房子，现金拿手里干嘛呢？
前半部分我不多说了。后半部分，你要知道，不是任何时候，手持现金都是最差的选择。在非常时期，手持现金是收益最高的选择，要看经济周期来定。很多人又说了，我又看不懂经济周期，我除了买房子，其他啥都不懂了。
闭着眼睛买房子就可以赚钱，这样的事情如果一直持续下去，这个社会会怎样？赚钱是不是太简单了？谁踏马还努力工作啊！这种好事，显然不会一直持续下去。天上掉馅饼的事情，可能会发生，但是你如果总是期望它发生，就有很大的问题。
3）普通人。
首付自己都搞不定，买个房子就连付首付也要靠父母出一大半的钱，是中国普通人的写照，其实大多数人也是啃老族。
如果戳中了你的玻璃心，我很抱歉。但我认为，你真的不应该关注房价的涨跌，你更应该关注怎么跑赢收入。赚到起码够付首付，且未来房贷不会显著影响生活这样的收入之后，才值得你去关心房价。
声明：本文观点，不构成任何投资建议。据此入市，风险自担。
