今年伊始，兰州市的一则取消部分限购的通知轰动楼市，随后市场又传出南京、合肥等地进一步放松房地产调控的消息。有声音认为，这意味着熄火已久的楼市拐点即将到来。可出乎意料的是，今年全国两会闭幕至今短短10多天时间里，已有十多个地方的楼市调控新政密集出台。“造假禁购”、“摇号卖房”、“首套优购”等字眼再度释放出楼市调控收紧的信号。在市场预期经历“冰火两重天”后，未来的楼市将何去何从备受关注。
重点城市强化短期调控
3月下旬以来，各地房地产市场掀起新一轮调控热潮，新政出台之密集让人目不暇接。据不完全统计，今年两会以来，已经有包括大连、昆明、杭州、长沙、武汉、深圳、西安、广州、成都、南京在内的十多个城市发布了楼市调控新政策。除了限购、限售等常规性措施，“造假禁购”、“摇号卖房”、“首套优购”等已在多城铺开实施。
“总体而言，此次调控城市政策是此前出台的政策的延续和深化。”中国指数研究院指数研究总监白彦军接受经济日报记者采访时表示，一方面未出台限制性政策的县市开始加入调控行列，如大连、阜南县等，另一方面，已出台住房限制性政策的城市，对现行政策进行深化，如海南升级最严调控，深圳“三价合一”、杭州、西安将实施摇号买房政策。“这些政策都是针对当下市场运行过程中存在的问题而出台的。”
调控不断强化的同时，也呈现出一系列的典型特征。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，两会后的调控特点主要有三，其一是重点城市强化短期调控，大连限购和海南强化房地产限购政策都是明显体现；其二是规范房地产交易行为，无论是深圳出台的“三价合一”，还是杭州的摇号购房政策，皆是围堵房地产交易环节一些可能存在的暗箱操作环节；其三是精准调控在各地不断涌现。
值得注意的是，此次调控表现出了明显的保障刚需购房的特点。比如，长沙要求限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144㎡（含）以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体，成都则提出刚需家庭购买商品房将享受优先摇号。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前对于政策最大的创新就是推出了优购的模式。“这说明即便是在摇号的环境下，房源也是不足的，所以也是一种有序规范市场交易的行为。从实际情况看，当前此类政策手段实际上也是为了打压各类投资投机的做法，尤其是挤占优先房源去炒房的做法，或者说是倒卖房源的做法。”严跃进说。
调控直指房价上涨过快地区
历年来，三月楼市的走向都是全年楼市的重要观察位，也是房地产政策出台的重要窗口期，不过像今年如此高密度的政策出台也并不多见。“这些政策标志着二季度市场政策继续从紧，而且从实际情况看，当前类似政策也使得各类政策放松的幻想降低，所以是有积极的作用的。也说明潜在的市场依然过热，必须严打。”严跃进表示。
张波同样认为，3月密集出台新政其实并不意外，早在两会期间就已经明确了短期调控不放松，长效机制深化落实的方向，一方面出台新政直指一些房价上涨过快地区，另一方面政策也更加结合当地的实际情况，并且向刚需和无房家庭提供更多倾斜，这符合房地产市场调控的方向，又保证了房地产市场健康发展。
记者了解到，除了北京等一线热点城市的房地产最近依然低迷外，全国大部分二三线城市房地产的热度依旧不小，排队摇号的现象又出现了。国家统计局数据也显示，2月份，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。
楼市偏热的背后隐藏的是一些城市库存不足，这也形成了各地升级调控的大环境。“去库存的思路将继续坚持，但主要体现在商办类和一些非热点地级市。”严跃进表示，对于一二线城市以及热点三四线城市来说，绝大多数都是市场交易活跃、基本面看好的城市，所以类似城市库存不足，就说明潜在的购房需求很强烈。这个时候如果政策层面不关注，那么有限的房源会继续抢购，进而形成市场价格要上涨的市场印象，所以政策必须管控。
易居研究院提供的数据显示，3月份，100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。对比供应数据，3月楼市呈现出供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象，以及各地出台或升级摇号政策的现象。
房价将得到更有效控制
去年3月，北京发布了“史上最严厉楼市调控政策”，有统计称，一年多时间里，前后超过110个城市紧跟新政，共发布250多次调控政策，楼市调控也收到了良效。如今，随着一系列调控新政的出台，各方对楼市的后续走势再次充满了遐想。
“短期政策继续从紧，地方精准化调控成主流，房地产政策分类调控不仅体现在城市之间，热点城市仍将以稳定市场，巩固既有调控效果为导向，进一步深化、优化调控政策，城市内部差异化调控或将成为新的方向。”白彦军分析认为，在这样的调控基调下，房价将得到更有效的控制。
房价总体可控的情况下，不同城市可能发生差异化走势。张波表示，两会过后的出台政策的城市大都集中的一二线，这类城市的短期调控在不断趋紧，大连加入限购、杭州加入买房摇号大军等都是调控的直接体现。由此可见，2018年一线包括二线的热点城市房价上升的动力明显偏弱，三四线城市甚至是县城在“去库存”的推动下可能持续小幅上行态势。
“后续依然会呈现前冷后热的格局，尤其是上半年政策管控压力，依然会有较为明显的降温态势，到了下半年预计市场会有所反弹。”严跃进坦言。
需要注意的是，与317新政出台之时政策环境不同的是，2018年房地产长效机制构建正不断加速。随着“租购并举”制度的落实和细化，多主体供给、多渠道保障的不断推进，自住需求保障与租赁住房市场发展将是未来房地产市场的两大特点。“同时，房地产税的推进将引导合理的住房消费观念，区域协调发展有助于引导人口和住房需求的合理分布，长效机制构建的过程中市场稳定的预期也将进一步增强。”白彦军说。
对于未来如何提高库存规模，严跃进建议，当前房企存在推盘上的惰性，因为限价，所以不主动去推盘，所以政府层面应该督促房企积极推盘，对于捂盘的做法要管控。同时要督促房企积极拿地和积极开工，甚至各地需要在放宽预售证以及加快存量土地盘活方面做文章。而从长效机制的角度看，积极供地和大力发展租赁市场，成为中长期对冲库存不足风险、稳定市场预期的重要举措。
（见习编辑：陈蓉蓉）
