作者：邓元杰
好久没谈房价了，其实也没很久，但人都是健忘或忐忑的，好像我不谈很多人会忘记，或者觉得我改变观点。好吧，在新的形势下，我再谈谈房地产！
国家统计局3月份发布了2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据。大家看看这张图，今年前两个月的房地产开发投资增速是9.9%，突然昂头！
这叫什么？雄起！
数据测算，2月份的情况是：
一线城市新建商品住宅销售价格同比只下降0.1%，二手房同比下降0.6%。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格，同比涨幅分别比上月扩大0.4%和0.1%。
三线城市，同比涨幅也分别比上月扩大0.4%和0.1%。
也就是说，总体来看，房价仍在上涨！
为什么会这样？
道理很简单，2015~17年卖地价格贵了，人工贵了，原材料涨价，所以投资猛涨！但实际上开发面积是减少的，所以价格也必须上涨！
这就是自2016年9月底以来史上最严的房地产调控政策的结果，这就是有110个城市共发布250多次调控政策的结果。
现在的问题是：这种涨势可持续吗？
任志强已经告诉大家了，还用我说？
OK，老邓给大家看几张供需图，大家还会更明白这一点。
根据易居对房产供需的研究，全国各类物业待售面积的走势如下图所示。
可以看出，自2015年下半年以来的可售住宅面积持续下降，到2017年底还在延续这种趋势。如果细分来看的话，一二线城市的可售面积更少。仅此一图，房价未来怎么走还不是很显然的？
再看看土地购置均价走势：
价格上涨，没错吧？再看看购置均价在房价中的占比走势：
嗯，土地购置费在房价中的占比越来越高，为什么？当然是因为国家限制房价，让开发商只能压价卖房喽。
那么这种趋势可持续吗？傻子都知道，开发商不赚钱，就会放缓土地开发，另一方面，长期压制的需求却在积累，你们说未来会怎样？
下图就是趋势。
越来越严厉的限购限贷以及提高房贷利率，让房价下降了吗？没有（喉舌们极力宣传的个别城市房价下降是特例）。这种严厉的限购限贷持续下去，一方面是库存越来越少，另一方面人们攒的钱越来越多，以后会发生什么，可想而知。
那么，房产税、房地产税或者公租房，会不会挡住房价上涨？
嘿嘿，房产税一直在研究出台，能出台吗？要能出台不就早出台了吗？就像股市注册制，说了多久，本来说今年2月份出台的，结果又推迟两年。推吧，反正就那么回事。任志强早就分析过房产税不出台的原因，2016年他说过：现有的政策条件下，收房产税就叫“抢劫”。2018年初又说：未来很长时间都落不了地。并预测以后调控政策可能会放松，可能在2018年之后。原因是部分城市财政紧张，需要卖地获得资金。
两会期间，有学者提出要实施“住房法”，以健全房地产法律制度体系，但他们也知道2020年以前很难列入立法计划。而且如果有了所谓的“住房法”，政府的行动可能会受限制，所以政府未必有动力推动。所以，当初借鉴香港制度的中国房地产，现在就是个死结。
那么，如何从根本上压制房价？
根本做法就是：让一二线城市的人口别再增加！
只要人们都不去大城市了，都纷纷回到村镇，大城市没人了，房价怎么可能不降？！
但是现在的政策却是农村土地资本化。这会让农村人暂时有钱，但能看到长远前景吗？不会。所以农村人拿到了土地长租给别人的钱之后，主要还是会到城市买房！考虑到上面的趋势图，房价还将继续大涨！
我搞不清楚为什么要和风车作战。为了面子？凭借中国的力量，暂时控制住没问题，而一旦控制不住……简直不敢想象。
因此，降低或稳定房价的根本，还在于扩大供给！要阻挡城市化，现在只能恢复严格的户籍制度，除此之外别无他法。
所以，在发展经济、顺应城市化的趋势下，政府应该好好想想怎么腾挪和管理农村人口，一方面搞好现代农业，另一方面要继续扩大城市规模，并解决好农村和城市人口的合理流动问题，这才是百年大计，千年大计。一味地限购限贷，提高利率，伤害的只能是刚需，贫富差距还会越来越大！
这里可以给大家简略说一下为什么政府会在最迟2019年放松调控。道理也不复杂，在地方政府的财政收入中，卖地收入在一半以上。如果2017年以来一二线城市的卖地收入总体大幅减少，那么这一块的财政收入就会巨减，但是政府的财政开支还要继续。在卖地旺季，地方政府还能有余粮维持。但是最多两年，基本上就撑不住了，还得靠卖地解决。如果靠巨额财政拨款，全国的大通胀就会更猛。与其如此，不如卖地获得一部分财政收入。
当然，各个城市的情况有所不同，我这里谈的是宏观。现在有个不确定因素：就是中美贸易战以及东亚地缘政治，这个问题很大。但我认为美国根本不敢动手，至少不敢对我国动手。所以对我国来说，环境仍然是和平的。不仅和平，而且我国还将进一步在经济上改革开放，胜利之路不可阻挡！
因此最快2018年下半年，迟则2019年，房价将迎来新一轮暴涨！
