一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
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地产深度报道 · 猎盘
聚焦万科·天空之城
项目综合评分
★★★★★★★✩✩✩
3月30日，在万科董事会主席郁亮将公司战略定位更迭为“城乡建设与生活服务商”后不到三天，位于上海青浦区徐泾镇的万科·天空之城，加推4栋，其中一栋当天即售完。
这是一个上海近期争议与关注度“双高”的楼盘。
一方面，其虽地处上海青浦徐泾，周围生活配套设施尚未完善，但因被划归为“大虹桥”板块范围内，其价格的涨幅空间一直备受热议；另一方面，由于此次二期加推盘的价格为5.8万-6.4万元/平方米，最低月供需1.9万元/月起，直逼中环房价水平，又使人担忧其价格是否已超出真实价值。
▲图片来源：《国际金融报》记者于万科·天空之城案场所获资料
3月30日，《国际金融报》记者一早来到该案现场，以购房者的身份对该盘的交通配套、生活服务资源、房屋设计及环境卫生等方面进行实地探究。
在经过一番探查之后，记者发现，虽然万科·天空之城的整体设计将万科“城乡建设与生活服务商”的战略理念体现得淋漓尽致，几近完美地将交通、生活及商业配套设施等因素进行了融合，但受制于地理位置及原有区域规划的影响，入住该盘的居民将难以避免地受到噪声、辐射等不利因素的干扰。
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“天边”不远
虽然万科·天空之城坐落在上海外环外，但其交通便捷程度比记者预想中的高。
从地铁2号线东昌路站出发到达万科·天空之城紧邻的17号线徐盈路站，仅需1小时左右。
此外，万科·天空之城距离虹桥机场仅10公里左右，距离国家会展中心6公里。
一位女性销售人员不断对记者强调：“陆家嘴是上海的陆家嘴，大虹桥将是世界的大虹桥。很多世界500强企业和商家已经入驻虹桥商务区了，未来房价涨到10万/平方米以上很有可能。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于未来土地资源的稀缺性和虹桥商业圈的快速发展，该项目所在区块5年内单价可能上涨至10万元以上。
除“建到家门口”的17号线外，万科·天空之城附近500米内有徐泾2路（徐盈路盈港东路站）、710路（崧泽大道徐盈路站）、朱徐线（盈港东路徐乐路）。此外，该项目还靠近嘉闵高架、虹桥交通枢纽。
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硬币的反面
不过，一枚硬币有两面，交通便捷的同时，也带来了一些难以避免的不利因素。
首先面临的便是虹桥机场每日飞机起降的噪声。
但据万科销售人员介绍，目前虹桥机场的所有航线均不会直接从项目所在地上空飞过，所以不会有影响。记者在该盘附近逗留的这段时间内，并未观察到有飞机从头顶飞过。
其次，由于二期项目与一期项目及商业项目之间有一条高架公路穿行而过，两侧虽有隔音板和绿化物遮挡，但无论从空气、噪声还是私密性上，所带来的影响都不容忽视。
此外，由于万科·天空之城是与申通地铁合作开发的楼盘，整个项目北侧距离轻轨线路过近，尤其是现阶段在售的二期项目，距离轨交最近的楼栋间距仅13米，可能会有一定程度上的噪声污染。
▲图片来源：《国际金融报》记者于万科·天空之城施工现场拍摄
同时，其规划的商业区域地下部分，将用作17号线地铁的停车库，每天晚上11点钟左右会有部分地铁驶入，途经二期项目北侧的部分楼栋，虽然两侧有高达5米的隔音板，但不排除所带来的噪声和振动影响（楼栋一楼为挑高5米的功能设施，隔音板对楼上居民视野和光线影响不大）。
并且，在二期项目一侧，有一个用于地铁正常运行的大型变电站，虽然严格按照相关标准，与最近楼栋间距30米，但不排除会受辐射影响。
案场周边成熟小区仅两个，亦有少量别墅项目。但项目北侧等地仍有闲置土地，未来几年内不排除施工的可能。
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刚需户型为主，有搭售之嫌
目前该楼盘在售的主要有3种户型，分别为90平方米2房、88平方米2房和125平方米3房（值得注意的是，105平方米3房截至3月30日下午仅剩余1套）。二期项目整体均价58000元/平方米。
但由于低层受嫌恶设施影响而价格普遍偏低，多数位置较为优越的房屋均价预计超60000元/平方米，预计2020年1月31日交房。
其中，125平方米3房为一梯一户，主次卧朝南，一间婴儿房朝北，南北通透，得房率72%。
2房均为一梯两户，南北通透，得房率75%。其中88平方米房型的两个卧室为双朝南结构，90平方米的则是一南一北。
万科·天空之城此次加推的二期项目均为简装修交付，且北面正对轻轨一侧安装有三层隔音玻璃。但是，据上述销售人员表示，实际购房时，需额外购买万科集团旗下全资企业美好家的一个装修套餐，套餐价格为3房69980元，2房52980元，有捆绑销售之嫌。
《国际金融报》记者据此向上海美好家事业有限公司一位高管了解，其表示仍需进一步了解才清楚。
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配套设施有待完善
从目前情况来看，万科·天空之城周围已有的配套设施较为简陋。
据《国际金融报》记者实地观察，该盘附近仅有一个中小型规模的鹤森广场，内含一菜市场、小型超市及几家中低端餐饮店。
此外，距离案场5公里左右有百联奥特莱斯广场、米格天地等设施。
虽然该案目前周围的配套设施不齐全，但其自身规划了10万平方米的大型商场。
有业内人士对《国际金融报》记者表示，万科的商业运营能力在上海属于优良。“如七宝万科商业广场一开业，周围原有的老旧商业体就逐渐被稀释，可见万科在招商运营方面还是有实力的。”前述业内人士说。
据了解，目前该案规划内的商场暂定名称为徐泾万科（商业）广场，其地下与17号线无缝连接，预计2020年建好就开始招商，2021年开业。
此外，万科·天空之城还配有菜市场、健身房、塑胶跑道、儿童游乐场等生活服务设施，一条天然河道上达河从小区内穿流而过，项目整体绿化率高达35%。
医疗设施方面，距离案场驾车15分钟左右有在建中的新虹桥医学中心（预计将有4家三甲医院分中心入驻）和一家德达医疗。
附近已有的教育设施有青浦世界外国语学校、上海英美学校、上海美国学校、上海新加坡学校等，但是仅青浦世界外国语学校对中国籍学员招生，而上述后三所学校仅对外籍学员招生。据案场销售人员透露，由于临近古北，所以有众多外籍人员来到本案置业。
此外，据了解，如今案场的售楼处，未来将改建为公立幼儿园，与二期房同步建设，预计2020年3月30日交付使用。
但有数位老上海人对记者表示，即便未来上述医疗及教育规划能如期落地，其成熟度也次于上海市中心或是中环区域。
猎盘至此，万科·天空之城是否值60000元/平方米？相信各位看官心中已有定论。
记者 张志峰 冀鹏茜
