作者：释老毛
研究房地产融资，才知道的钜派。正好被友人拉到钜派的交流会，我是认认真真从头听到尾，因为涉及我比较关心的房地产融资问题，也与倪建达倪总有机会近距离交流，脑洞大开，受益匪浅，写一点心得。
一、第三方理财：天高任鸟飞
钜派2017年四季报和年报很亮丽，得益于业务的扩张和佣金率的提升，2017年第四季度净收入为人民币4.6亿元，较去年同期的人民币3.39亿元增长35.9%，2017年全年净收入为人民币17.06亿元，较去年的人民币11.28亿元增长51.3%。对应业绩的高增长，公司宣布2017年每ADS发放0.6美元现金股息，较2016年的0.5美元股息增长20%。
靓丽的一贯的，从2010年创业开始，财富管理产品销售金额就呈现井喷之势。2012年到2017年的复合年均增长率竟然达到了81.2%，营业收入年化增速是100.9%，净利润年化增速是74.8%，这个增速很可怕，基本确立了在第三方财富管理领域的领军地位。
钜派投资能长期保持高速增长主要是还是行业空间大，根据招商银行&贝恩发布的《2017年私人财富报告》数据，中国高净值人群保持高速增长。以可投资资产超过1000 万元作为高净值人群标准，截止 2016 年末， 我国高净值人群约增至 158 万人，拥有可投资资产总规模约 49 万亿元人民币，预计未来增长速度能保持19%。
可以预见，中国经济保持目前的高质量增长，造富能力非常强劲，而且持续性高，按这个增速，估计实现两个一百年目标的时候，中国的中产阶级人数比欧洲总人口还要多，高净值人数比瑞士总人口还多。财富管理行业是绝对的朝阳行业，目前仍然处于快速成长期，未来看不到天花板。目前，第三方理财机构市场占比非常低，只有大概1%多一点；而在欧美等发达国家，第三方理财公司占据财富管理市场份额的60%，在港台是30%，可以说，海阔凭鱼跃，天高任鸟飞！
钜派投资和诺亚财富，这两家公司有很多比较分析的资料，不多说了，我的看法是都不错，财富管理的大海里容得下两条大鱼，各有各的特色。
钜派的特点是专注。聚焦房地产，严守能力圈，“深耕地产，稳健投资”。因此在产品结构上主要是固定收益产品，特别是房地产固收类产品，2017年固定收益类产品占钜派产品总数的83.7%，其中房地产固定收益类产品占产品总数的57.9%。虽然相对单一，但比较能获得高净值客户的认可。2017年钜派活跃客户的重复购买率提升了5.3%，达到60.9%。重复购买率是个评判财富管理公司的核心指标，体现了公司品牌和客户黏性。高净值客户是社会金字塔尖上的一小撮人，在这个人群里，品牌和口碑非常重要，尤其是财富管理行业属于高度信任型的关系，一旦信任消失，就很难挽回，而高达60%复购率说明钜派已经通过多年的稳健、出色的表现赢得了一大批忠实的高净值客户。
诺亚的特点是全面。客户能力很强，服务很周到，汪静波美女老总有种女性独特的柔性，销售推产品的能力很强；产品也比较多元化，股权私募、固定收益、二级市场、新三板等构成矩阵，产品结构不断因时而变；转型的歌斐资产切入资产管理领域还是比较成功的，管理的资产规模已达1000亿以上。
两家公司比较：诺亚市值是26亿美金，钜派市值是6亿美金，相差四倍；估值上，诺亚是27倍PE，钜派是13倍PE，相差一倍。而在营收、净利的增速上，钜派是+51%、+97%，诺亚是+13%、+20%，钜派明显高于诺亚。两者比较，钜派显然是相对低估的。
二、房地产四限：转型迎良机
低估并非没有理由。市场担心的是2018年的业绩。在财报中，钜派对2018年一季度的展望，净收入增速是8.5至13.9%之间，比较谨慎，所以一季度的财报应该会有一个短暂的调整。这不奇怪，是房地产调控和理财监管新规的必然。
2017年2月，中国基金业协会出台监管细则（“4号文”），明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。2018年1月份证监会发了很多文，重新规定了行业的游戏规则。因为钜派大约三分之二的业务来自于房地产的固收产品，不可避免受到影响。
倪总在会上坦言了可能面临的监管风险：
“第一，银行委贷的通道都停了；
第二，证监会也停止了固收类基金的备案；
第三，信托的通道也被限制了。
所以大家就充满了担心，包括我们的投资人也会非常的担心。”
与2017年的高速增长相比，2018年必然会有一些调整，不过倪总的思路又让投资者看到希望：钜派在2018年还会充分发挥既有优势，继续深耕房地产，但产品可能从固收类转向房地产私募股权融资。
以我对房地产行业的理解，这一调整路径是非常正确的。在严厉的调控压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，现金回笼压力山大，IPO、信贷、发债、信托一概从严，传统的融资渠道几近关闭。在这样的背景下，房地产私募股权基金灵活多样的投融资方式是得天独厚的，是一片蓝海。
实际上，这也是房地产业的大趋势。现在房地产公司越来越多楼盘采取合作开发的形式，我们会发现房企的合约销售金额与权益销售金额相差极大。很多房企的激励创新，推行内部合伙人制，本质就是内部员工募资开发房地产项目，收益极高，也有效激励了员工进取心。合伙人制最成功的当属碧桂园，这是碧桂园今年夺冠的秘密武器，据说有员工一个合伙人项目能获得8位数收益的。真正的地产私募是股权融资，地产项目获得融资而不增加杠杆，不用还本付息，只需分享开发收益。若为表内项目（房企持股高于50%），基金持股体现为少数股东权益；若为表外项目（房企持股低于50%），房企按持股比例计入长期股权投资。相比贷款而言，募集资金投向不受限制，可以拿地，可以开发，可以并购，灵活多样，更符合房企的真实需求。
目前的金融去杠杆，房地产行业受到四限政策（限购、限贷、限价、限售）的制约，很多房企资金链及其紧张，不时听到某某房企甩卖资产筹资的新闻。在资金供求不平衡的条件下，无疑增加了钜派的议价权，因为钜派的房地产基金是房企的资金供给方。议价权的提升，可以挑选大型房企和优质项目，好的投向又有助于钜派吸引高端客户，提升佣金费率。按照倪建达的说法：“过去需要自己出去找项目，现在都是项目方主动找上门，小的房企我们根本不谈。”
正是因为拥有这样的底气，所以倪总在交流会上也明确表示对2018年全年的利润增长非常有信心，第一季度的调整之后，钜派就将迎来丰收期，所以当下钜派低迷的股价，对于投资者来说是一个很好的机会。
至于这些房地产融资项目是否巨亏，房企破产，房市崩盘，用房地产公司融创的业绩发布会上孙宏斌的话回答最给力：“我就最烦什么中国要崩溃了，房地产要崩溃了，融创资金链要断了，你看看这是什么基本面，中国会崩溃吗？房地产会崩溃吗？融创资金链会断吗？扯蛋，不可能的，都什么脑子啊？看看我们的现金流和土地储备，不可能的，那都是智商多低的人说的……”
对于普通的投资者和投资机构来说，房地产私募股权基金是一种具有一定风险的资产类别，不同房地产项目的投资收益仍有一定差距，单只房地产PE能够投资的房地产项目相对有限，其投资的项目也会参差不齐，投资人很难去甄别和筛选。
但是钜派拥有专业的房地产投资团队，投资管理层皆拥有超过十年的房地产行业经验，通过团队专业的尽调、筛选、风控层层把关，能够筛选出高质量低风险的房地产股权项目，而且也能够通过投资不同的项目，分散单一项目带来的风险。钜派作为房地产私募股权行业的重要投资者，必将以其专业化、高效率的投资优势，为投资人带来更优厚的投资回报。
三、开拓蓝海：钜派显优势
钜派虽然是一家第三方财富管理公司，但仔细看，不难发现其具有天生的房地产基因，房地产就是它的能力圈。钜派的管理层由资深的房地产从业者和金融从业者组成，其管理层有着深厚的房地产背景和资源。在固收时代，一直与钜派保持合作的房地产企业超过50家，而且都是一二线大型房企。 房地产基因是钜派有别于同行的护城河，也决定了钜派在当前形势下比其他同行业公司更具有优势。
公司高管：
倪建达，公司董事长兼首席执行官。历任：上海城开（集团）董事长，上实城开董事局主席和上海实业控股执行董事、副行政总裁，中国房地产行业协会副会长。
周忻，公司董事。现任易居（中国）控股有限公司董事长、总裁（CEO）
倪总是地产老兵，曾在上海国资委旗下的城开集团担任高管近20年，拥有35年房地产运营管理经验，对地产行业有着深刻的理解和敏锐的嗅觉。周忻就不用说了，易居中国旗下的克而瑞，是每个地产股投资者长期必看的网站，国内最著名的房地产信息和数据平台，拥有强大的房地产资源。
目前贸易战不断升级，PPP又明令收紧。出口要打贸易战，消费有房地产调控，投资再来个基建PPP一刀切，这是天朝经济的不可能三角。你不可能同时玩三个球还一个不漏。最终倒逼政府会取舍，有保有弃，有松有紧。2008年的时候出口比贸易战实际开战还差，断崖式下跌，为了启动内需，还不是靠放出了“4万亿”的铁公基和房地产？现在比贸易战更疯狂开打的是二线城市的抢人大战，抢一个大学生落户就是抢了至少四个家庭的购买力……以前分税制是中央拿走大头，现在别说分税制，连国地税都合并了，地方剩下的唯一财源就是经营土地。所以，从中央到地方，房地产都是压箱底的大牌，政府对房地产只会力保，不会死搞。
总之，大的趋势是：高净值人士越来越众多，房地产融资越来越迫切，财富管理行业没有天花板，监管有风险，调整是必须，但钜派拥有房地产基因，也在能力圈之内，良好的机遇就在面前，所以钜派一定能成功开拓一片蓝海。
倪总是个牛人，能短短几年把钜派做上市，并且做到第三方财富管理的领军企业，相信他就是那个带领钜派走出埃及的摩西。
