猎盘|万科天空之城:外环外,轻轨边,月供1.9万起,买不买?
2018-04-03 21:46:00 来源:搜狐财经

原标题:猎盘|万科天空之城:外环外,轻轨边,月供1.9万起,买不买?

一个好楼盘应该具备哪些优良属性?

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聚焦万科·天空之城

项目综合评分

★★★★★★★✩✩✩

3月30日,在万科董事会主席郁亮将公司战略定位更迭为“城乡建设与生活服务商”后不到三天,位于上海青浦区徐泾镇的万科·天空之城,加推4栋,其中一栋当天即售完。

这是一个上海近期争议与关注度“双高”的楼盘。

一方面,其虽地处上海青浦徐泾,周围生活配套设施尚未完善,但因被划归为“大虹桥”板块范围内,其价格的涨幅空间一直备受热议;另一方面,由于此次二期加推盘的价格为5.8万-6.4万元/平方米,最低月供需1.9万元/月起,直逼中环房价水平,又使人担忧其价格是否已超出真实价值。

▲图片来源:《国际金融报》记者于万科·天空之城案场所获资料

3月30日,《国际金融报》记者一早来到该案现场,以购房者的身份对该盘的交通配套、生活服务资源、房屋设计及环境卫生等方面进行实地探究。

在经过一番探查之后,记者发现,虽然万科·天空之城的整体设计将万科“城乡建设与生活服务商”的战略理念体现得淋漓尽致,几近完美地将交通、生活及商业配套设施等因素进行了融合,但受制于地理位置及原有区域规划的影响,入住该盘的居民将难以避免地受到噪声、辐射等不利因素的干扰。

1

“天边”不远

虽然万科·天空之城坐落在上海外环外,但其交通便捷程度比记者预想中的高。

从地铁2号线东昌路站出发到达万科·天空之城紧邻的17号线徐盈路站,仅需1小时左右。

此外,万科·天空之城距离虹桥机场仅10公里左右,距离国家会展中心6公里。

一位女性销售人员不断对记者强调:“陆家嘴是上海的陆家嘴,大虹桥将是世界的大虹桥。很多世界500强企业和商家已经入驻虹桥商务区了,未来房价涨到10万/平方米以上很有可能。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,由于未来土地资源的稀缺性和虹桥商业圈的快速发展,该项目所在区块5年内单价可能上涨至10万元以上。

除“建到家门口”的17号线外,万科·天空之城附近500米内有徐泾2路(徐盈路盈港东路站)、710路(崧泽大道徐盈路站)、朱徐线(盈港东路徐乐路)。此外,该项目还靠近嘉闵高架、虹桥交通枢纽。

2

硬币的反面

不过,一枚硬币有两面,交通便捷的同时,也带来了一些难以避免的不利因素。

首先面临的便是虹桥机场每日飞机起降的噪声。

但据万科销售人员介绍,目前虹桥机场的所有航线均不会直接从项目所在地上空飞过,所以不会有影响。记者在该盘附近逗留的这段时间内,并未观察到有飞机从头顶飞过。

其次,由于二期项目与一期项目及商业项目之间有一条高架公路穿行而过,两侧虽有隔音板和绿化物遮挡,但无论从空气、噪声还是私密性上,所带来的影响都不容忽视。

此外,由于万科·天空之城是与申通地铁合作开发的楼盘,整个项目北侧距离轻轨线路过近,尤其是现阶段在售的二期项目,距离轨交最近的楼栋间距仅13米,可能会有一定程度上的噪声污染。

▲图片来源:《国际金融报》记者于万科·天空之城施工现场拍摄

同时,其规划的商业区域地下部分,将用作17号线地铁的停车库,每天晚上11点钟左右会有部分地铁驶入,途经二期项目北侧的部分楼栋,虽然两侧有高达5米的隔音板,但不排除所带来的噪声和振动影响(楼栋一楼为挑高5米的功能设施,隔音板对楼上居民视野和光线影响不大)。

并且,在二期项目一侧,有一个用于地铁正常运行的大型变电站,虽然严格按照相关标准,与最近楼栋间距30米,但不排除会受辐射影响。

案场周边成熟小区仅两个,亦有少量别墅项目。但项目北侧等地仍有闲置土地,未来几年内不排除施工的可能。

3

刚需户型为主,有搭售之嫌

目前该楼盘在售的主要有3种户型,分别为90平方米2房、88平方米2房和125平方米3房(值得注意的是,105平方米3房截至3月30日下午仅剩余1套)。二期项目整体均价58000元/平方米。

但由于低层受嫌恶设施影响而价格普遍偏低,多数位置较为优越的房屋均价预计超60000元/平方米,预计2020年1月31日交房。

其中,125平方米3房为一梯一户,主次卧朝南,一间婴儿房朝北,南北通透,得房率72%。

2房均为一梯两户,南北通透,得房率75%。其中88平方米房型的两个卧室为双朝南结构,90平方米的则是一南一北。

万科·天空之城此次加推的二期项目均为简装修交付,且北面正对轻轨一侧安装有三层隔音玻璃。但是,据上述销售人员表示,实际购房时,需额外购买万科集团旗下全资企业美好家的一个装修套餐,套餐价格为3房69980元,2房52980元,有捆绑销售之嫌。

《国际金融报》记者据此向上海美好家事业有限公司一位高管了解,其表示仍需进一步了解才清楚。

4

配套设施有待完善

从目前情况来看,万科·天空之城周围已有的配套设施较为简陋。

据《国际金融报》记者实地观察,该盘附近仅有一个中小型规模的鹤森广场,内含一菜市场、小型超市及几家中低端餐饮店。

此外,距离案场5公里左右有百联奥特莱斯广场、米格天地等设施。

虽然该案目前周围的配套设施不齐全,但其自身规划了10万平方米的大型商场。

有业内人士对《国际金融报》记者表示,万科的商业运营能力在上海属于优良。“如七宝万科商业广场一开业,周围原有的老旧商业体就逐渐被稀释,可见万科在招商运营方面还是有实力的。”前述业内人士说。

据了解,目前该案规划内的商场暂定名称为徐泾万科(商业)广场,其地下与17号线无缝连接,预计2020年建好就开始招商,2021年开业。

此外,万科·天空之城还配有菜市场、健身房、塑胶跑道、儿童游乐场等生活服务设施,一条天然河道上达河从小区内穿流而过,项目整体绿化率高达35%。

医疗设施方面,距离案场驾车15分钟左右有在建中的新虹桥医学中心(预计将有4家三甲医院分中心入驻)和一家德达医疗。

附近已有的教育设施有青浦世界外国语学校、上海英美学校、上海美国学校、上海新加坡学校等,但是仅青浦世界外国语学校对中国籍学员招生,而上述后三所学校仅对外籍学员招生。据案场销售人员透露,由于临近古北,所以有众多外籍人员来到本案置业。

此外,据了解,如今案场的售楼处,未来将改建为公立幼儿园,与二期房同步建设,预计2020年3月30日交付使用。

但有数位老上海人对记者表示,即便未来上述医疗及教育规划能如期落地,其成熟度也次于上海市中心或是中环区域。

猎盘至此,万科·天空之城是否值60000元/平方米?相信各位看官心中已有定论。

记者 张志峰 冀鹏茜

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