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作者 | 闲彦
流程编辑 | 小鸥
2018年3月26日，中国恒大在香港举办了2017年全年业绩发布会。眼瞅着恒大靓丽的业绩，向来深居简出的风云君只觉得两眼放光，激动不已，因为看样子恒大这位2016年登基的新王在中国地产界的头把交椅上坐得更稳了。
风云君也第一时间下载了公司财报，和众乡亲一起来徜徉在数据的汪洋大海中。
（2017年8月底，市值风云栏目发表了《财报风云 | 恒大2017半年报深度解读：去“永续债”后的新征途》，对引入三轮战略投资者并将总额高达1129亿的永续债全部还清的恒大做了详尽报道。）
一、经营业绩
风云君（ID：mvlegend）认为，上市公司的财务数据就像是一张张诊断单，投资者的职责就是让自己成为一枚资深医师，以诊断单为切入口，比对上市公司的战略陈述和具体经营策略，最后再给出自己的判断。我们直入主题。
作为一家房地产公司，我们还是沿用上一期对恒大地产的解读模式，从资产规模、销售状况、营收及利润率、土地储备、现金储备这五个方面入手，看看这个令风云君（ID：mvlegend）控制不住自己的恒大有哪些牛逼闪闪的地方。
资产规模：总资产17618亿，同比增30.4%；净资产2422亿，同比增204.3%。 销售状况：销售金额5010亿，同比增34.2%；销售面积5030万平方米，同比增12.6%；合约均价9960元/平方米，同比增19.2%。 营收及利润率： 营业额3110.2亿，同比增47.1%； 毛利润1122.6亿，同比增88.9%； 毛利率36.1%，同比增8个百分点； 净利润370.5亿，同比增110.3%； 净利率11.9%，同比增3.6个百分点； 核心利润（大致相当于扣非净利润）405.1亿，同比增94.7%； 核心利润率13%，同比增3.2个百分点。 土地储备：3.12亿平方米，同比增36.2%。 现金余额：2877亿，同比降低5.5%。数据罗列了不少，那究竟有哪些看点呢？简单来说就是一句话：全面领先，多项核心指标行业第一。
（许家印）
拆开来看，风云君（ID：mvlegend）认为至少有两点值得关注：
1、 销售金额大AND利润率高
这在我们认识的传统行业中并不多见：很多时候，企业为了扩大市场份额、取得漂亮的销售额而不得不采取让利措施，从而拉低利润率。
但是中国的地产行业就是这样神奇的存在：体量巨大（市场规模超过全球汽车行业的总和）、产能充足且需求持续旺盛。
具体到恒大身上，夺取5000亿销售额的同时，利润率指标也全面上升，尤其是毛利较同期增长8%。那么公司是怎么做到的呢？
毛利的取得来源于物业平均售价增长15.0%，但物业的平均成本仅增加约2.3%。
首先，2017年无疑是房地产行业开始明显分化的一年：大企业雪球越滚越大，小企业流年不利、艰难度日，行业集中度进一步提升。
这样的大环境为综合实力靠前的房企在2017年取得良好业绩奠定了基础，作为行业领军企业的恒大更是不会例外。
其次，作为行业内唯一一家全部精装修交楼的房企，近1万元/平方米的售价是恒大的靓点。可以说这样的产品定位决定了公司顾客基本都是城市刚需用户，客源充足且长期稳定、抗周期和外部因素干扰能力强。
一线品牌、过硬的品质、加上足够的性价比，产品的吸引力不可谓不足。
再次，销售成本主要包含地价、开发建设成本、材料成本等几部分。
地价方面，除了长期在全国范围内搜寻储备城市廉价土地资源外，公司2017年有57%的新增土地储备来源于并购，被并购项目多是坏账或濒临成为坏账的项目，成本较低。
而建设成本及材料成本则得益于公司近年来推进的精品标准化工程，通过推行工厂化流水线作业模式使原材料和施工成本保持微增。
2、 土地储备业内第一
土地储备是预测公司未来发展潜力的最重要指标，再怎么强调也都不过分。
截至2017年年底，公司总土地储备3.12亿平方米，原值5336亿元，平均楼面价1711元/平方米，分布于国内228个城市。市场评估值10386亿元，仅靠土地增值就实现了价值翻番。
另外，全部土地储备当中，一二线城市项目占到69%，楼面地价2210元/平方米；三线城市项目占到31%，楼面地价1141元/平方米。
2017年，公司新增土地储备面积1.26亿平方米，评价楼面地价1889元/平方米。需要注意的是这些数据当中，并未纳入旧改等项目，总规划建筑面积达到5394万平方米（其中深圳的41个项目，规划建筑面积达2371万平方米）。
说完以上两点，最后结合公司战略来做一比对。
恒大2016年年报中即提出要从“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，结合公司2017年全年经营业绩，显然这样的高质量增长成效已经开始显现。
另外，2017年中报中，恒大对外宣布对未来经营模式做出重大决策，由“三高一低”的发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。这从公司资产负债率从79.7%下降到71.1%可以得到验证。
两项战略的提出与后来公司的财务经营数据也从侧面印证了公司战略的可实现性以及强大的团队执行力。
二、历年主要财务数据
选取近五年财务数据来看：
1、总资产及净资产规模变动
以2013年年底为基础，恒大总资产从3481亿元增加到2017年年底的17618亿元，年复合增长率50%；
净资产从793亿元增加到2422亿元，年复合增长率32%；
以上两项数据和上市前08年相比，分别增长了62倍、28倍。
2、 营收及核心利润变动
以2013年年底为基础，恒大营业收入从937亿元增长到2017年年底的3110亿元，年复合增长率35%；
核心利润，也就是净利润扣除投资物业公平值收益、汇兑损失、衍生金融负债之公平值亏损、以及一次性损益等，从99亿元增长到405亿元，年复合增长率42%。
以上两项数据和上市前08年相比，分别增长了86倍、270倍。
3、销售状况
以2013年年底为基础，恒大销售金额从1004亿（首次破千亿元）增长到2017年年底的5010亿，最近4年年复合增长率49%；
销售面积5030万平方米，最近4年年复合增长率36%；
销售均价从6741元/平方米增长到9960元/平方米，最近4年年复合增长率10%。
而销售金额与2008年对比，增长了84倍。
4、 土地储备
2013年恒大的土地储备为1.51亿平方米，到2017年增长到3.12亿平方米，近4年年复合增长率达20%。
和2008年对比，增长了7倍。
小结：
如此波澜壮阔的业绩增长所体现出的高速度与持续性令人叹为观止。而风云君（ID：mvlegend）认为，这也是整个中国地产行业龙头公司的集体写照，只是恒大做得更漂亮。
恒大是中国地产行业的优等生，这也是近年来以其为代表的中国内房股在香港市场上得到全球投资人青睐、实现价值重估的根基。
三、同行业2017年数据对比
截至风云君（ID：mvlegend）发稿时，尚有部分房地产企业没有公布正式的2017年业绩。风云君选取了部分已经发布的公司业绩做一简单对比。
1、资产规模对比
从上面可以看出，恒大总资产和净资产规模都高于其他企业，其中恒大总资产达17618亿，同比增长超3成，继续领跑所有房企，和上市前2008年285.2亿相比，增长了近62倍。
此外，恒大净资产高达2422亿，同比增长高达204.3%，资本实力大幅提升。
2、经营业绩对比
从数据来看，恒大的营收规模、毛利润、毛利率等核心盈利指均远超其余三家龙头房企。
2017年，恒大营业收入3110.2亿元，同比大幅上涨47.1%，位列行业首位。
毛利润1122.6亿元，同比大幅上涨88.9%，年均复合增长率高达42%，成为4家龙头房企中毛利润规模最大、增速最快的企业，并实现净利润370.5亿元，大幅上涨110.3%。
此外，2017年恒大核心净利润更是超越原来的利润之王中海地产，实现规模和效益的双丰收。
3、土地和现金储备对比
截至2017年底，恒大总土地储备建筑面积达3.12亿平方米，成为首家土地储备超过3亿平方米的房企，土地原值达5336亿元，世邦魏理仕对此评估值10386亿元，其庞大的土地储备规模稳站行业首位。
另外，恒大的现金储备高达2877亿元，也远高于其他地产公司。充分的土地和现金储备，是保证恒大未来快速发展的基石。
四、总结
今天的恒大已是世界200强企业。公司又不失时机地提出了“新恒大”战略。
除了继续贯彻实施“规模+效益型”发展模式和“三低一高”经营模式外，公司还将积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。
根据公司第八个“三年计划”规划，2020年底，将实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。
让我们拭目以待！
END
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