2018年3月27日，合景泰富2017年业绩发布会在香港举行。
管理层：
一、业绩回顾
2017年合景泰富取得了喜人的成绩。2017年全年实现营业收入115亿元，同比增长30%；毛利润总额达到40.2亿元，较2016年同比增长30.9%，核心利润为35.23亿元，同比增长20.6%。
2017年实现应占收入为206.85亿元，较2016年的174.67亿元增加18.4%。
2017年合景泰富的资产较2016年实现稳定增长，年末资产总额达到1349亿元，银行存款及现金约为405亿元，债务股本比为67.9%。
在融资方面发展良好。2017年，合景泰富的平均借贷成本为5.8%，较2016年的6%下降0.2个百分点，在行业内属于相对低位。负债结构合理，一年内负债总额为37.41亿元，占比为6.3%；3-5年内的负债总额为378.66亿元，占比为63.5%；5年期以上债务为85.82亿元，占比为14.3%。
2017年合景泰富实现回款272.6亿元，土地支出185.5亿，工程成本支出82.4亿元，利息支出32.83亿元。
2017年实现合约销售380亿元，同比增长33.2%，权益销售金额287亿元，合约销售均价16819元/平米。销售业绩主要由华南区域、华东区域和其他区域贡献。华南区域贡献销售金额169.79亿元，占比为45%，合约销售均价14920元/平米；华东区贡献销售金额133.31亿元，占比为35%，合约销售均价为20218元/平米，其余20%的销售金额由其他区域贡献。
按产品类型来分，68%的销售业绩来自住宅销售，17%来自写字楼销售。
二、策略和目标
可售货值充足-2018年合景泰富可供销售货值约为1100亿，较2017年的600亿元同比上涨83%。货值主要分布在华南的广州、佛山、中山、肇庆、南宁等城市，可售货值约455亿元，可售面积约253.5万平米。华东区域的可售货值约为390亿元， 分布在上海、苏州、杭州、常州等城市；其余的255亿元的货值分布在北京、天津、成都、重庆等城市。
聚焦大都市圈保证销售业绩的高增长和高利润率。按城市能级划分，一线城市可售货值为27%、二线城市占比为65%，约有8%分布在非一二线城市。
按项目来分，新项目与旧项目的比例分别为35%、65%，新项目有北京KWGcenter(合景中心)、上海Glory Palace、杭州Sky Villa Mansion等。按产品类型来分，产品结构优质，住宅约有890亿，占比80.9%；写字楼115亿，占比为10.4%。
当前的土地储备约为1800万平米（包括城市更新项目），分布在34个城市，合计116个项目，平均成本为4310元/平米（不包括香港在内），包括香港在内的平均成本为4800元/平米。在大湾区共有11个城市， 43个项目，长三角区域16个城市，47个项目。
2017年新进华南5个城市，如香港、深圳、中山、江门、惠州等；新进华东10个城市，如温州、泰州、无锡等；在其他区域新进4个城市，如重庆、济南等。
合景泰富始终坚持聚焦一二线城市的投资战略。按城市能级来分，总的土地储备里约有29%位于一线城市，63%位于二线城市。总的可售货值中约有40%位于一线城市，55%位于二线城市。
产品-目标客群为首次置业和改善人群；写字楼整栋销售保证高利润率等，合景泰富当前在核心城市拥有多栋写字楼可供整栋销售，如广州The Star、广州ICP等，可贡献超70亿的销售业绩。
2018年合景泰富的合约销售目标为650亿元，较2017年的380亿增长71%。
2018年是物业管理提升年，今天我们会在智慧社区建设上大量投入。在投资物业上，投资物业是合景泰富区别于其他企业的亮点。过去几年，合景泰富在不断打造产品线，商业业务版图不断拓展完善。现在，合景泰富拥有写字楼、商业、长租公寓等各条产品线。在融资方面，今年的资产证券化融资将会是个亮点，合景泰富拥有大量成熟的持有型物业，因此今年合景泰富的融资将不会有大问题。
预计2020年，合景泰富总计将拥有17个写字楼、16座酒店、11个商场等，持有型物业面积将超过270万平米。我们也将不断探索多元化的融资渠道，如REITs、ABS等。我们的写字楼物业主要在一线城市及核心二线城市布局，如北京、上海等。在酒店方面，我们有国际品牌，如W Hotel、广州Conrad等，合景泰富自有品牌为The Mulian，分布在广州、杭州、成都等城市。
在长租公寓方面，我们有定位各异的三条产品线：誉舍（高端线）、昕舍（中端线）、芯舍(低端线)。
1、问：第一个是去年8月份的时候合景泰富有一个中长期的发展计划，3-5年，在现在这样子的环境下，拿地节奏之类的计划有改变吗。预期到2020的销售额会有多少？现在土地储备和可销售额去年8月份公布的有大概有3000多亿。
第二个问题，合景泰富在租金收入里比较激进的目标，可注入面积会翻倍，这个所对应的租金收入是什么样的水平。合景泰富过去3-5年也拿了不少投资性物业的地，但是北京的开发了3-4年才开始进入开业的轨道，是发生了改变，让合景觉得未来2-4年投资型物业会是一个比较好的时期呢？
第三个问题，看其他开发商销售接近1000亿才开始有跟投的机制，合景已经开始引入这样的机制，背后的逻辑和发展会有什么不一样，公司觉得引入跟投机制是对公司中长期最好的吗？
答：销售计划方面我们过去一直强调未来也会是合景的高速发展期，所以相对销售规模方面对比之前增长速度等都会加大很多，因为我们购买、并购了很多的项目，公司希望能够在规模方面有比较大的突破，这是毫无疑问的，未来3年会是公司的爆发期。
关于租金收入，因为之前公司投入了很多资金在收租物业方面，在写字楼方面除了一部分比较优质的写字楼收租以外，经典的策略是部分卖出的。所以收租物业在商场、酒店这一块，我们今年开了6个商场，集中在年中开业，所以租金收入比较爆发性的增长主要是由于商场这一块。
另外一个刚刚也提到，因为商场今年各方面融资，包括RETIs、ABS等对公司都比较有利。在这方面我们觉得今年商场开业以后，另外中国相关的这些融资政策也在出台，公司也在积极做一些准备。
跟投制与规模的联系不是太大，跟投制主要是针对整个管理层的积极性、推动性。商业方面我们没做跟投制，做了一个合伙人制，合伙人制主要奖金激励池制度。这个管理团队的制度更加多元，主要是这方面体现的。所以对公司未来的发展模式我们非常有信心。
2、问：第一个问题还是接着刚才的问题在问，是关于销售增速的。到目前为止，公司销售七成左右的目标增长，相对其他企业来说应该是最高的一个增长速度。我的看法来看，公司应该是很有把握，在七成以后的往后两三年，还是能够保持比较高的增长，才会设置这样一个比较高的目标。还是想再问一下，就可能过了几年以后，未来两三年还是保持三四十或者二三十，还是怎么样的一个速度增长？
第二个是看到公司去年开始在进入大量的新城市，现在共有34个， 而去年初才十二三个城市。从我们现在整个运营层面来看，城市打开了以后，在管理上或者营运上来看，运行的怎么样？就是关于城市布局跟公司营运的问题。
第三个问题关于旧改这方面，1800万权益土地储备的应该也是含了一些现在旧改项目的，公司现在旧改项目这个量有多大。旧改广州或者深圳加速这块也谈得挺多年的，但政策方面好像一直没有看到太明显的改变，想了解一下往后旧改政策方面的内容。
答：关于增长速度，18年有一个70%的增长，这个是因为得益于前几年做了大量的土地储备，所以是水到渠成的事情。但是管理层对今年18年的增长速度还是很有信心的。未来三年到五年，当然我们自己也有规划，我们今年以及未来的土地储备做一个评估，我们也是在做这方面的布置工作。
第二个问题就是今年34个城市，确确实实我们200亿到300亿、300亿到600亿，在管理上是要做一些创新和改进的。在这方面呢我们做了很多的工作。一方面就是对我们的管理体系做了比较大的调整，对我们的招才制度、人员制度、工资绩效制度等做了比较大的调整，以适应公司未来的发展。另外一个就是信息管理上，随着技术的飞速发展，给我们用数据去进行管理，大数据分析，这方面也取得了很多很好的成就。公司第二份的销售单也看到了，也是达到了历史上最高的水平，所以我们在管理上、销售上、土地储备上为公司高速的发展奠定了好的基础。
前面几个问题补充一下。因为刚刚提到第一个问题是增速问题。增速问题的话，其实公司未来这两三年肯定是保持一个高速的增长，但具体的数字我们也不方便在会议上说。所以我觉得整体来说就是肯定未来三年，因为这个整个布局的话，土地储备包括我们的整个货值非常丰富，也非常多的量，这是一点我非常有信心能够高速增长。
第二个呢是关于土地储备1800万含旧城改造，其实这里含的只有一百多万。就整体上来说，其实旧城改造的布局，最近我应该都在广州做，所以我们大概整体上签到八条村，八条村的土地储备的话，大概可能有七八百万，这个不放在1800万里面。那整体上来说，因为什么政策呢，广州市一直在三旧改造方面落后于深圳，那现在今年我看到、听到政策事实，应该未来这两三年会加速整个广州的旧城改造。所以在公司的布局方面，我们除了签了这八条村，可能未来我们还要签到九条村，整个的布局，因为整体的旧城改造的成本，土地成本还是比较低，但是它有个缺点是时间偏长。因为要拆迁，就不是说拿地、并购，很快时间实现销售，但是它的利润率带给你的回报率是非常高的，这一点也是他的特点，公司在这方面重点布局在广州、珠三角这一块的旧城改造，包括一些其它城市，我们也在过去。
3、问：有三个问题想请教一下，第一个问题就是说看到业绩报里讲，我们截止到17年底的这个权益的土储是1350万方，加上一些潜在要落地的项目是1800万方，想问一下这些潜在的项目大概都是分布在什么样的城市或者区域，预计大概什么时候可以逐步来落地？
然后第二个问题是关于利润率的，想必也有很多投资人很关心，因为我们过去有一些大的写字楼整售的项目，对我们的利润率提供了一个很好的支撑，那么看到18年应该还有一些比较多的项目，那么往19年及以后还有这么多的office来支撑吗？或者说我们住宅销售的毛利率大概在什么样的一个水平？然后最后一个问题就是想请教一下我们的这个派息政策，谢谢管理层。
答：截止目前，权益土地储备是1800万方，那么基本上跟17年相比的话，整个土地比方说在惠州、像江门、也包括北京、南通的启东，另外也有一些在广州的项目，刚刚主席讲的领域，也包括在里面的。
公司的派息率在未来几年会保持比较高的水平去派息，这是毫无疑问的。至于刚刚说的写字楼方面，其实公司今年也是大力推写字楼，今年第一季度也基本谈妥一栋写字楼，净利润率也非常高，估计净利润会在15%以上。今年还有三栋写字楼要推出，具体我们希望在上半年还能实现写字楼的销售。
4、问：第一个问题想问一下关于从18年的这个合同销售目标650亿的话，大概这个权益比例的话大概是多少？另外的话，我看公司也有讲关于物业管理，那我们不知道会不会有一个分拆的计划，包括这个物业管理公司的话，有没有开始承接第三方开发商的一些项目？
答：我们那个650亿总销售目标权益上大概是420亿左右。关于物业管理方面，以前都是管理自己的项目，今年我要求来接一些政府或者公建的物业管理，其他第三方物业管理，这一分拆公司暂时还没有这个计划。
5、问：有两个问题想请教一下，第一个是年初以来我们观察到像上海这些一线城市，去化率是有一定下降，比如像万科推的天空之城，去化率只有60%，然后包括上海的一些新楼盘的去化率有明显的下行，我不知道我们怎么看待今年的一个去化率趋势。
第二个是我们的今年的权益的可供货值里面，我想问一下，就是哪些是在现在内地的预售证监管是非常严格的，包括主流特别是我们的储备以一二线为主，这样的话其实对于我们来说可供货值是不是会产生一定的制约，是不是能碰到这么多货？或者说假如在去化率下行以及我们供货不足的情况下，我们的销售目标是不是有可能会低于预期？
然后另外我再加一个相对长远一点，就是我不知道因为在未来几年内政府会在房地产税里面会有一个推进的进程，这个是不是会改变我们对未来长期的一个判断？我们对内地物业以及内地的一个市场的长期判断是不是这样一个趋势？
答：有两个问题想请教一下，第一个是年初以来我们观察到像上海这些一线城市，去化率是有一定下降，比如像万科推的天空之城，去化率只有60%，然后包括上海的一些新楼盘的去化率有明显的下行，我不知道我们怎么看待今年的一个去化率趋势。
第二个是我们的今年的权益的可供货值里面，我想问一下，就是哪些是在现在内地的预售证监管是非常严格的，包括主流特别是我们的储备以一二线为主，这样的话其实对于我们来说可供货值是不是会产生一定的制约，是不是能碰到这么多货？或者说假如在去化率下行以及我们供货不足的情况下，我们的销售目标是不是有可能会低于预期？
然后另外我再加一个相对长远一点，就是我不知道因为在未来几年内政府会在房地产税里面会有一个推进的进程，这个是不是会改变我们对未来长期的一个判断？我们对内地物业以及内地的一个市场的长期判断是不是这样一个趋势？
6、问：有一个问题是关于核心利润的，核心利润是不是包括了物业重估了的核心利润？
另一个问题是公司对2018年整个投资计划是如何规划的？公司17年买了不少地，18年会继续这样的一个投资的一个规模吗，主要的方向是在一些什么区域？
最后一个问题是关于派息政策，因为今年看到核心净利润有20%的增长，但是派息只有2%的增长。公司的派息的这个基准是在是什么样的基础上面？或者会不会跟我们的盈利增长更加的匹配？谢谢。
答：核心利润是包括了物业重估了的核心利润。另外17年我们买了很多地，18年会去做一些调整，因为去年拿地是依靠公开招拍挂市场去拿地，18年主要是并购方面去考虑的更多。因为并购方面，一是定价比较便宜，另外一个付款方式比较优惠，对资金需求没有目前这么快。所以今年上半年的策略是以并购为主，基本上整个团队第一季度很多地都是并购回来的。派息刚刚也提到了，就是公司也是维持一个高的派息政策。如果是规模做大了，利润增长的也有增大的话，其实维持高的派息政策的话，对股东的回报也是相应的提高。
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