3月是房企年报集中发布期，2017年，在强力的宏观调控下，房地产行业呈现出新的格局：一方面，随着长效机制的提出，房地产行业面临转型；另一方面租赁市场的打开、绿色建筑的倡导也为房地产行业提供新机遇。
第一、二梯队差距逐渐拉开
2017年，以碧桂园为首的龙头企业率先撞线5000亿元销售额大关，而一大批徘徊在200亿-800亿规模的中型房企，也成功冲击千亿。在这一年，业内公认的房企排行遭遇洗牌。以碧桂园、万科、恒大为代表的第一梯队一骑绝尘，销售额突破5000亿大关的同时，也将第二梯队远远地甩在了后面。
按照目前已公布年报的企业统计数据显示，目前暂列第四位的融创销售额3620.1亿元，第五位的中海销售额为2320.7亿港元，约合1859.9亿元人民币；而暂列第六的龙湖销售额为1560.8亿元，同第一梯队5000亿元规模有着较明显差距。还有企业的年报尚未正式公布，按照此前发布的业绩预报来看，2017年房企10强的门槛已经达到千亿大关。
同时，从目前已经公布业绩报（含预报）的房企来看，目前有不少房企的业绩规模集中在300亿元-500亿元。换句话说，500亿规模正在成为房企的一道新门槛。
冲规模还是保利润？
伴随着行业格局变化的进一步加剧，究竟是追求规模？还是追求利润？从2017年各家房企的表现来看，对于规模的追求仍然是市场的主流，虽然万科和恒大在年报中强调对利润的追求，但前提是这两家房企的规模已经坐实中国地产企业前三的地位。
有业内人士认为，房地产的规模与利润之争并无标准答案。不同企业会有不同的解。对于已经发展到一定规模的企业，他们可以不在乎排名，比如恒大在今年提出的业绩目标就是5500亿元左右，放缓了增速，并且重视利润，而碧桂园、万科更是不谈业绩目标。
对此，上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，做利润本身也是为了更好地提高竞争力，因为单纯市场规模的扩大，并不能带来市场竞争力的提升。所以从规模到盈利，其实是企业成长的一个必然选择。从实际情况看，当前房企确实需要研究增收增利的关系。不过，对市场上大多数的中型房企来说，冲击规模还是有必要的。
储备
50家房企拿地金额上涨超7成
2017年，土地市场逆市火爆。有些房企一掷千金只为在热点城市夺地，也有些房企敏锐捕捉到政策风险信号而谨慎克制。业内人士指出，房企城市投资策略有所差异，这和企业的业务定位有关。
在调控政策背景下，2017年房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。中原地产统计显示，在招拍挂方面，2017年全年，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比，涨幅达75%。
记者统计发现，2017年，无论是拿地金额、还是拿地面积，碧桂园都独占鳌头，延续其近年来一贯的激进扩张路线。碧桂园2017年新增土地投资4794.5亿元，新获取土地预期建筑面积为14110.6万平方米，分别同比增170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂园已签约或已摘牌的土地储备28180万平方米，另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。
除龙头房企外，其他企业亦在积极拿地。2017年富力新增权益土地总建筑面积1811万平方米，2017年，新城控股新增土地建筑面积3393万平方米，同比2016年的1424万平方米翻番。
不过，调控背景下，还有部分企业在开发业务上持谨慎态度，万科就是典型之一。据悉，万科根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏，关注各种并购机会和合作、股权收购、代建等多元化渠道，获取合理价格的土地资源。公告显示，2017年万科新增项目216个，总规划建筑面积为4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米。按权益投资金额计算，90%位于一二线城市。
利润
超8成房企利润大涨
对于多数房企而言，2017年是丰收年。中原地产研究中心通过统计超50家房企的年报发现，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.3%，而2016年全年房企平均净利率为9.73%，2015年则是9.69%，相比前两年不足10%的净利率，2017年有了明显上升。
中海还是那个“利润王”。2017年中海地产实现净利润421亿港元，净利润率为25%，处于行业高位。2017年中海地产投资积极，土地交易成本剧增，但公司净利润率不降反升，可见中海地产的成本及费用控制能力之强。
前三强的利润业绩排名分别为，恒大领跑，万科第二，碧桂园第三。三家龙头房企的营业收入依次为3110亿元、2429亿元和2269亿元，归属于母公司股东的净利润依次为274.3亿元、280.5亿元和260.6亿元。
不仅如此，其他房企的利润增幅表现也十分抢眼。以新城控股为例，2017年归属于上市公司股东净利润60.29亿元，比2016年增长99.68%；富力地产2017年度净利润创新高，大幅增加204%至214.2亿元；雅居乐去年该公司股东应占利润60.25亿元，同比增长163.8%。
负债
超半数房企负债率走高
增长是2017年各家房企年报的关键词，不过，作为衡量企业经营风险的关键指标，负债率的攀升则需要小心了。据记者观察，2017年，虽然很多房企的融资成本下降，但超过半数房企负债率指标走高，有不少企业更是高于80%的行业普遍水平。但不同于以往的是，今年的业绩发布会上，资金链安全预期成为重要话题，房企更是提出降负债的目标和措施。
虽然，高负债为企业发展带来诸多风险，但是在强者恒强的马太效应下，房企不惜拼规模举债拿地，使负债率居高不下。
中国指数研究院百强数据报告显示，房企追逐规模扩张的同时，也通过加大杠杆率进一步拉升了负债水平，使得负债压力有所加大。百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%，相比2016年提高了2.2个百分点，逼近企业资产负债率红线。其中，短期偿债压力明显加大，流动比率均值为2.11，较2016年上升0.02。
据已经披露年报的20家上市房企数据显示，有8家房企资产负债率超过80%，有位于销售业绩前三名的碧桂园和万科，资产负债率分别为88.9%、83.98%，与2016年同期相比增加2.7%、3.44%，还有去年销售业绩增速明显的新城控股、融信地产等，资产负债率达到86%、81.93%，增加2.4%、6.88%。此外，富力地产负债率高达128%，主要原因是超过200亿元三次收购万达海内外资产，虽然为富力赢得利润，但也使其债务居高不下。
作为衡量财务结构稳定性的净负债率，去年也普遍提升。诸如碧桂园，净负债率与2016年同期相比增加8.2%至56.9%。中海地产、招商蛇口的净负债率虽然只有27%、45%，但是增幅高达20%、36.9%。而针对万科2017年8.8%的低净负债率，万科总裁及首席执行官祝九胜表示：“8.8%的净负债率是短期的，正常是在20%-40%。”
加大杠杆扩大土储规模成为房企负债增高的主要原因。据中原地产统计数据显示，2017年50家房企拿地金额同比涨幅高达75%，受此影响，房企融资规模攀升。据克而瑞统计数据显示，2017年前11月，其监控的108家房企股权融资规模达到1443亿元，相比2016年全年大幅增长96%。
记者：张晓兰 陈禹铭 段文平
编辑：袁秀丽 心机的小编
