◎作者 | 大白
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01
我们今天要说的这个城市是沈阳！
是的，是沈阳！
上周六因为某大V的振臂一呼，李阳夫妇从一千公里以外飞到了沈阳。
仅过了一天，在返程去机场的路上，李阳看着一脸惊讶的滴滴司机，语重心长的说，沈阳最多6个月就会翻番，你今天看的5000，6个月后就是10000，你有钱没钱的先整几套再说，比你开滴滴强太多！
司机一脸讪笑，哥，沈阳房价都好几年没涨了，去年大涨了1000块。
李阳忍住笑，说，那不算涨，你还没见过真涨的！
司机说，沈阳人都不买房的，有钱都去海南买了。
李阳叹口气说，当房价越快速上涨，就会有越多的人跟进买。现在不买不代表未来不买。当羊群效应开始发威，所有人都会疯狂的冲进销售中心。
司机说，哥，那你买了吗？
李阳张开嘴，哑住了！该怎么说呢？唉！一言难尽！
下车的时候，李阳再次劝说，相信我，买就对了。多买几套！
司机笑笑说，好的！好的！心里却说，傻逼吧！来沈阳买房投资，套不死你们这帮炒房客！老子才不给你们当接盘侠。
李阳看着飞奔而去的车，他媳妇在旁边打趣说，你给一个沈阳人说，房价要翻番，还说6个月，神神叨叨的，人家没把你送精神病院，算客气了！
李阳说，反正他也不会听我的。
02
看了上面这段对话，如果你是西安的、郑州的、武汉的、合肥的、石家庄的、杭州的、南京的、广州的、苏州的、厦门的、成都的、重庆的等等。总之，如果你所在的城市在前年和去年基本完成去库存，今年开始居民去杠杆的话，你的直觉会告诉，沈阳这是要涨啊。
而沈阳本地人嘴里大涨了一千块的说法，你也会露出迷之微笑的。
好的，那么问题来了，当你知道一个城市要涨，短期内有翻番的可能，你会怎么做呢？
肯定是赶紧买啊，就像李阳夫妇一样心潮澎拜、心急火燎的就飞过去了。
事实也确实如想象的那般美好！
到了沈阳之后，李阳发现现在这个阶段的沈阳：
1、信贷极度宽松。有巨多、巨牛黑科技可以操作，在别的城市想都不要想的事，在这里都可以梦想成真。
2、可以并发，甚至3套，比如X大并几套均可，最低做到20%首付，不是首贷也没关系。
这些对于投资者而言都是极度珍贵和难得的。
可是，为什么最终李阳没有买呢？
03
李阳是在大V的小密圈看到沈阳团购的消息，里面推荐了三个项目：
1、首推沈北雅居乐花园项目，单价5500-6500；
2、次推浑南新区绿地海域香庭，单价6800—7100；
3、最后一个是浑河二岸恒大滨江左岸，单价8800-9200；
单看价格，就足够吸引人了。
可是当他们把三个项目都看了一遍之后，却没有办法下手！
1、他们第一站到的是雅居乐花园项目。
这是一个城乡结合部的地铁盘，地铁终点站步行三街区。
目前从沈阳老城过去还是有点偏远的，但周边基本成熟。有商场、有大学城，人口密度高，租金看得见。
最重要的是单价5600元/㎡ ，想象空间巨大。
想到这里李阳就禁不住的激动。
一路上看着窗外不是飘过的广告牌，李阳打开了某搜房APP，查看了各个路段的新房和二手房价格。
显然，周边还有性价比更高的房源。
当然这并不是说大V推荐的项目有什么问题。
因为组织团购和个人去扫房选取标的物的标准，是有区别的。
组织团购主要受限于两个条件：
1、房源数量
2、信贷条件
所以，即使有其它更好的房源，在上面两个条件无法最大化满足的情况的也只能放弃。
当他们赶到雅居乐的时候，看到的是乌泱乌泱的销售中心。
每一套样板间都挤满了看房的人。
到处都是抱着孩子，拖着老人看房的家庭。
这样的景象多么熟悉。
这样的情景，2016年，李阳在自己所在的那个城市看到过，这让他感到不安和紧张，在心里默默下定了，这次不下单不走的决心。
可是，当他们在销售中心找到团购接头人，得到的结果是没有好房源了。
只有一套140的次顶，KFS要求搭售5-8W车位。
李阳在心里算了一下，140X5500=77万。按照沈阳首套20% ，首付不过16万而已。
可是最后，李阳还是放弃了。
因为贷的太少不划算。
一套77万的房子最多只能贷60万，就要浪费一个首套或二套的贷款资格，这在目前的中国调控政策下，是不值得的。
如果能并发二套、三套倒是可以。可是，对方明确的表示没房了，即使有房，搭售车位之后价值也不大了。
2、他们又匆忙的赶到了下一个项目恒大滨江左岸。
虽然这个项目的价格并没有什么优势，甚至还有点略高，但好在房源多， 可以首付5%，2年内可更名，隔壁不远处还有两个待开的新盘华润和龙湖，预计6月份开盘价12000元/㎡。
从投机角度，这个涨幅比较猛。
可是当他们在销售中心找到团购的接头人之后，实际情况是：
1、首付5%，2年内可更名的前提是全款更名。
2、预测两年内至少50%的涨幅部分，不能贷款。
3、三环内和浑南新区限售五年。
在这种情况下，即使可以并发两套、三套，对于李阳这种手里只有150万的投资客而言，也不是好的选择。
3、于是他们又去了绿地海域香庭。
结果是房源不多了。虽然还有得选，可是李阳还是放弃了。
因为李阳看着地广人稀、路宽景美的浑南新区，对媳妇说，即使不限售五年，五年内这里的二手房也卖不出去。
04
我们来总结一下，李阳最终没有买的原因有两个：
1、 没有合适的房源。
你或许会说，没有合适的房源，可以自己去找啊，总之都是要涨的。
这句话，说起来简单，其实办起来真是千难万难。
对于非主场操作的投资者，最难的不是找房源，而是打通渠道，整合资源。
买的少的不划算，买的多了就要考虑这个城市行不行了。
从1000公里以外飞过来的李阳夫妇并没有深耕沈阳的信心。
2、 限售五年。
对于不想深耕的城市，限售五年，太惨不忍睹。
还有一个很重要的原因是，虽然新房的涨幅是看得见的，但是二手房流通性却不乐观。
还回到我们最早的问题，沈阳值不值的买呢？
正如李阳对滴滴司机说的，你是当地人，你有钱就买几套吧。
可是他还有下半句，过江龙战斗力打七折，过海龙战斗力打五折。
对于跨城市投资客，有太多的牵绊和限制条件极大的侵蚀了利润。
这一波房地产行情是起于深圳从2015年开始，随后上海、北京，然后是2016年的四小猛，郑州、合肥、厦门、苏州，再然后是2017年开始补涨和疯狂的南京、杭州、武汉、广州。
接下来三四线城市都要有一波行情了，而那些在这一轮房价上涨中，慢半拍的二线城市中，比如沈阳、西安，还有直辖市比如重庆，以及弱二线的省会城市，比如昆明、乌鲁木齐、贵阳等等，在国家因城施策去库存的大政方针下，都将迎来属于自己涨幅时代。
可是，作为已经错过了一个时代的、那些热点城市的、后知后觉的投资客们，是不是意味着你们可以去别的城市实施降维打击呢？
答案是，可以的。
但绝没有想象中的那么信马由缰、肆意快乐，现实总是骨感。
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