上市房企密集披露年报 三巨头房企2018年市场预判表现谨慎
2018-04-03 22:00:00 来源:搜狐财经

原标题:上市房企密集披露年报 三巨头房企2018年市场预判表现谨慎

又到房企年报季,截至目前,已有30多家上市房企发布了2017年业绩报。从各房企公布数据来看,2017年超过八成企业利润率明显上涨。强者恒强效应还在发酵,市场分化形势更加严峻。

千亿俱乐部增员至17家

同策研究院发布数据显示,自2010年万科成为首家全年累计销售破千亿的房企之后,2014年上半年开始有房企在半年度销售金额超过千亿,2017年上半年千亿房企有7家,全年销售业绩中,碧桂园、万科、中国恒大在2017年销售额突破5000亿元;全年破千亿的房企则达到17家。同策预计,2020年内千亿房企数量将达到40家左右。未来2年内,房地产行业将出现3家左右万亿房企,TOP30房企市占率达到56%,未来市场集中度甚至有可能会更多。

克而瑞研究中心报告显示,2017年,百强(TOP100)房企业绩规模大幅增长,集中度进一步提升。其中,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30和TOP100房企集中度分别达到了38.4%和55.5%。

龙头房企中,碧桂园截止12月末实现5500亿元的销售,完成上调后5000亿元目标的110%。恒大以5132亿元的业绩完成全年4500亿元销售目标的114%。融创则得益于业绩的高增长,完成3000亿元目标的120.7%,业绩完成率在所有房企中排在前列。同时,龙湖、远洋和中海也分别完成了全年1500亿元、700亿元和2310亿港元的业绩目标。

东莞证券分析,从基本面看,2018年以来龙头房企整体销售情况良好,可售资源充裕。同时,2017年龙头房企销售增幅很大,留存可结算资源丰富。而2018年结算的大部分为2016年至2017年销售的商品房,享受价格上升带来的利润率提升,2018年全年业绩保障度较高。估值方面,对应2018年业绩,大部分龙头个股估值仍在10倍以内。

龙头房企强者恒强

从已披露业绩的上市房企看,销售收入提升是业绩增长的直接原因。但从市场占有率和集中度来看,龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面的突出优势,是其提升业绩的最大动因,强者恒强效应还在持续发酵。

国信证券统计数据显示,2017年,前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%和24.35%,较2016年年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月,前五大房企和前十大房企市场集中度分别为39.48%和53.73%,较2017年年末分别提升了22.59和29.38个百分点。大型房企的市场占有率提升显著,集中度提升明显。

龙头房企在拿地、品牌、资金成本等多个方面都具备优势。华融证券研报显示,相比拿地难的小型房企,龙头房企凭借较强的经济实力和项目经验,优势愈发明显。业绩增长快、估值低的龙头房企值得关注。

根据中泰证券的研究报告,房地产行业集中度提升已成趋势,龙头房企业绩增长确定性高。业内分析,这意味着规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场,“2018年房地产市场进入调整期,行业销售额增速将有所降低并步入降温阶段。”

易居中国执行总裁丁祖昱表示,房地产行业分化格局愈发明显,近年来集中度持续上升,规模效应之下,行业资源明显向龙头房企集中。

中小房企负增长态势严峻

伴随2017年房地产调控政策收紧,中小房企负增长态势严峻。

公开数据显示,2017年全国商品房销售额为133701万亿元,较2016年增长16074亿元。 但在市场集中度越来越高的情况下,不少中小房企在2017年的业绩却呈现负增长态势。

截止目前发布年报的房企中,天房发展2017年销售额为65.15亿元,同步增长-43.25%;众安房产2017年销售额为42.42亿元,同比增长-15.6%;嘉华国际2017年销售额为126亿港币,同比增长-3.08%。

中国指数研究院企业研究总监蒋云峰接受蓝鲸地产采访表示,在近期中指院百强企业数据报高中可以发现,排名top11-top30区间的企业增长速度是最快的,达到70%,其次才是前10的房企,业绩增长率47%。

蒋云峰分析,首先对于龙头企业来说,即使不强调增长速度,其稳健的增长率就已经非常可观。与此同时,考虑到虽然龙头企业具有多元化、融资条件优越的先天条件,但在卡位战中仍然会有一定掣肘,所以稳健发展对前十企业来说是比较好的选择。

对于排名在TOP30之后的企业来看,由于大企业的挤压,他们的路其实是比较窄的。并且,一旦被同等企业超越就很难翻身。从这个层面来说,前30的竞争是最激烈的。

对于2018年市场预判 三巨头房企表现谨慎

3月份密集的房企年报披露过半,在2017年一片大好的业绩总结之下,龙头房企谨慎的市场预判引发业内探讨。

3月27日,万科董事会主席郁亮表示,“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。”

3月26日,恒大集团董事局主席许家印为2018年恒大定下5500亿保守数字。而且他表示,未来恒大不会只追求规模,而是更看中增长的质量。

3月20日,碧桂园业绩会上,出乎意料地没有提出2018年的销售目标。

政策持续收紧 2018年市场开局异常活跃

虽然龙头房企态度比较谨慎,但2018年的开局却异常活跃。

据国家统计局的最新数据,1月至2月全国商品房销售额为1.25万亿元,同比增长15.3%,增速提高1.6个百分点。商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%。其中,住宅销售面积增长2.3%;办公楼销售面积增长12.0%;商业营业用房销售面积增长14.6%。

数据显示,在政策调控还未明显放松的情况下,主流房企的销售额依然保持显著增长。其中,碧桂园、万科、中国恒大1月销售额均达600亿元以上,同比增速分别达42%、41%、73%。假设销售速度保持稳定,龙头房企年化销售额可达7000亿元以上,同比增速将超四成。

中指院蒋云峰表示,总得来看今年房企的销售情况总体应该还是不错的,特别是一些大房企针对当地特色研发的项目非常受市场认可。

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