3月份一线楼市全面回暖的意义
易宪容
中国房地产指数研究院近日发布的全国各地主要城市房地产交易数据显示，3月受监测的主要城市楼市，整体成交量按月大幅上升72.3%，按年则上升5.2%。其中，一线城市升幅尤其明显。
数据显示，3月一线城市楼市成交量按月上升123.5%，按年则上升4.4%。二线城市按月上涨63.1%，但按年下降35.5%；三线城市按上升56%，按年下降12.4%。《经济参考报》所引用思源地产统计数据显示，3月北京一手楼成交1,033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，按月分別上升73.3%和52.4%。此外，3月北京二手房签约量达到12,104套，这是继017年12月和今年1月之后，月度销量突破万套大关。还有，3月份深圳一手住宅成交2029套，环比增长152%以上，成交面积20万平方米以上。
有人认为，这是蛰伏已久的“刚需”及改善性（这两个本来就是很扯的概念）购买住房人群逐渐走出观望期，一线城市的住房市场开始出现全面回暖。这种分析是如何扯不去分析了。试想，一线城市，如北京、上海、深圳的住房，只要稍微靠近市区一点的，其房价每平方米没有5-10万元，根本买不到。而且从这些城市出台房地产调控政策以来，这些城市的房价并没有因为出台调控政策下降，反之在上涨，只是幅度小了些。房价在上涨，那些中低收入的民众有能力进入这样一个高房价的投资炒作的市场吗？根本就不可能。比如在青岛工作的一个大学教授，目前的工资水平不会高于20万元，一年再节省也只能储蓄到10万元。如果他要帮助其子女在北京购买一套保证基本生活的住房，如果首付200万，估计也是非常不容易的事情。其他城市的居住估计会更为困难。
所以，在国内房价顶级之高的一线城市，尽管这两年出台不少所谓最为严厉的房地产调控政策，但是由于这些房地产调控表面上是要遏制房价疯狂上涨，要让房地产市场价格回归理性，但实际上这些房地产调控政策给市场的预期是稳定房价，房价只可小幅上涨，不可快速上涨，但房价也不能够下跌。在这样的房地产调控政策预期下，这些城市的房价不仅没有下跌，反之还在小幅上涨，从而使得这些城市的房地产市场性质根本就没有改变。这个市场仍然是一个以投资炒作为主导的市场。一般中低收入居民要想进入这个市场肯定是天方夜谭，岂能什么“刚需”不再观望进入市场？
在这样一个房价如此之高以投资炒作为主导的市场，住房的销售突然快速增长，并非是什么“刚需”或中低收入民众进入市场，而是那些有特殊收入的人进入市场。比如今年炒作比特币的赢利者、金融机构高管、高科技行业的管理层、以及其他的一些特殊收入来源者（比如地方政府官员）等，对这些人，以他们收入水平，房价最高也不会有多少问题。估计这些人是当前进入一线房地产市场的主力，无论是他购买住房居住还是投资，都是如此。再加每年外地来北京工作或在北京上学留下来的大学毕业生都会10万人以上，其中只要一点人进入市场，住房销售当然增加。
但是，3月份一线城市的住房销售突然全面回暖，这种回暖并非是房价下跌后让住房消费需求释放出来，而是一些特殊收入的人及住房投资者开始进入市场。如果这样的分析是符合经济逻辑及市场的逻辑的话，也就意味着这些城市的房地产市场并没有由于出台房地产市场的调控政策回归到理性，回归到十九大报告给出房地产市场的定位，即“房子是住的，不是用于炒的”，房地产市场的风险也只能越来越高。
而一线城市的房地产市场是国内房地产市场的风向标，一线城市出台严厉的房地产调控政策都无法让房地产市场回归理性，回归到以消费为主导市场，那么其他没有出台房地产调控政策的城市，或出台调控政策很松的城市，这些城市的房地产市场不仅不可能向消费为主导的市场回归，反之会变本加厉，那么中国房地产市场的风险只能是越来越高。
