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作者 | 维尼熊
流程编辑 | 小鸥
在中国，房地产向来是一个令人尖叫的话题。而作为A股市场的“白富美”，万科的年报一直是广大投资者和媒体关注的焦点。今天风云君也来凑个热闹，跟各位老铁聊聊万科2017年的财报。
文章分为三个部分，第一部分探讨地产行业的格局变化；第二部分分析万科的财务状况；第三部分探讨万科的新兴业务。
一、在路上
在聊万科的财报之前，我们先来探讨一下地产行业的变化和趋势。
在过去近三十年里，房地产这个行业能维持繁荣局面，根源还是城镇化。
数以亿计的农村人口向城市迁徙，不管是为了在人头澎湃的城市里谋一立锥之地，还是为了登门拜访岳母娘时多二两底气，房子这玩意，是硬得像秤砣一样的刚需。
这种前所未有的住房短缺和旺盛需求，造成长期以来地产行业都是卖方市场。
但是最近几年我们看到，地产行业格局已经出现了明显的变化，商品房全面短缺的时代已经结束了。这一点，从套户比可以看出来。我国城镇地区现在的套户比是多少？已经超过了1。
整个市场的增长已经很缓慢了，从以前的增量时代进入了存量时代，从黄金时代进入了白银时代。
黄金时代支撑地产商高速发展的逻辑是房价不断走高，这就导致地产商们到处抢地囤地，不看价格，争当地王。
人有多大胆地有多大产，有房价在背后支撑，怕毛？这个时代大家比拼的是规模和速度，跑马圈地做大盘子是第一要务。玩的是杠杠，玩的是心跳。
但是随着中国房价快速上涨的时代结束，地产商弯腰捡钱的时代也就一去不复返了，那种单纯靠依靠规模的粗犷式增长模式也就难以为继。
所以我们近年来看到很多地产商都在火急火燎地降杠杆，为啥捏？怕哪天现金流没续上，掉了链子，翘了辫子。
而十九大报告旗帜鲜明的指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。说明住宅供应的渠道将多元化，未来租房也许会成为主流。
所以，风云君（ID：mvlegend）认为地产行业目前的格局大概是这样：
房价单边上涨和购销两旺的时代结束，行业集中度会越来越高，强者恒强的现象将愈发明显，行业内的并购会更加频繁，降杠杆是大趋势，越来越多的地产商会沿着产业链进行多元化发展，租赁住房市场或将爆发。
二、万科17年财务分析
1、经营业绩分析
万科2017年的主要经营数据为：
销售金额5298.82亿，同比增长45.3%；
营收2428.97亿，同比增长1.01%；
归属于上市公司股东的扣非后净利272.8亿，同比增长30.34%；
每股基本盈利2.54元，同比増长33.4%；
全面摊薄的净资产收益率为21.1%，较2016年増加2.61个百分点。
先看收入和成本：
总体来看，万科2017年的营收仅增长了1.01%，其中第一大主业房地产业务（占总营收比重为95.93%）稍许有些下降，降幅为0.48个百分点。
其营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长，其中物业服务贡献营收71.27亿，增速高达67.28%，其他业务收入贡献营收27.57亿，同比增长32.78%。
风云君（ID：mvlegend）认为，在我国住宅地产市场整体增速大幅放缓的大背景下，物业服务和其他新兴业务（租赁住房和物流地产）或将成为万科未来新的增长极，这也是万科17年财报主要的亮点之一。
关于万科的新兴业务，风云君（ID：mvlegend）后面会详细探讨。
万科2017年的营业成本总体下降5.69%，主要得益于房地产业务的营业成本下降。
万科2017年虽然营收几乎没什么增长，但是由于营业成本的下降，导致其营业利润率拉高了5.71个百分点。对于这种营收规模超过2000亿的公司，5个百分点就意味着百亿级别的利润。
所以我们看到，虽然万科17年营收只增长了1.01%（创最近五年最低记录），但是净利润大增超过30%（创五年以来最高记录），核心因素就在这里。
再看看万科的三费情况：
万科的三大费用不管是金额还是占当年营收比例，都呈现出缓慢上升的趋势，但是由于2017年综合毛利率增幅较大，其销售净利率仍然有较大幅度（3.53个百分点）的提升。
说到费用率，风云君（ID：mvlegend）提请老铁们在看地产公司的财报时需要注意一个现象，那就是地产公司的费用和营收存在时间上的错位。
什么意思呢？也就是地产公司的当期费用与当期营收是不匹配的，这是由地产行业“预售”模式造成的。
比如说销售费用：地产公司当年的销售一般不会计入营业收入，而是计入“预收账款”，等未来房子交付之后才结转入营收，所以当年的销售费用跟营收没什么关系。
地产公司真正的销售费用率，是用当期销售费用除以当期销售金额。所以我们平时看到的地产公司的销售费用率不能代表其真实水平。
管理费用和财务费用也存在这种情况，只是不像销售费用那样显而易见。这是地产行业的特点，大家看财报时要注意辨别。
我们以万科2017年销售费用为例，它2017年的销售费用为62.62亿，同比增长了21.34%；2017年销售金额5298.82亿，同比增长了45.3%，销售金额的增速远大于销售费用的增速，所以实际上万科17年的销售费用率是下降的，销售效率是提高的。
2、资产负债分析
截止到2017年底，万科的总资产为11,653.47亿元，同比增长40.29%；总负债为9,786.73亿元，同比增长46.29%；资产负债率为83.98%，同比增加了3.44个百分点。
这个资产负债率看起来是很高的，其实不然。这又牵涉到地产行业的特点：
一方面，由于“预售”模式，在交房之前，地产公司会把大量销售款计入“预收账款”，算作企业负责，这些预收款会拉高地产公司的负债率；
另一方面，地产行业是典型的资金驱动型行业，财务杠杆高。
这两个因素会使得地产公司的负债率看起来非常高。其实最能真实反映地产公司资产负债结构（债务风险）的，是净负债率。净负债率的算法是：有息负债减去货币资金，再除以净资产。
万科2017年年底的有息负债是1906.24亿，货币资金1741.21亿，净资产1866.74亿，净负债率为8.84%。
它这个净负债率在地产行业是一个很低的水平，地产行业平均净负债率在50%左右。
再看万科的有息负债构成：短期借款和一年内到期的有息负债合计622.7亿元，占比为32.7%；一年以上有息负债1283.5亿元，占比为67.3%。所以它的有息负债主要是长期负债。
综上所述，万科这家公司的财务政策还是很稳健的，债务风险比较小。
3、同行业对比分析
2017年，中国地产行业销售金额突破5000亿的公司为上面三家，其中万科销售金额5298.82亿元，排名第二，仅次于碧桂园；其营收同样排名第二，仅次于恒大；三家公司中毛利率最高的是恒大，其次是万科，碧桂园毛利率最低。
三费费率万科最低，风云君（ID：mvlegend）对比了三家公司销售费率、财务费率和管理费率，万科都是最低的。
特别是销售费率和财务费率远低于同行公司，说明其运营效率在行业内是出类拔萃的，这也是导致万科销售净利率超过其他两家公司的主要因素之一。
所以万科虽然营收不是最高的，但是净利润是最高的，它以372.08亿的净利润荣登2017年地产行业“利润王”。
再看净负债率，万科仅为8.84%，远低于恒大和碧桂园。这样的净负债率不仅安全性高、财务弹性好，也能将其每年的财务费用控制得很好，为良好的净利润打下基础。
三、新产业代表：长租公寓和物流地产
万科除了做强做精住宅地产这一传统主业之外，还一直在积极拓展新兴业务，比如大家较为熟悉的万科物业和商业地产：
其中物业服务的收入在2017年达到了71.27亿，同比增长率高达67.28%，连续八年在全国排名第一；
截止到17年底，万科的商业项目共计172个，总建面超过1千万平方米，目前其管理面积总规模己经达到行业第二。
除此之外，万科最有代表性的新兴产业，风云君（ID：mvlegend）认为是长租公寓和物流地产，这也是万科未来最大的两个看点。
1、长租公寓
2017年，从中央到地方密集出台政策，加快推进租购并举的制度建设，包括在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，以及启动利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。
在国家政策的推动下，我国的住房租赁市场驶入快车道。
万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，2007年开始布局，国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼，2008年就己经开业。
（泊寓，万科长租公寓品牌）
2014年，万科租赁住房开始进入大规模推广阶段，目前己成为中国首屈一指的集中式长租公寓企业。旗下主要的长租公寓品牌是“泊寓”，截至 2017年底，已在全国 29个城市开业，房间数超过3万间，获取房数超过 10万。
房子是用来住的，不是用来炒的。万科发力租赁住房市场，契合了行业发展大趋势。
对于很多像风云君（ID：mvlegend）这样的进城务工人员来说，买房是一种奢望，租房才是现实的选择，而对于如今的90后甚至未来的00后们，他们或许更愿意租房而不是买房。
所以，从行业发展趋势来看，未来地产行业的主流或许是“租”，而不是“购”。所以万科不把自己定义为“开发商”，而是定义为“城乡建设与生活服务商”，就是这个道理。
在中国摆脱住房短缺的时代之后，盖房子已经没那么重要，能提供优质的住房服务，才是未来地产商的核心竞争力。
2、物流地产
在过去的十几年里，我国的电子商务发展呈现出井喷的态势，并深刻改变了人们的生活方式和消费习惯。
网络购物的激增，导致配送需求成为优质物流设施市场的关键推动因素，这是促使整个现代化物流地产行业扩张的主要生力军。
旺盛的需求带动了物流地产行业的火热，房企加码也使得我国物流地产进入新的发展格局。
万科早在2014年就涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万纬物流地产发展有限公司，并在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一就是物流地产。
万科的物流地产主打高标库产品，客户主要为国内主流电商、快递快运、高端制造业、现代零售业和生鲜食品企业。
2017年万科物流地产业务新获取项目36个；18年前三个月又新増8个物流地产项目。以上44个项目合计规划建筑面积约为334万平方米。目前，万科物流地产业务累计获取62个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）482万平方米，其中己建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。
（普洛斯物流园）
2017年7月，万科领衔中国财团参与亚洲最大、全球第二的物流地产巨头普洛斯的私有化，耗资约784亿元，其中万科占股21.4%，成为普洛斯重要股东。
作为各自领域中的龙头企业，这笔收购将使得双方在开发运营方面以及资源方面优势互补，赋予双方未来更广阔的发展空间，尤其普洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”的闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营，将对万科的物流地产、商业地产、甚至产业地产带来很大的帮助。
在我国目前物流仓储供给侧结构性短缺严重，高标准的现代物流仓储供不应求的大背景下，万科作为我国的物流地产龙头，有望获得高速发展。
结束语
万科是一家嗅觉非常灵敏的公司，它应该是地产豪门中最早放弃追求“量”，改为追求“质”的公司，一方面通过精细化运营来提高收益，另一方面通过稳健的财务政策，降低财务杠杆，从而降低费用，规避经营风险，创造优质效益。
在战略上，万科将自身定位为“城乡建设与生活服务商”，沿着产业链进行纵深挖掘和多元化布局，引领地产行业发展新格局。
在业务上，万科不仅是住宅地产的龙头，在物业服务、租赁住房、物流地产等新兴产业中，万科也迅速崛起为行业龙头。
风云君（ID：mvlegend）认为，这三大产业都是万亿级别的大产业、大赛道，有着极佳的行业前景，这些新兴产业将为万科未来的发展提供强劲的后劲。
END
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