摘要：最高峰往往就是房价企稳的开始
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撰文|张银银
中国房价单边快速上涨时代已经结束了！
这一掷地有声的言论来自万科郁亮。不少人听了这话，感到高兴。当然，也有人会伤心、害怕。这轮房价周期太火热，一步步吸引人高价入市炒房，你说不快速上涨，我赚毛个钱！
对此，官方其实早就定调，房子不是用来炒的。
不用来炒有两个办法，交易规则上不给你太多炒的机会，比如长时间锁定，已经这么在干；还有一个可能就是房价单边快速上涨终结。如此，你自然只能炒毛线。
现在需要判断的就是，单边快速上涨是不是终结？
恰好，万科发布年报，杠杆游戏搬砖之余，竟然去对比完了万科近些年的财务状况。然后，我想说，从万科自身财务、经营角度而言，郁亮对房价不再单边上涨的言论，可能真有价值，起码可以信一半。
接下来，杠杆游戏就从万科过去几年的财务说起。
1、不仅净利润大涨33.4%，2017年万科净资产收益率创下近年来新高，但过去经验表明最高峰往往就是房价企稳的开始
如万科2017年年报显示，万科实现营收2429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%。每股基本盈利2.54元，增长33.4%。
图1.万科2017年财务分析图 图表来源|网易财经
如上图1所示，万科全面摊薄的净资产收益率提升至21.14%，同比增加2.61个百分点。重点就是净资产收益率的快速提升，最大原因是万科利润大幅攀升，2016年210亿元，2017年实现了281亿元。
图2.万科2016年财务分析图 图表来源|网易财经
而看营收，增长微乎其微，背后的原因其实就是，房价上涨带来的超额利润。房子如果不怎么涨，该怎么卖，还是得怎么卖？如果涨了，那就是多赚的。
但这样的情况可以持续吗？我们接着回顾过去几年万科的净资产收益，和其他财务数据。
图3.万科2015年财务分析图 图表来源|网易财经
图3很说明问题，当年的净资产收益率只有18.09%，不如2016年的18.53%。为什么？因为这轮房价主要是从2016年才整体启动的，少数城市2015年开始启动。而2015年的营收、房屋销售，都是2014、2013、2012年拿的地。
而当初那轮，地价也曾冲到一个高度，所以2015年的净利润也好，净资产收益率也好，都还在缓慢爬坡中。
当然，情形比2014年要好。如下图4。
图4.万科2014年财务分析图 图表来源|网易财经
2014年是出了名的库存年，当年万科的净资产收益率为近5年来最低，17.86%，净利润也只比2013年增长了6个亿。和当年庞大的各项成本比起来，特别是和2013年比（如下图5），营收增长很低，营业、销售、管理成本却都上升不少。
实际上，对于万科来说，那真是不容易的一年。
图5.万科2013年财务分析图 图表来源|网易财经
从上面5张图，我们还可以发现，2013年万科净资产收益率是过去5年中第二高。为了不增加杆友负担，杠杆游戏没有列出2013之前几年的万科财务数据比对。
情况是，2013年，万科无论净利润，还是净资产收益率，都达到了上一轮周期的顶部。
说这个什么意思呢？那就是房地产的周期性。过去几年，作为中国最优秀的地产企业，万科净资产收益率一般维持在18%左右，甚至如上图4，2014年只有17.86%，而2013年，上一轮顶峰时，这一数字为19.66%（见图5）。
换句话说，2014年中国出现的房地产回落、库存积压，利率较高，起码比今天高，货币相对收缩的情形，是非常直接反映到了几乎所有房产企业身上的。包括万科！
而现在的情况和2014年比，除了库存，其他都越来越接近。2013年那一轮的高潮，很多回款、利润实际是2012年的延续，然后2014年进入平稳甚至不好卖的一年。
历史可能不仅仅是重复。
2、地价、利率压力是无法回避的
熟悉万科的朋友都知道，万科的现金储备高、资产负债率低。而对于其他房企来说，潮水退去，才知道谁在裸泳，确实如此。
这一年多，恒大最喜欢说的就是减低了负债率。以这个企业为代表的一些房企，曾经遇到过什么生死困境，大家都还记得。
杠杆游戏的会计朋友常对我说，这个东西在现金流没问题的时候不是问题，但一旦销售出现频率下降，房价稳定，就容易兜不住。
因为资金成本、地价成本摆在那里。
图6.恒大、万科、碧桂园2017年营收净利等情况 图表来源|网易
但恒大吸取了教训，学会做更大、飞更高。这一波房价上涨和规模化集中，恒大、碧桂园都是典型的赢家。
看上图6 ，恒大、万科、碧桂园的对比，不得不说，万科还是老道。营收基本没什么增长，依旧实现了33.44%的净利润增速。只是万科规模确实慢了下来。
而恒大、碧桂园也分享到走量和房价上涨的喜悦。
未来还可以继续这个游戏吗？2017年的地，大部分来自于上一轮周期，甚至是超低价周期里拿的，而且恒大、万科、碧桂园们拿地是比很多企业优势大很多的。一般企业怎么和巨头比？
不少开发商2016年、2017年高价拿的地，部分款项就算再拖，现在也该逐步付了。杠杆游戏经常分析十大城市的卖地情况，地价整体还是在涨的。
正如郁亮所言，“如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”
而调控继续可以中期坚持是无疑的，那么房企在一二线城市销售明显大反弹，短期没可能。当然，也不一定很差，每个企业也有自己的情况。
在销售整体一般，房价还被限的情况下，就会面临一个问题，资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的，甚至房贷速度下降。
美国人加息继续，各种表外被紧缩，市场无风险利率自然攀升。
就算我们暂时稳住不加息，去杠杆必然会推升市场利率，那么出价高者得成为必然，贷款市场逆转，开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。
地价和利率可能会狠狠给开发商阻击。而今的情况，是不是和2014年前后很接近？如上文第一部分分析的，后来万科的利润和净资产收益走势，给了今天一个很好例证。
3、“房价单边快速上涨时代结束”可以信一半！
无论如何的是，万科2017年的表现也好，恒大、碧桂园的表现也罢，都达到了一个新高度。
在冲高之后，就是一个企稳阶段，甚至不排除局部、小规模的阴跌。对于房地产来说，这真的是周期。
对于今天的大背景来说，也得相信这三句话：
1.关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；
2.关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；
3. 关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。
这可能是更大的时代趋势。新时代，万科说自己要做城乡建设与生活服务商，此前，他说自己是城市配套服务商。
一个时代真的变化了，人傻钱多的金融环境暂时也没有了。
不过，等着跌也幼稚。其实道理说了几万遍，最怕房价跌的，除了开发商，也包括我们地方政府部门。他们需要钱啊，需要土地实现很多梦想，填很多窟窿。
所以说，“房价单边快速上涨时代结束”或许是真的，但郁亮的话并不代表房地产不赚钱，也不代表房价进入下跌时代。
比如，去年这个时候，万科说自己在为房价下跌做准备，点名12城。那时，尚未收购万达项目的融创孙宏斌认为，调控影响将远超预期，对楼市非常悲观。
结果2017年，万科、融创都继续获得大发展。
这只能说明，刚需很害怕，投资者持续想炒房，政府依旧对房地产很好。
