作者：格隆汇· 吴宇森
上实城市开发(00563.HK)是上海实业集团旗下地产业务上市平台之一。公司开发的项目大多数是中至高档的住宅项目。
2018年3月27日，上实城市开发公布了2017年度业绩。同时在次日，召开了电话业绩发布会议，与会公司管理层人员包括副总裁周燕、总裁助理王亚民，财务总监梁健康。从公布的业绩看，2017年上实城开发展迎来大步跃升。
一、毛利率跃升
2017年，上实城开实现收入93.56亿港元(单位下同)，同比增长70.4%。公司物业销售收入达83.75亿元，占总收入89.5%。收入增长主要是由于集团在上海地区的项目竣工交付住宅楼房较多，推动结转收入增加。
值得注意的是，2017年毛利率为46.9%，较去年同期上升21.4百分点。上实城开的发展模式与业内“薄利多销”的快增长模式不同，上实城开核心在于其高盈利的优势。可以看到目前接近47%的毛利率是大幅超过同行的，特别是以规模为主导的快速周转房企。
2017年，上实城开合约销售59.36亿元，与前几年的销售规模相比，一直延续平稳发展的态势。而这一模式也使得业绩数据较大的还原公司当期的盈利水平。2017年，公司股东应占净利5.58亿元，同比增长6.9%，基本每股收益11.60港仙。
在业绩会中，管理层提到，2017年交付项目均价为人民币2.3万元每平，同比增长77%；销售的项目均价为人民币1.5万元每平，对比去年1.8万元每平有所下降，主要是西安项目销量增长导致。上海项目销售含车位销售均价约3-4万元每平，但在排除车位的影响，单价达到6-7万元，所以其实2017年整体销售均价下调有限。
截至2017年底，公司已售未结收入为63.87亿，预计2018年结算收入将进一步增强。
二、资产优质
上实城开的核心资产较为优质，现金和土地储备充裕。流动性方面，2017年公司持有现金130亿港元，而净负债比仅为16.2%远低于同行。每股净资产2.81港元，同比增加10.2%。业绩会上，管理层表示，低负债率为公司发展提供较大空间，未来可能会增加负债，以获取新的土地和项目。
新增土地储备方面，2017年8月招拍挂购得上海地块，建筑面积约11.8万平米。2018年通过收购集团旗下的上海资产，新增50万平住宅开发量。
整体土地储备为400多万平，可售货值超过1000亿港元，核心城市的投资物业接近100万平。下面是上实城开土地储备的占比分布。主要城市依然是上海、西安、长沙和福州，其中未售土储三分之一位于上海。
2017年，公司新开工面积33.5万平，在建面积150万平，2018年将是公司新开工大年，超过100万平，未来三年新推盘货值超过300亿。
管理层表示，2018年公司土地支出预算预计在30-50亿元，更多关注以收并购方式获取的项目，同时还有政府针对国企放出的住宅、长租等项目。
而上实城开历年的发展上看，对土地资产的管理模式与其他房地产企业也是有差异的。管理层在业绩会上进行了讲解：过去公司一直保持通过招拍挂、置换地块、政府合作及收并购多途径获取土地项目，而对于土地项目的管理和处置，上实城开更接近资产管理公司。公司主要会保留在长三角地区以及北京、天津等以一线城市为核心的项目，而单个城市的单个项目公司会进行处置。
从公开信息上可以看到，2017年11月公司出售了物业管理业务，公司股东应占税前收益达到4千万元。而管理层也表示，2018年预计也将会有1-2个项目进行处置。
三、估值与派息
2017年年度，上实城开基本每股收益11.60港仙，拟派股息每股1.6港仙及特别股息2.5港仙，同比上升25%，派息率为35%。管理层表示未来现金充裕，利润提升后不排除进一步提高派息。
目前上实城开市值为86亿港元，PB为0.67，PE为16，2018年预计PE为14。公司账上现金130亿，净负债率十分低。同时，上海地区的资产重估空间超过50%，公司表示持续进行资产处置，而每次处置都会为公司带来较大收益。因此目前公司仍处于低估状态。
