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经济观察网 记者 谢敏敏 过去几年，经历过股权风波后的绿城中国（03900.HK）在执行董事兼总裁曹舟南的带领下，一直围绕着两个关键词——“腾挪”和“蛰伏”，积极地去三四线库存、控制负债率。
“绿城中国通过这么多年的努力，加上创始人宋（卫平）总打下的基础，现在把棉袄脱了，轻装上阵，走得非常明快非常轻松。”在2017年业绩发布会上，曹舟南称，绿城已经没有必要“再穿几件棉袄”。
所谓的“棉袄”，即指绿城在过去发展过程中背上的沉重包袱。绿城曾经布局大量三线五线城市，库存巨大，为了腾挪仓位，坚持消化三四线城市存货成了过去几年绿城首要的战略之一。2017年年报数据显示，绿城在三四线城市的去库存动作效果明显。去年绿城合约销售总额同比增加28.4%至1463亿元人民币，投资项目整体去化率达72%，其中，新增房源约744亿元，去化率达78%，存量房源去化率达66％，三四线城市房源去化率达67%。“从去年到今年的销售表现来看，三四线总体流动性是非常不错的。比如我们有一个海南陵水的项目毛利40%多，一年销售三、五十亿元。”曹舟南说。
腾挪仓位的目标，是为了回归一二线。截至2017年底，绿城共有土地储备项目98个，总建筑面积约3034万平方米，其中一二线城市的土地储备总可售货值占比高达70%。曹舟南还表示，重点布局一二线城市还有一个原因，是把三四线城市的空间腾挪给绿城代建板块。
在甩掉存货包袱之际，绿城在2017年的投资策略发生了重大变化。绿城2017年在土地市场的表现堪称“勇猛”，全年新增37幅地块，总建筑面积859万平方米，总土地款为644亿元，拿地项目数甚至远远超过绿城过去三年拿地项目的总和。据悉，2017年绿城新增土地预计可售金额将达到1547亿元。
在绿城去年布局的城市中，不得不提一笔的是北京和上海这两个一线城市，它们宣告了绿城回归一线的决心。2017年11月，绿城以86亿元总价拿下北京石景山五里坨地块，该项目预计总可售金额约为人152亿元；此外，去年绿城还在时隔6年后重新回归上海，以6.02亿元拍下上海松江永丰地块。
虽然绿城的战略是重点布局一二线城市，但曹舟南强调，强调控环境下一二线城市的流动性大幅下降，“我们对一二线城市的流动性、负债率是十分关注的，我们现在甚至在二线城市和强三线也会做一些流动性补充，但不是战略性布局。”
在下一步城市布局的选择上，绿城已经有了十分明确的目标。据曹舟南透露，业绩会召开前不久绿城内部举办了项目运营分析会及投资战略分析会，会议重点是研究全国各地市场。而在更早之前，曹舟南亲自带领了一个小组到全国各地查看绿城从2016年7月1日开始至今投资的30余个项目，进行地毯式的项目巡查，就项目落地情况、当地市场表现情况以及政策情况进行摸底，在全面巡查的基础上形成新一轮的投资策略。
在绿城新一轮的投资策略里，最佳房地产投资城市是有排位的，“第一是武汉，第二是西安，第三是成都，第四是郑州，第五是济南，后面怎么排都可以了，合肥、昆明、贵阳、南宁、南昌也不错。当然北京还有选择性机会，广州也有选择性机会。”曹舟南说。
而绿城的大本营所在地杭州，在曹舟南的定位里却变成了“中流城市”，原因是赚钱风险太高，“杭州市场是非常好，但地价呢？有一块很差的地起拍1万3，最后拍到1万9，我就放弃了，做项目做公司总是要盈利吧？不能这么玩的。”
绿城“脱了棉袄”的另外一个特征是负债率的降低。2017年，绿城的净资产负债率由58.1%进一步下降11.7个百分点至46.4％，远低于多数同行，“为什么此时此刻我们的负债率会控制在这么低？我个人理解，行业在不确定的时候，或者在调控的时候，最好的办法就是控制负债率，这样当市场出现机会的时候才有腾挪的空间。”曹舟南表示。
“这几年我们重点是调结构、稳基础，基础稳健之后我们要准备发力。”曹舟南进一步表示。
如何发力？曹舟南给出的答案是轻装上阵，重点加大轻资产的布局。
经济观察网了解到，为了理顺轻重资产的关系，绿城内部正在构建全新的十大区域五大纵深板块架构，在纵向方面构成五大子集团，这五大集团主要面向轻资产业务，包括绿城管理集团，主营业务为代建；以绿城中国4S为主体的绿色科技集团，主营业务围绕维保、维修、换新、二次装修等展开，预计2018年合同额超过10亿元以上；绿城生活集团，包括医疗、教育、养老等业务；绿城杨柳郡，重点打造轨道交通物业等大型项目；绿城资产金融服务平台。
曹舟南认为，房地产宏观调控严峻时，绿城重点回归轻资产业务，其好处是能够把绿城的利润固化收益确定下来，“假设绿城中国的利润总额到150亿元，50亿元是由轻资产固定收益构成的，另外100亿元是浮动收益，这一利润构成是我们的战略目标。不管怎么调控，甚至越调控固定收益比率越高，收益越大，浮动收益降下来。当市场处于正常情况下加大浮动收益的增长，这是我真正在考虑的。”
