榜单解读
一、狂奔！
房企一季度末开始加速，
TOP50门槛值已破100亿
2015-2017年各梯队不同季度销售金额及占比情况
由于春节等因素影响，一季度是传统的销售淡季，通常占全年销售金额的20%左右，房企推盘主要集中在下半年。而且，2018年一季度正赶上两会，企业真正推货的有效时间相对较少。但是，从门槛值变化情况来看，2018年一季度相比以往，业绩规模仍继续提升。其中，TOP50房企门槛值已突破100亿元；TOP50梯队房企对市场环境变化最敏感，增速最快。
2018年政府工作报告中明确指出，继续坚持“房住不炒”的定位，“实行差别化调控，建立健全长效机制”。整体来看，地产政策基调不变，接下来房企的主要任务便是播种（推盘）收获。房企顺势调整供货节奏，3月份就已经开始狂奔，加紧推货，迎战2018。
二、要规模，也要梦想！
碧桂园单月再次突破600亿，
TOP5卖了全国近20%的房子
表：TOP5房企销售金额及变化（亿元）
2018年3月，碧桂园单月销售金额再次突破600亿元。规模型房企除了对规模的不断追求之外，也心怀梦想，比如融创的“诗和远方”、恒大的“新蓝图”、碧桂园的“聚焦城镇化”以及万科的“美好生活场景师”。
表：四大宇宙型房企历年新增土地储备建筑面积（万平方米）
融创：不止眼前的规模，还有诗和远方
2015年之前，融创坚决贯彻“城市深耕”，主要布局京、津、沪、渝、杭、苏、锡、常8个城市，2015年开始全国化布局。2017年新增土地储备6764万平方米，投销比约为3。截止到2017年末，融创总土地储备的货值达到3万亿，建筑面积达2.18亿平米，其中，超过96% 的货值位于一二线及环一线城市。盘点2018年融创的可售资源，其共有约341个项目推出，总货值充裕，达6745亿，2018年销售目标保守预计为4500亿。
除了投资拿地，融创还投资消费升级、投资美好生活，即继续坚持发展房地产这个主业，同时围绕文化、娱乐、旅游、医疗、教育及养老等进行多元化。将文化比作“诗”，将旅游比作“远方”，融创既是投资文化旅游产业，也是投资诗和远方。
恒大：新蓝图，2020年销售规模8000亿，总资产3万亿
2017年，恒大转型“规模+效益”的第一年，交出了一份漂亮的成绩单，多项指标实现史上最好，尤其是净利润，大幅上涨110%。同年，恒大新增土地储备1.26亿平方米，其中57%来源于收并购；新增土地储备的原值2374亿，其中58%在一二线城市，43%在三线城市。还有约5394万平方米的旧城改造未计入。截至2017年底，总土地储备3.12亿平方米，总货值达10386亿元。
恒大基于其所提出的发展模式、经营模式以及产业布局三方面的“新战略”，描绘出“新恒大”2020年底的“新蓝图”：总资产3万亿，销售规模8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。
碧桂园：聚焦城镇化红利，不设销售目标
在土地储备方面，2017年碧桂园新获取的1.4亿平方米土地中，权益总拿地金额约3271亿元，其中目标为一二线城市的新购土地占总金额的59%。截止2017年底，碧桂园已摘牌和已签约的土地储备是2.8亿平方米，另有基本锁定但暂未签约的潜在的土地储备约1.4亿平方米。于碧桂园而言，有充足的土地储备及与之匹配人才激励机制作为保障，目标只是一个数据，最终追求的是速度、效益以及对社会的贡献。
在专注房地产开发主业之余，碧桂园也积极响应政府的号召，发展长租业务、关注物业运营类业务。
万科：“稳”字当头，做美好生活场景师
万科的“稳”体现在两个方面，一方面是“投资稳”，2017年万科新增项目216个，总规划建筑面积为4615.4万平方米，同比增长46.2%，投销比约为1.3。按建筑面积计算，其中74.7%的土储位于一二线城市；按权益投资金额计算，90.0%位于一二线城市，万科仍以一二线城市为发展重心。在深耕现有城市的基础上，新进入哈尔滨、石家庄、兰州等省会二线城市。另一方面是“融资稳”，净负债率始终维持在20-40%之间，2017年万科更是强调现金回款，净负债率仅为8.8%，处于行业较低水平，同时，充足的货币资金也为2018年的发展奠定了基础。
结合十九大报告，万科提出“美好生活场景师”的新定位，围绕客户口碑、资源、场景分析，满足客户包括衣食住行、养老度假等精神需求，提供全面高效解决方案以及与房地产相关的系列衍生服务。
三、加油！
一季度“成绩”及格，
预计二季度将全面进入冲刺阶段！
3月份是传统的年报季，企业纷纷提交2017年亮丽“成绩单”。2018年一季度，房企业绩表现如何？还看企业目标完成率。
一季度销售金额一般占全部销售金额的20%，从目前房企的销售业绩情况来看，17家房企的目标完成率在20%以上。
表：2018年一季度典型房企目标完成率
致房企函之十八：
财富再分配，有担当者有大未来
亿翰智库·首席研究员·陈啸天
目录
一、不变的生存环境：美国因素和地方债两大外忧内患，短期很难改变；
二、变化的角色和功能：由助推器转向稳定器及产业载体；
三、政府的套路:引导房企为国效力，远比打压摧毁更合适；
后记：新时代，大未来！
（上一章，也就是第十七期致房企函，尽管也是战略层面的分析，但更多的还是聚焦在探讨企业焦虑的根源，以及基于国家发展的需要行业进入B2G大背景下企业顺应的必然与路径的可为。但更多的还是企业层面以及企业逻辑，并没有回答另一问题：“国家的诉求与行业的必然”，上一章的序有所谈及，终究不够，此文补上。）
十九大之后，随着国家新一轮的宏观层面的调整，房地产业面临着银根收紧、监管从严等一系列的微调，尤其是在行业进入存量市场的今日，行业何去何从再度成了焦点。
在此，个人从三个角度来和大家谈谈想法。
一.
不变的生存环境：
美国因素和地方债两大外忧内患，短期很难改变；
先来说说地产业所面临的生存环境，我一直以来都认为，当前房地产行业面临最大、最主要也是最直接的相关变量是内外两困境———外患有美国因素，内忧有地方债。
先说明一下，美国因素更多的还是指国际因素，因为美国作为当今世界头号强国，自然是国际因素中的主要组成部分。可能大家会说，美国关我地产业啥事？其实不然，地产业十万亿级的体量和高度的上下游产业关联性，天然决定了其在中国经济结构中的权重很大，而经济发展往往服务于国际政经关系的调整，所以，美国因素时时刻刻都在影响着地产业的起伏。而地方债因素就更容易理解了，地方政府GDP考核导向以及城市化进程中各种大型工程的上马，地方政府资金不足往往就会诉诸发行债务来解决，可能单独某个城市的债务不大，可也架不住中国有着近三百个地级市、近四百个县级市以及近三千个县，城市数量的巨大推动着地方债风险高筑（我印象中，2015年官方公布的地方债数据是十五万亿，民间说法更大）。
所以说，所有企业的发展离不开行业的波动和变化，而行业的变化又离不开国家层面所面临的问题和压力，这是一个大的逻辑。房地产行业自2008年以来，所面临的内外环境并没有发生大的变化，房地产行业所面临的环境即内部主要就是地方债，外部是美国因素（次贷危机、选举、加息、贸易战等）影响，从国家层面为了应付内外两层压力，房地产经常性的就是个工具和手段，这是一个大的背景。
从历史的角度我来和大家说说。比如2008年，美国的次贷危机引发全球性经济震荡，传递到中国大陆，尽管不是冲着中国来的，但国内制造业、外贸业、金融等行业都出现大量问题。我记得当时上海最高档的写字楼当属南京路的恒隆广场，大批的企业都是人去楼空、满地纸屑。为了应对，出现了2009年的“四万亿”救市计划，之后的2010年房地产行业迎来上升周期。
再比如2014年行业出现首次非政策性的自我调整（主要是需求严重透支，后继乏力的定式下行而已），但随后由于美国总统大选的党内选举开启。由于对特朗普登顶的担忧（因为特朗普对华政策始终偏激），以及自我报表的巨大风险（地方债十五万亿级别），2015-16年放开了暂停七八年之久的房企定增和公司债，即便是有些未上市房企也可以通过临时做评级，然后再去申请公司债。同时为了刺激内需，国家也于2015年一季度末以去库存的名义给实施了四年之久（2011.1.26的新国八条）的“限购、限贷”松绑，驱使改善和投资型需求入市。核心原因还是在于修复自我报表，即借道地产业，中央货币政策放水，最终资金流向地方政府，缓解地方债。只要自身报表健康，美国因素有任何的变化，至少不至于后院起火啊。我理解，近期国家层面始终强调的化解重大风险以及官方表态对民企做“金控”不支持等等信号，本质上都是基于“打扫干净屋子再迎客”的逻辑。
同时这中间其实还有些细微的地方，可能大家没有注意到，比如为什么2015年救市政策推行到2016年三季度末一路地产业市场上行，为什么政府突然表态说防范一二线资产泡沫？那是因为，房企基于一年零三个季度大好行情推动下，业绩翻番的同时土储明显不足，手头资金充裕导致积极抢地，地王频出的结果是资金从中央转移到地方政府的目标实现，地方债有效缓解，需要适当压一压房地产业的上升势头（毕竟房价太高社会舆论以及核心城市资产泡沫压力大）；还有一个原因则是，中央调控实则是在抢时间，2017年1月21日，特朗普正式就任美国总统，我们实则是提前在特朗普正式有签字推行政策权力之前完成自我的报表修复！
再到2017年，为什么房地产的政策会分为两条线:一线及核心二线去杠杆，三四线去库存?本质上仍然是基于美国（减税传闻、加息等）压力，基于对经济基本面的担忧，同时也是基于货币充裕的情况下，如果没有吸纳器圈住货币，将有可能会再度导致类似2011年与2012年左右的情况（资金在生活资料领域横冲直撞导致辣椒、生姜、白糖等等物价暴涨）。为了这个，我们并没有把房地产业一棍子全打死，而是开了个口子，把资金引向三四线，开启了近两年的三四线市场火热的行情，也间接成就了三四线起家的碧桂园成为宇宙房企！
2017年年底至今，大家发现没有，两个声音交替出现:关于地方债，财政部领导已经多次表态警告地方政府要慎重，甚至说出”中央不托底、谁家孩子谁抱走”之类的话；关于房地产则是在2017年大半年打压的情况下，王部长表态“支持改善型需求”，杨伟民副主任表态“实体经济包含正常的房地产需求”等等之类观点。
就我的观察而言，如果我们结合近期官方暂停包头地铁、昆山轻轨等等一系列事情来看，本质上仍旧是中央对地方债担忧，地方政府报表担忧的具化表现。
以上只是比较简洁的谈了些美国因素和地方债因素，在过往近十年中对地产业的直接或者间接影响的分析，具体过程在我以往的一些文章中都有详述，在此更多的还是想表达这么一个观点:美国因素和地方债因素，短期很难彻底解决以及消除，因而，不谈太长的时间段，至少两到三年内，地产业所面临的这一对外忧内患权重因素，并没有也不会立场，我们分析地产业的生存环境时，重点关注这两者即可！
这是地产业“不变”的一面！
二.
变化的角色和功能：
由助推器转向稳定器及产业载体；
不知大家是否注意到一个非常重要的现象：近几年国家不再公布GDP增长目标了。
很多人不在意，我来和地产人谈谈，这很重要!
我们国家从原先的每年公布年度GDP增长目标（比如7.2%），转变到一度公布年度GDP增长区间目标（比如6.9-7.1%），再到今时的不再公布增长目标，导致地产业的角色发生重大调整！
在我国的政体结构下，以往每年国家公布新一轮GDP增长计划后，通常而言，上下各级都会同心协力去实现这一目标，毕竟这是对全世界发出的声音，尤其是中国近些年GDP增量占全球比重非常大，所以也有考虑国际影响甚至面子的因素。所以，就会出现了一个循环：年初公布GDP增长目标，然后按季度去跟进和分析完成的可能性，到了年中万一基于国际大环境变化，这一目标有压力，我们通常情况下就会抬出地产业下猛药，因为地产业规模大最好使啊，需求旺啊，更重要的是地方政府基于财政需要也有动力推啊。所以往往一剂猛药下去（GDP增长目标超额总比完不成要好交代，因而政策往往就是宁可过一点，不可抱万一之侥幸），地产业的一线、二线、三线甚至四五线全都起来了，供需两旺，价格上行，一派欣欣向荣的背景下起到了维护GDP增长目标的任务。可是（假设啊）如果到了三季度发现，地产起来太猛了（毕竟前些年，怎么有效运用地产业这一工具是个大命题，合理有度都是需要实践来找感觉的），很可能GDP增长目标完全没问题，于是乎四季度马上就踩刹车，打压地产业，全面打压！这就是民间笑话比喻“夜壶”的由来！
笑话之余，我来和大家谈谈这个变化（不公布年度GDP增长目标）的影响。
简单的说呢，就是：房地产行业所承担的角色和功能已经从经济的助推器变成了经济保持平稳的稳定器。
在助推器阶段，为了保证经济的增长，房地产行业面临的不是全方位的推动就是全方位的打压。但现在来看，GDP增长已经被宏观层面有意识的淡化了，大家有没有注意到，2017年有金融方面官员有过一句“房地产业不宜再作为宏观调控工具使用”非常隐晦的表态，实际上，随着近年来，各级城市房价上扬抬升地方财政的同时，也相应的产生了资产泡沫过大以及居然杠杆过高等方面压力。
在这样一个（不再公布GDP增长目标）大背景下，房地产业已经转型为稳定器，啥叫稳定器呢?简单的说就是，你房地产业每年维持一定的体量，作为经济结构中的一块压舱石，保持一定的GDP创造功能，同时解决一定的就业和地方财政需要就行了，不用再作为GDP增长缺口中的救火队长，自然我也不把你当作灭火对象！这么一来，从全国地产业来讲，房地产业不再享受是“全抬或是全打”的待遇，转而变成根据需要“摁住一头放开一头”的手法，只要维持一定规模和体量就行。
总的来说，不会再出现全面的打压或全面的放开。以2015年为例，年初货币政策开始放水，资本逐利，自然都往价值高位区域流动，很快一线和二线房价上涨，随后后政府的策略就是因城施策，即两条路线：选择对一二线采取去杠杆的“冰冻政策”（摁住一头），同时开启三四线去库存的“抬升政策”（放开一头）；2017年年底，在三四线持续火了一年半时间左右，大家有没有发现，我们王部长的表态是“支持改善型需求，其他三四线及县城去库存”，本质上就是过火的三四线要“注意风险”（摁住一头），其他（并没有透支的）三四线及县城“继续去库存”（放开一头）。大家看看是不是这个道理？
中国当前经济转型和产业升级阶段承担不起房地产行业的全面暴涨和下滑，因此不再公布GDP年度增长目标，客观上来说，就是在调整地产业的角色和功能。
这是地产业“变”的一面！
三.
政府的套路:
引导房企为国效力，远比打压摧毁更合适。
正如前面所做的分析，在“不变”的内外环境下以及“变动”的角色功能下，考虑到历史的因素和现实的变量，由于当下没有可替代性产业以及地方政府在GDP考核逻辑下的惯性操作行为，我相信，中期房企的稳定器角色仍将维持去存在的合理性。
在这样一个推断下，我们再来理性的评估政府对房企会采取的基本措施。
首先，我想大家都清晰的知道国家当下的需求：那就是脱虚入实，发展实体经济，完成产业升级，大大和克强总理这些年始终的倡导和呼吁都是脱虚入实的精神，尤其是在当前中美贸易战风雨欲来之际，更是意义重大。
其次，脱虚入实背景下，房企的责任重大。
如果静态的来看待地产业，我想大家很容易想到的就是：政府必须加大挤压房地产业！为什么呢？很简单!既然国家需要发展实体经济，那就意味着大量的资源都务必向实体领域转移，客观的说，由于房地产业的规模性和高关联性，随之而来的必然是房地产业占用了大量的社会和经济领域的资源，这其中就包括大量的人才、资本以及产业资源等等。所以，国家要想大量资源都能够进入实体领域，完全可以采取挤压的方式把地产领域资源挤压出来，手法很简单，就如同当下收紧信贷，只要时间坚持够长，随着房企的经营压力不断加大，我相信完全能够有效的把很多优秀人才、资本以及产业资源等等都挤压出来，而且我更相信，这个对政府而言不是难事，92/93年左右为了挽救经济而针对房地产的调控已经证明了这点。
但随后问题就出来，首先，房企的优秀人才一旦被挤压出来了，哪个行业能够吸纳并使用起来？我看很难，因为当前随着近几年全国房企学习碧桂园的灵活机制，大幅的推高了房企人才的待遇，一般性的产业还真养不起，很可能的结果是这批优秀人才离岗就下岗！其次，大量资本被挤出房地产业，照样没有地方可去，因为资本缺乏的是有良好回报的投资渠道，同样，我们绝不能再犯2011–2012年期间类似的错误，那个波段中，资本被挤出后没有地方可去便进入了生活资料领域，大蒜、生姜、白糖、辣椒等等相继被游资炒作价格失控，严重干扰社会的稳定。那最后产业资源昵？我知道不少房企在住宅为主业的背后还有着不少的类似大数据、机器人、AI、智能划等领域的探索业务，同样的问题就是你把这些资源从地产领域挤压出来的结果很可能就是倒闭，因为在房企平台下，由于房企的实力还可以给与时间培育，毕竟新兴产业都需要培育周期，而一旦没有这个实力平台的支撑，很可能就是才出（房企）门就关门。
所以呢，可以想象，这种过刚的“挤压”手法貌似不是很妥当，那么替代性的动作就是“引导”！：与其挤压产生很多不良后果，甚至不排除部分企业破产之后的大量三角债等等复杂的社会问题蔓延，还不如引导着房企来帮着政府来脱虚入实，发展实体产业，完成结构转型。当下从我观察的角度来看，政府也确实在引导着房企在政府希望的轨道上前行。
为什么我认为政府需要引导而非完全摧毁行业呢?除了客观上短期还没有可替代性产业，以及其他产业缺乏地产业这般高关联性之外，更重要的是，过去二十多年的住房改革，在改善城乡居民居住环境的同时，同样也培育了一批非常优秀的企业，以及一支非常优秀的企业家群体和职业化精英团体。这很了不得，为什么昵？当前的房企有几个特点：
1）从企业管理的角度，其组织能力、组织结构应变能力和人才激励制度方面都非常优秀，以碧桂园为例，其在三四线城市所采取的大规模人海战术的营销过程中所表现的组织、管理、激励能力之强，完全可以媲美当年一批保健产品和家电制造企业的轰轰烈烈的全国化营销动作，而其所采取的共享机制则是中国其他行业企业所不敢想象之壮举；
2）房企为了应对市场的波动和政策调控，房地产企业每一家都在资本通道建设，以及金融创新方面拥有非常丰富的手段和经验；
3）房地产企业与地方政府的磨合非常顺畅，几乎每家中大型企业都会在全国化布局，几乎每天都在与各地政府在打交道，非常熟悉和理解政府的言行，沟通无障碍，这是其他行业完全无法比拟的。
4）经历了将近二十多年的政策调控，行业上下震荡的历程，企业家的心态非常之成熟。这批企业群以及优秀的企业及职业化精英，要是很好的利用和引导着为国家脱虚入实服务，远比挤压和摧毁要好很多，更重要的是，当下时点，放眼中国，没有哪个行业拥有这么一批优秀的企业家和社会精英群体,这个群体已经用行动和实力证明他们有进入国际市场竞争的能力和魄力!（此处我就不举例了啊）
与此同时，不知道大家有没有注意到，当前，政府已经开始针对房企设计套路（非贬义，纯理解方便的用语）了，既然是套路，那就是有步骤，从研究和观察的角度，我觉得政府对于房企目前三步走的策略非常清晰：第一步，引导那些大型标杆企业作出旗帜效应；第二步，推动行业集中度提升；第三步，房企最重要的都是有地啊，通过在土地环节设计套路，引导房企，转向实体，在多元化的同时，为国效力！（前两者我不多说，第三种下文解释）
其实很多企业已经在政府引导下前行了，比如说很多企业纷纷去地产化，都改名叫“**控股”“**发展”等等，比如说当前房企最核心的拿地行为，大家有没有发现已经被政府套路了？拿地三选择：第一种，招拍挂；结果是全地王，而且很可能还被限价！成功与否都郁闷！第二种，收并购；没干净的二手土地了，而且是越来越不干净！那好，第三种，政府供地；你们要地啊？来啊，政府这儿有很多，几千亩上万亩都有！但是昵，你不能像以往那样只干住宅，盖好房子，卖完，赚钱走人，你一定要为政府做产业我才给你地！你看看是不是这个道理？被套路了吧？哈哈
当然，被套路不是坏事，首先是有资格被套路，其次是有路比没路要好！
而且，我也认为，正因为被套路，其实是政府为房地产业和房地产企业的未来在“管小窗，开大门”，即住宅本身进入存量市场，空间不大，转身去为国家解决困境、发展实体经济，客观上房企的角色开始转换，房企正式走出自我利益结构，企业利益与国家利益开始息息相关同进退，真正的同呼吸、共命运!角色的转换，真的有望实现行业长存，企业长青，因为，房企（当然，未来未必还叫房企）在践行国家责任的同时，会进一步获得更大发展空间！这方面，我认为当下的恒大集团就做的很好。
后记：新时代，大未来！
个人认为，当下的世界发展环境进入新阶段，全球性的权力再分配，带动了资源和财富的再分配。
有很多房地产企业都进入“二十年”周期阶段，但是，当你仔细去分析这些企业的数据，你有没有发现，其实绝大多数今时今刻活跃的房企，其真正意义上的大发展却是在过去的三四年间完成的？！这其中包括碧桂园、融创、新城、旭辉、福晟、正荣、中梁等等无不如此，这其中既有企业和企业家努力的结果，我个人更认为是全球性的财富再分配趋势下的结果，而且，这，只是才开始!
在当下中美博弈加剧，国家外扛巨压，内修报表的背景下，有为的房企终究会实现三转换：由区域企业转换为全国性房企；由地产企业转换为多元化集团；由国内发展转换为国际布局!
有没有看到，随着十九大开完，社会中坚开始转向七十年代？！
有没有看到，几万家房企，未来会只剩下百分之五左右？！
权力转移、代际更替、财富再分配，已经开启大幕！
作为一个研究者和观察者，欣逢盛世!
善！
2018/3/31于上海
