500亿是道分水岭。
导读
有道是，500亿元的年销售额为房企的分水岭。徘徊在300亿元－500亿元之间，你可能成为黑马，也可能被吞掉。而禹洲地产正在努力成为业界黑马，其关键词是规模、利润、风险控制，而规模首当其冲。
为此，禹洲地产提出2018年的销售目标为600亿元，比2017年的销售额增长了50%。
业绩大幅增长
3月27日，禹洲地产股份有限公司（下称“禹洲地产”，01628.HK）公布2017年全年综合业绩。
作为房企前50强，禹洲地产2017年业绩抢眼。数据显示，截止到2017年年底，禹洲地产实现合约销售额404亿元，按年上升73.69%。年内累计合约销售建筑面积为238.09万平方米，按年上升30.19%。其中，合约销售均价约为每平方米16929元，同比上升33.41%。
禹洲地产的收入主要分为物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务在内的四大业务范畴。在2017年，禹洲地产的营业收入为218亿元，按年上升58.73% 。其中，物业销售收入约为212亿元，按年上升58.96%，占整体收入的97.75%；投资物业租金收入约为人民币1亿元，按年上升13.00%；物业管理费收入约为3亿元，按年上升80.68%；酒店运营收入约为1849万元。值得注意的是，禹州地产在2017年的毛利为77亿元，同比上升54.93%，毛利率为35.40%；而核心利润为29亿元，同比上升42.83%。
可以看出，物业销售占据了禹洲地产营收的主要部分。“未来，会有更多城市的已销售物业将陆续完成交房步骤，其物业销售收入规模将保持增长。预期物业销售在仍是集团最主要的收入来源。”一位禹洲地产的负责人指出。
与此同时，禹洲地产也在发力其他板块。在酒店营运方面，禹洲地产重点发展服务式公寓和中高端商务酒店，打造精品酒店品牌，并适度发展度假酒店，其中，厦门“温德姆至尊豪廷酒店+豪生行政公寓”及厦门同安嘉美伦温泉酒店预期将于2018年内开业。此外，禹洲地产也在布局租赁市场，长租公寓将成为其重要发展方向，并在2018年成立了租赁事业部等。
扩张&深耕
在完善全国布局的同时，禹洲地产也在不断深耕，即“进入一个城市，深耕一个城市”。目前，禹洲地产的重点布局区域为长三角都市圈、海西都市圈、环渤海都市圈、粤港澳大湾区、华中都市圈及西南都市圈。
截至2017年12月31日，禹洲地产在厦门、福州、上海、天津、南京、合肥、杭州、苏州、泉州、漳州、龙岩、蚌埠、惠州和香港等共有逾92个项目处于不同的发展阶段，在建和持有作未来开发的总建筑面积1184万平方米，长三角都市圈、海西都市圈、环渤海都市圈、华中都市圈以及粤港澳大湾区分别占比约为51.7%、29.0%、10.8%、5.1%及3.4%。
以深耕城市为例，厦门已经连续12年为区域业绩贡献之最。在2017年，禹洲地产在厦门地区完成合约销售额为82亿元，占总合约销售金额的20.27%。其中，禹洲‧溪堤尚城单盘销售超过30亿元，春江郦城、禹洲‧卢卡小镇、禹洲‧海沧万科城单盘销售皆超过10亿元。此外，上海贡献合约销售金额达70亿元，占总合约销售金额的17.35%；南京凭借6个在售项目贡献69亿元的合约销售额，占集团总体销售额的17.22%；而合肥的合约销售额达54亿元，占集团总体销售额的13.34%。
土储为王
千亿规模亦是禹洲地产的梦想。此前，禹洲地产还曾向股东承诺2020年实现1200亿销售。在业绩发布会现场，禹洲地产主席兼执行董事林龙安强调，“2020年实现销售规模1200亿不会有问题”。
而林龙安也透露，今年禹洲地产计划推出的货量达到940亿，因此有信心完成2018年的销售目标，目前禹洲还有350亿已售未结转的销售，总面积250万平方米。
规模实现的保障自然是土地储备。截至2017年12月31日，禹洲地产的土地储备总达1184万平方米，超过92个项目分布于长三角都市圈、海西都市圈、环渤海都市圈、粤港澳大湾区及华中都市圈共19个城市，平均土地成本每平方米约5697元。为此，禹洲地产的有关人士表示，其持有及管理的土地储备足够集团未来三至四年的发展需求。
在投资拿地方面，禹洲地产坚持“收并购”及“公开市场招拍挂”并举。在行业集中度提升的窗口期，加大收并购力度。在2018伊始，禹洲地产与沿海家园达成战略协议，以38亿元购入7个项目。上述并购，一方面为禹洲地产补充了优质土储，另一方面也将业务版图拓展至北京、沈阳、佛山等核心一、二线城市。
截至业绩发布，禹洲地产已于全国6大都市圈布局23个城市城，总土地储备逾1500万平方米，货值超3000亿元。“近年来，房地产市场的并购规模越来越大，而在获取土地资源中，并购所占的比重也越来越高。随着土地市场的资金门槛日益提高，要想扩张规模，房企必须在并购市场有所作为。如果不能做大自己，只能被大型房企吞食。”一位业内人士指出，在行业集中度加速提升的背景下，对于300亿-500亿区间的企业来讲，融资、收并购、资金等各方面都不占优势，规模突破正在变得越来越艰难。
而在并购的背后，是资金支持。在2017年，禹洲地产探索各类型融资渠道。经过一系列的融资措施，其整体融资成本由2016年底的6.08%下降至2017年底的6.02%。而在2017年9月及11月，标准普尔及穆迪分别调升发行人评级至“BB-”及“Ba3”。同时，惠誉（给予发行人评级为“BB–”）将禹州地产维持在前景“稳定”。上述评级的提升，正在为禹州地产带来海外融资利好。
期内，禹洲地产的净负债比率为57.73%，较2016年的71.70%下降13.97个百分点，其现金及银行结余（含受限制现金）为人民币174亿9,821万元，比去年同期上升0.46%。
