■ 文 | 张大大
功夫财经很荣幸邀请到了资深房地产分析师 张大大老师，为我们带来系列剖析房价趋势的深度好文。他将就全国各区域楼市宏观走势进行预测，就城市发展潜力板块进行剖析。和他一起，读懂趋势，买好房子！
让我们热烈掌声响起来~
未来3年，中国楼市将会进入一个难能可贵的稳定时期。这份稳定，不是市场自发形成的，而是由多个看不见的手，共同约束出来的成果。
为什么预计是至少3年的稳定期，甚至是横盘期？这要分别从目前的政策和经济形势来说起。
我国和其它国家最大的不同就是，我国的房价本质上是可控的。
有一点我们需要首先明确，能不能管，和能怎么管，这是两码事儿。
当年的日本，其实就是想管，却没能力管，面对美国主导的广场协定，及其后续对楼市带来的泡沫问题，心有余而力不足。很明显，现在的中国并不是当年的日本。
也许很多人会有疑惑，你凭什么说中国能管好？那为什么过去这些年来，房价还是涨的那么猛？
其实，中国近几年来的房价变化，并没有超出预期，也没有脱离管控。其实，房价变化的这一切，都有迹可循。
有时候，我们最大的问题就是，没有认真的看新闻联播，没有仔细的研究政府工作报告。不信我们来简单复盘一下，这几年政府工作报告的内容，及其对于房价的指导作用。之后再来判断2018的走势，就会一目了然。
一、如何判断楼市热度的变化？
由于销售面积往往跟楼市热度呈比较明显的正相关，所以可以把下图变相理解为楼市热度走势图。
具体工作报告内容欢迎大家自行百度，这里只放出一些关键词。
2013年：坚决抑制投机、投资性需求。当年楼市表现：降温。
2014年：抑制投机投资性需求。当年楼市表现：大降温，甚至出现降价。
2015年：稳定住房消费，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。支持居民自住和改善性住房需求。当年楼市表现：回暖，一线升温明显。
2016年：提高棚改货币化安置比例，化解房地产库存。当年楼市表现：一线热度下降，二线、三线异军突起。
2017年：因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多；因地制宜提高货币化安置比例。当年楼市表现：部分二线城市热度消退，三四线、偏远地区表现抢眼。
再看2018年：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。房住不炒基调已经确定，2018年还想炒房的真的可以洗洗睡了。
而且，由于要稳妥推进房产税立法，所以楼市整体必须要处于一个相对稳定的状态，不然很容易引发降价抛盘的恐慌事件，这是绝对不会被允许的。
所以，根据今年的政策形势，再结合着当下普遍加息至2020年的国际大环境，类似于今年的市场行情至少要持续3年左右。
不仅如此，目前国内的楼市热度仍在下行，没有结束的迹象，像极了2012年底、2013年初的状况，必须要触底，降到冰点以下才行。
二、若2018年触底，何时会反弹？
最近，国家统计局公布了最新一期的70个大中城市的房价指数。
1月，仍有52个城市环比上涨；2月，就只剩下44个城市环比上涨了。一月之间，就有8个大中城市的房价走势出现了反转，足以说明市场的下行趋势，非常没有减弱，没有停止，还在继续增强。甚至出现了几个房价比去年同期还要低的城市，这也就是我们常说的，房价跌回一年前。
这也同样意味着，去年3月在这几个城市买房的人，在价格上非但没有优势，反而是亏了。（不考虑信贷的情况）
那么，最关键的问题来了。
2013、2014年的楼市冰点，还能等来2015、2016年的回升反弹。那2018年迎来的低谷期，2019、2020年能出现反弹么？
在这里，希望大家能明确一个非常重要的观点：楼市下跌看政策，楼市上涨看利率。
这是什么意思呢？用简单的话来解释就是，调控政策控制着房价能否不涨或下跌，而信贷利率决定了楼市能否快速上涨。
为了让朋友们更好地理解，我做一个简单的比喻。
政策，就像是刹车，你发布一次调控，就像踩了下刹车。你可以通过各种控制政策，不停踩刹车，让房价快速降温，但是松开刹车，却并不能让车再飙升回到之前那个速度，顶多是让这辆车不在减速。
想要车速上去，还需要油门的配合。而信贷、利率，就像是油门的存在。你得使劲降息，使劲踩油门，才可以让楼市热度快速回升。
在上一轮周期中，政策和利率，就进行了一次教科书般的配合。
2014年9月，930新政颁布，央行发布通知：贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
之后，更是经历了5次降息，于2015年5月成功激活了楼市的整体行情。当月，除了北上深房价开始飙升外，70城房价整体更是环比由跌转涨。
这就是利率，做为油门作用的体现。
2016年3月，深圳上海率先发布调控政策，踩下了第一脚刹车。
2016年9月底，由于楼市过热，30几个大中城市集体发布了调控政策，踩下了第一脚集体性刹车。
2017年3月，北京317新政发布，踩下了最重的一脚刹车。如今，刚好经过了一年，北京房价整体下跌，成交量减半，环京价格腰斩。
这就是调控政策，做为刹车作用的体现。
那么，未来房价何时才能上涨，如何才能上涨，已经显而易见。首先，你要踩油门，其次，你不能使劲踩刹车。
目前，多地已经出台了各种吸引人才的新政，像郑州去年一年才有一万人左右落户，但今年人才新政口子一开，仅这2个月，落户的就有7000多人，其中多少是为了购房的可想而知。
而住建部在去年的工作会议上也明确了要满足首套刚需，支持改善的需求，这其实就是松开一些刹车的表现，现在刹车明显没有去年那么紧了。
但是，房贷利率一直没降，反而不停地涨，油门不踩，再怎么松刹车也是没效果的。而且，这个不踩油门的时间，会比我们想象的要长很多。
前几日，央行副行长在回答记者关于利率的问题的时候，是这么说的：从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。
看来，我们要长期处于一个，只松刹车、不加油门的楼市环境中了。
3年时间，3年横盘，利率却不断上涨，你的月供，还能扛得住么？
提前做好准备，备足房贷，过冬。
思 考 题
有房产大V说，2018将是最好的抄底时机，你如何看待未来3年的房价？你会买房吗？
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