又到房企年报季，截至目前，已有30多家上市房企发布了2017年业绩报。从各房企公布数据来看，2017年超过八成企业利润率明显上涨。强者恒强效应还在发酵，市场分化形势更加严峻。
千亿俱乐部增员至17家
同策研究院发布数据显示，自2010年万科成为首家全年累计销售破千亿的房企之后，2014年上半年开始有房企在半年度销售金额超过千亿，2017年上半年千亿房企有7家，全年销售业绩中，碧桂园、万科、中国恒大在2017年销售额突破5000亿元；全年破千亿的房企则达到17家。同策预计，2020年内千亿房企数量将达到40家左右。未来2年内，房地产行业将出现3家左右万亿房企，TOP30房企市占率达到56%，未来市场集中度甚至有可能会更多。
克而瑞研究中心报告显示，2017年，百强(TOP100)房企业绩规模大幅增长，集中度进一步提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30和TOP100房企集中度分别达到了38.4%和55.5%。
龙头房企中，碧桂园截止12月末实现5500亿元的销售，完成上调后5000亿元目标的110%。恒大以5132亿元的业绩完成全年4500亿元销售目标的114%。融创则得益于业绩的高增长，完成3000亿元目标的120.7%，业绩完成率在所有房企中排在前列。同时，龙湖、远洋和中海也分别完成了全年1500亿元、700亿元和2310亿港元的业绩目标。
东莞证券分析，从基本面看，2018年以来龙头房企整体销售情况良好，可售资源充裕。同时，2017年龙头房企销售增幅很大，留存可结算资源丰富。而2018年结算的大部分为2016年至2017年销售的商品房，享受价格上升带来的利润率提升，2018年全年业绩保障度较高。估值方面，对应2018年业绩，大部分龙头个股估值仍在10倍以内。
龙头房企强者恒强
从已披露业绩的上市房企看，销售收入提升是业绩增长的直接原因。但从市场占有率和集中度来看，龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面的突出优势，是其提升业绩的最大动因，强者恒强效应还在持续发酵。
国信证券统计数据显示，2017年，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%和24.35%，较2016年年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为39.48%和53.73%，较2017年年末分别提升了22.59和29.38个百分点。大型房企的市场占有率提升显著，集中度提升明显。
龙头房企在拿地、品牌、资金成本等多个方面都具备优势。华融证券研报显示，相比拿地难的小型房企，龙头房企凭借较强的经济实力和项目经验，优势愈发明显。业绩增长快、估值低的龙头房企值得关注。
根据中泰证券的研究报告，房地产行业集中度提升已成趋势，龙头房企业绩增长确定性高。业内分析，这意味着规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场，“2018年房地产市场进入调整期，行业销售额增速将有所降低并步入降温阶段。”
易居中国执行总裁丁祖昱表示，房地产行业分化格局愈发明显，近年来集中度持续上升，规模效应之下，行业资源明显向龙头房企集中。
中小房企负增长态势严峻
伴随2017年房地产调控政策收紧，中小房企负增长态势严峻。
公开数据显示，2017年全国商品房销售额为133701万亿元，较2016年增长16074亿元。 但在市场集中度越来越高的情况下，不少中小房企在2017年的业绩却呈现负增长态势。
截止目前发布年报的房企中，天房发展2017年销售额为65.15亿元，同步增长-43.25%；众安房产2017年销售额为42.42亿元，同比增长-15.6%；嘉华国际2017年销售额为126亿港币，同比增长-3.08%。
中国指数研究院企业研究总监蒋云峰接受蓝鲸地产采访表示，在近期中指院百强企业数据报高中可以发现，排名top11-top30区间的企业增长速度是最快的，达到70%，其次才是前10的房企，业绩增长率47%。
蒋云峰分析，首先对于龙头企业来说，即使不强调增长速度，其稳健的增长率就已经非常可观。与此同时，考虑到虽然龙头企业具有多元化、融资条件优越的先天条件，但在卡位战中仍然会有一定掣肘，所以稳健发展对前十企业来说是比较好的选择。
对于排名在TOP30之后的企业来看，由于大企业的挤压，他们的路其实是比较窄的。并且，一旦被同等企业超越就很难翻身。从这个层面来说，前30的竞争是最激烈的。
对于2018年市场预判 三巨头房企表现谨慎
3月份密集的房企年报披露过半，在2017年一片大好的业绩总结之下，龙头房企谨慎的市场预判引发业内探讨。
3月27日，万科董事会主席郁亮表示，“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。”
3月26日，恒大集团董事局主席许家印为2018年恒大定下5500亿保守数字。而且他表示，未来恒大不会只追求规模，而是更看中增长的质量。
3月20日，碧桂园业绩会上，出乎意料地没有提出2018年的销售目标。
政策持续收紧 2018年市场开局异常活跃
虽然龙头房企态度比较谨慎，但2018年的开局却异常活跃。
据国家统计局的最新数据，1月至2月全国商品房销售额为1.25万亿元，同比增长15.3%，增速提高1.6个百分点。商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%。其中，住宅销售面积增长2.3%；办公楼销售面积增长12.0%；商业营业用房销售面积增长14.6%。
数据显示，在政策调控还未明显放松的情况下，主流房企的销售额依然保持显著增长。其中，碧桂园、万科、中国恒大1月销售额均达600亿元以上，同比增速分别达42%、41%、73%。假设销售速度保持稳定，龙头房企年化销售额可达7000亿元以上，同比增速将超四成。
中指院蒋云峰表示，总得来看今年房企的销售情况总体应该还是不错的，特别是一些大房企针对当地特色研发的项目非常受市场认可。
